Landlord's eviction claim dismissed in summary proceedings due to lack of probable cause for contract termination.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10583869 VV EXPL 23-315 datum uitspraak: 24 juli 2023 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiseres01] , woonplaats: [woonplaats01] , eiseres, gemachtigde: mr. M. Azdoufali, tegen [gedaagde01] , woonplaats: [woonplaats02] , gedaagde, die zelf procedeert. De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd.

1. De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 7 juli 2023, met bijlagen; de brief van [gedaagde01] , met bijlagen. 1.2. Op 17 juli 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres01] en haar gemachtigde. [gedaagde01] is in persoon verschenen, samen met zijn vrouw en twee van zijn kinderen.

2. De beoordeling Waar gaat deze zaak over? 2.1. [gedaagde01] huurt een woning van [eiseres01] aan het [adres01] in [plaats01] . In de huurovereenkomst staat dat deze moet worden gebruikt als woning voor [gedaagde01] en zijn gezin. Op de huurovereenkomst zijn algemene bepalingen van toepassing, waarin onder meer (in artikel 2.1) staat dat [gedaagde01] het gehuurde niet aan iemand anders in onderhuur of gebruik mag geven. 2.2. De gemeente Schiedam heeft op 16 mei 2023 een inspectie gedaan in het gehuurde. Toen is gebleken dat er sprake was van overbewoning, omdat er twee gezinnen in het gehuurde woonden. [gedaagde01] heeft dit ook erkend; hij heeft een bevriend gezin (tijdelijk) laten inwonen omdat dit gezin zelf geen woonruimte had.

Volgens [gedaagde01] is dit gezin eind juni 2023 vertrokken uit het gehuurde. 2.3. [eiseres01] wil dat [gedaagde01] het gehuurde ontruimt. Zij vindt dat [gedaagde01] het gehuurde in strijd met de woonbestemming heeft gebruikt. Ook heeft [gedaagde01] zich niet gehouden aan de bepalingen in de huurovereenkomst (hij mag er alleen met zijn gezin wonen) en de algemene bepalingen (het gehuurde mag niet aan anderen in gebruik worden gegeven). [gedaagde01] geeft toe dat hij een fout heeft gemaakt, maar vindt dat die niet tot een einde van de huurovereenkomst zou moeten leiden.

Het beoordelingskader 2.4. Een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt hierbij zoveel spoed heeft dat die partij de uitkomst van een gewone procedure niet hoeft af te wachten. Bij die beoordeling is van belang hoe aannemelijk het is dat de eis in een gewone procedure wordt toegewezen. Verder moet het belang dat [eiseres01] heeft bij toewijzing van de eis worden meegewogen en de gevolgen hiervan voor [gedaagde01] als deze uitspraak later wordt teruggedraaid. De vordering tot ontruiming wordt afgewezen 2.5.

Een vordering tot ontruiming van een woning kan in kort geding worden toegewezen, maar dan moet wel (erg) aannemelijk zijn dat de huurovereenkomst in een gewone procedure door de rechter zal worden ontbonden. Vooruitlopend daarop kan dan, als de verhuurder een spoedeisend belang daarbij heeft, de ontruiming in kort geding worden toegewezen. 2.6. In dit geval acht de kantonrechter het niet aannemelijk genoeg dat de huurovereenkomst in een gewone procedure zal worden ontbonden. [gedaagde01] heeft weliswaar in strijd met de bestemming van het gehuurde en in strijd met de bepalingen in de huurovereenkomst (artikel 2) en de bijbehorende algemene bepalingen (artikel 2.1) gehandeld, maar het is maar de vraag of deze tekortkoming ernstig genoeg is om de huurovereenkomst te ontbinden.

Allereerst is van belang dat [gedaagde01] de Nederlandse taal niet goed machtig is, waardoor het voor hem mogelijk niet duidelijk was wat de consequentie zou kunnen zijn als hij een ander gezin zou helpen door tijdelijk in zijn woning te verblijven. Verder vindt de kantonrechter het voldoende aannemelijk dat [gedaagde01] slechts de bedoeling had het bevriende gezin een korte periode te helpen met een tijdelijke logeerplek, maar dat het door de krapte op de woningmarkt dat gezin niet gelukt is om op korte termijn andere woonruimte te vinden. Nadat [eiseres01] [gedaagde01] had gesommeerd een einde te maken aan de tekortkoming (bij brief van 7 juni 2023) is het gezin niet veel later (eind juni 2023) vertrokken. [eiseres01] twijfelt hieraan, maar heeft geen concrete feiten aangevoerd op grond waarvan moet worden aangenomen dat het gezin op dit moment nog in het gehuurde verblijft.

Omdat de overbewoning inmiddels is beëindigd, hoeft de gemeente Schiedam niet handhavend op te treden en ondervindt [eiseres01] daar dus ook geen nadelige gevolgen van. Zij stelt dat zij bang is dat [gedaagde01] nogmaals mensen in zijn woning zal laten verblijven. De kantonrechter acht dat echter niet aannemelijk. Het is [gedaagde01] nu duidelijk dat dit tot gevolg kan hebben dat hij zijn woning verliest. Het belang van [eiseres01] bij toewijzing van de eis is daarom op dit moment niet groot. De belangen van [gedaagde01] bij behoud van de woning zijn echter wel groot.

Door de krapte op de woningmarkt zal het niet makkelijk zijn andere woonruimte te vinden. Verder woont hij met drie minderjarige kinderen en hun belang niet dakloos te worden weegt zwaar. Dit betekent dat de ontruiming niet wordt toegewezen. Proceskosten 2.7. [eiseres01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag vast op nul.

3. De beslissing De kantonrechter: 3.1. wijst de eis af; 3.2. veroordeelt [eiseres01] in de proceskosten, die aan de kant van [gedaagde01] tot vandaag worden vastgesteld op nul. Dit vonnis is gewezen door mr. M. Fiege en in het openbaar uitgesproken. 51909