Court dismisses appeal against property tax assessment, rejecting reliance on recent private sale price.

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 22/759 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2023 in de zaak tussen [naam eiseres], uit [plaatsnaam 1], eiseres, (gemachtigde: mr. A. Bakker), en De heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder, (gemachtigde: [naam]). Inleiding Met het besluit van 31 juli 2021 (de WOZ-beschikking) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2021 vastgesteld op € 169.000,-. Met het besluit op bezwaar van 3 januari 2022 (het bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard.

Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingesteld. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Verweerder heeft een aanvullend stuk ingediend. De rechtbank heeft het beroep op 25 april 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van verweerder. Beoordeling door de rechtbank 1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens haar bedraagt de waarde € 155.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

2. De onroerende zaak is een hoekwoning met een inhoud van 235 m³, gelegen op een perceel van 104 m² en met een berging. Het bouwjaar is 1979.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

Het eigen verkoopcijfer 4.1. Eiseres voert aan dat moet worden uitgegaan van het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak. Op 19 december 2021 is de onroerende zaak verkocht voor € 195.000,-. Geïndexeerd naar de waardepeildatum zou de waarde van de onroerende zaak € 155.000,- moeten zijn. Hoewel de onroerende zaak ongeveer twee jaar na de waardepeildatum is verkocht, moet het eigen verkoopcijfer toch worden meegenomen. Er zijn namelijk bijzondere omstandigheden, nu de door verweerder aangedragen vergelijkingsobjecten niet goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak.

De onroerende zaak is aangeboden op de vrije markt. Eiseres verwijst naar ECLI:NL:GHDHA:2017:103, overweging 6.6, ECLI:NL:GHDHA:2019:12, overweging 5.5 en ECLI:NL:HR:2023:332. 4.2. De rechtbank is van oordeel dat verweerder geen rekening hoefde te houden met het eigen verkoopcijfer van de onroerende zaak. Verweerder stelt dat de onroerende zaak niet openbaar, op de vrije woningmarkt, is verkocht, bijvoorbeeld door deze op de website Funda aan te bieden. De onroerende zaak is aan een vastgoedbedrijf verkocht. Eiseres heeft dit onvoldoende betwist.

De stelling van eiseres dat de onroerende zaak wel op de vrije markt moet zijn aangeboden omdat eiseres en het vastgoedbedrijf elkaar immers hebben gevonden, kan de rechtbank niet volgen. Hieruit blijkt namelijk niet dat de onroerende zaak te koop is aangeboden op een voor de zaak meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding. Hierdoor overweegt de rechtbank dat het (geïndexeerde) eigen verkoopcijfer niet de WOZ-waarde uitdrukt zoals bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. 4.3. De rechtbank overweegt daarnaast dat de verwijzing van eiseres naar het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2023 (ECLI:NL:HR:2023:332) geen doel treft.

Dit arrest ziet op een situatie waarin eiser aan de hand van vergelijkbare objecten de met bewijsmiddelen ondersteunde stelling inneemt dat de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak lager moet worden vastgesteld. Dit is hier niet aan de orde. De vergelijkingsmethode 5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hiertoe legt hij een waardematrix (de matrix) over. Hieruit blijkt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak op 1 januari 2020 getaxeerd is op € 169.000,-. Deze waarde is tot stand gekomen door vergelijking met verkooptransacties van de woningen [adres 2], [adres 3] en [adres 4] in [plaatsnaam 2]. 6.1.

Eiseres stelt dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn bij de waardering omdat de woningen niet goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De onroerende zaak verkeert in een slechte staat. Dit blijkt ook uit het feit dat de onroerende zaak door een vastgoedbedrijf is gekocht. 6.2. De rechtbank is van oordeel dat de vergelijkingsobjecten bruikbaar zijn bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, bouwjaar en inhoud goed vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Alle objecten hebben dezelfde inhoud, hetzelfde bouwjaar en liggen in dezelfde straat.

Niet is gebleken dat de onroerende zaak dusdanig afwijkt van de vergelijkingsobjecten dat deze hierdoor niet bruikbaar zijn bij de waardering. Dat de onroerende zaak een hoekwoning is, maakt niet dat de in de vergelijking betrokken objecten, alle tussenwoningen, niet in de vergelijking kunnen worden betrokken, nu de overige objectkenmerken voldoende vergelijkbaar zijn. De enkele stelling dat de onroerende zaak in een slechte staat verkeert en door een vastgoedbedrijf is gekocht, is daarvoor onvoldoende.

7. De rechtbank volgt eiseres niet in haar betoog dat verweerder onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten. Gelet op de matrix maakt verweerder verder inzichtelijk hoe met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak rekening is gehouden, bijvoorbeeld ten aanzien van de staat van de onroerende zaak. Eiseres heeft in haar beroepsgronden verder geen specifieke onderbouwing gegeven voor haar stelling dat verweerder onvoldoende rekening met verschillen houdt. 8.1.

Eiseres stelt dat verweerder geen rekening heeft gehouden met het feit dat de onroerende zaak gedateerd en uitgeleefd is. Dat de onroerende zaak aan een vastgoedbedrijf is verkocht bevestigt dat deze in zeer slechte staat was. Hierdoor zou verweerder ten aanzien van het onderhoud, de voorzieningen en de kwaliteit van de onroerende zaak de factor ‘1’ aan moeten houden bij de KOLDUV-factoren. 8.2. De rechtbank is van oordeel dat verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de staat van de onroerende zaak. In de matrix heeft verweerder bij de KOLDUV-factoren de kwaliteit, het onderhoud en de voorzieningen van de onroerende zaak op een ‘2’ gewaardeerd, ten opzichte van een ‘3’ bij de vergelijkingsobjecten.

Hierdoor heeft verweerder in de prijs per m³ voor de onroerende zaak rekening gehouden met een aftrek van drie keer 5% (€ 610,- * 0,85 = € 519,-). Hoewel uit de door eiseres overgelegde foto’s volgt dat de onroerende zaak er enigszins gedateerd uitziet en wat gebreken heeft, vindt de rechtbank dit niet zodanig dat verweerder (één van) de KOLDUV-factoren (verder) naar beneden bij moet stellen. De rechtbank weegt daarbij mee dat de overgelegde foto’s detailfoto’s zijn en geen overzicht geven van de algehele staat van de onroerende zaak.

De rechtbank kan eiseres niet volgen in de stelling dat de omstandigheid dat de onroerende zaak aan een vastgoedbedrijf is verkocht maakt dat deze in een dermate slechte staat was dat (één van) de KOLDUV-factoren op ‘1’ moeten worden gesteld. Het is – anders dan eiseres kennelijk veronderstelt – geen vaststaand gegeven dat vastgoedbedrijven alleen maar woningen kopen die in zeer slechte staat verkeren.

9. Eiseres heeft op de zitting gesteld dat niet duidelijk is hoe verweerder de grondprijs van de onroerende zaak heeft berekend en dat het vreemd is dat de grondprijs per m2 van de onroerende zaak hoger is dan die van de vergelijkingsobjecten. De rechtbank constateert dat de grondstaffel in het bestreden besluit is opgenomen en dat voldoende duidelijk is hoe verweerder met deze grondstaffel heeft gerekend. Verweerder heeft ter zitting nog eens toegelicht dat de grondprijs tot 125 m2 € 500,- per m2 bedraagt. De grondprijs tussen 125 m2 en 150 m2 bedraagt € 400,- en de grondprijs boven 150 m2 bedraagt € 300,-.

De reden dat de gemiddelde grondprijs per m2 voor de onroerende zaak op € 500,- is gesteld en voor de vergelijkingsobjecten op respectievelijk € 484,-, € 489,- en € 473,-, is dat de onroerende zaak de enige woning is met een perceel van minder dan 125 m2. Verweerder heeft naar het oordeel van de rechtbank de grondprijs per m² voor de onroerende zaak in vergelijking met de andere objecten voldoende inzichtelijk gemaakt. De beroepsgrond slaagt niet. 10.1. Eiseres heeft op de zitting aangevoerd dat verweerder ingaat tegen gewekt vertrouwen omdat er na het indienen van het verweerschrift een nadere matrix is ingebracht.

Eiseres heeft vertrouwen mogen ontlenen aan de cijfermatige onderbouwing die in het eerder ingediende verweerschrift opgenomen was. Deze cijfers waren lager. Eiseres verwijst naar ECLI:NL:GHDHA:2016:2318. 10.2. De rechtbank stelt voorop dat het volgens vaste jurisprudentie verweerder vrij staat om in elke fase van de procedure de waarde van de onroerende zaak opnieuw te onderbouwen. Hierdoor mocht verweerder het standpunt in beroep verder aanvullen door een nadere matrix in te brengen die uitgaat van de verkoopdata van de vergelijkingsobjecten en niet van de transportdata.

Het beroep van eiseres op het vertrouwensbeginsel slaagt niet. In het verweerschrift is de WOZ-waarde onderbouwd op € 169.000,-. De later ingebrachte matrix komt op een WOZ-waarde van € 178.000,- uit. Verweerder blijft echter bij een WOZ-waarde van € 169.000,- voor de onroerende zaak. Verweerder heeft nooit het vertrouwen bij eiseres gewekt dat hij de waarde van de onroerende zaak op een lager bedrag dan € 169.000,- zou stellen.

11. Gelet op het bovenstaande komt de rechtbank tot het oordeel dat verweerder aannemelijk maakt dat de WOZ-waarde per waardepeildatum 1 januari 2020 niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank komt niet toe aan een verdere bespreking van de door eiseres voorgestelde waarde. Conclusie en gevolgen 12. Het beroep is ongegrond.

13. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.L. Pöll, rechter, in aanwezigheid van mr. W.D.F. Oskam, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 juni 2023. De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Den Haag (team Belastingrecht) waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44.