Court dismisses defendant's cooling-off period defense, awarding buyer penalty for breach of contract.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 9876614 CV EXPL 22-14928 datum uitspraak: 31 maart 2023 Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres01] B.V. , vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] , eiseres, gemachtigde: mr. J.A.M. van de Sande, tegen [gedaagde01] , woonplaats: [woonplaats01] , gedaagde, gemachtigde voorheen: [gemachtigde01] , nu zelf procederend. De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd. 1 De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 9 mei 2022, met bijlagen; het antwoord, met bijlagen; de repliek, met bijlagen; de dupliek, met bijlagen; de zittingsnotities van mr.

Van de Sande. 1.2. Op 13 februari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig: namens [eiseres01] de heer [naam01] met mr. Van de Sande; [gedaagde01] . 2 De zaak in het kort 2.1. [eiseres01] heeft het pand aan de [adres01] in ( [postcode01] ) Yerseke te koop aangeboden. [gedaagde01] heeft het pand in februari 2022 bezichtigd en een bod uitgebracht. Partijen zijn daarna met elkaar in overleg gegaan en hebben uiteindelijk op 22 maart 2022 de koopovereenkomst ondertekend. [gedaagde01] heeft de koopovereenkomst opgesteld en daarbij gebruik gemaakt van de model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021).

In de koopovereenkomst van partijen is opgenomen: “(…) Artikel 16 Bedenktijd De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen en begint om 0.00 uur van de dag die volgt op de dag dat de door partijen ondertekende koopovereenkomst (in kopie) aan koper ter hand gesteld is. (…)” [gedaagde01] heeft drie dagen later, op 25 maart 2022, per mail aan [eiseres01] meegedeeld dat zij zich terugtrekt als koper. Namens [eiseres01] is [gedaagde01] meerdere keren aangeschreven om te voldoen aan de afspraken in de koopovereenkomst, maar [gedaagde01] heeft te kennen gegeven dat zij dat niet zal doen. 2.2. [eiseres01] eist dat [gedaagde01] € 21.000,00 aan contractuele boete betaalt met rente en kosten.

Volgens [eiseres01] is de koopovereenkomst door haar ontbonden op grond van een tekortkoming van [gedaagde01] . Op basis van de koopovereenkomst heeft [eiseres01] in dat geval recht op een boete van 10% van de koopprijs. De tekortkoming van [gedaagde01] bestaat uit het nalaten om overeenkomstig de gemaakte afspraken zekerheid te stellen, zegt [eiseres01] . Volgens [eiseres01] heeft [gedaagde01] de koopovereenkomst niet geldig ontbonden met een beroep op de bedenktijd, aangezien zij het pand niet heeft gekocht als een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. 2.3. [gedaagde01] is het daar niet mee eens.

Zij vindt dat ze het pand heeft gekocht als natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf en dat zij de koopovereenkomst op 25 maart 2022 heeft ontbonden met een beroep op de bedenktijd. 3 De beoordeling Bedenktijd? 3.1. De kantonrechter komt tot het oordeel dat [gedaagde01] geen beroep kan doen op de bedenktijd, omdat zij de koopovereenkomst niet heeft gesloten in de hoedanigheid van natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. 3.1.1. De kantonrechter is uitgegaan van het volgende beoordelingskader.

In artikel 16 van de koopovereenkomst wordt wat betreft de eis die aan de hoedanigheid van de koper wordt gesteld tekstueel aangesloten bij de wettelijke bepaling over bedenktijd als omschreven in artikel 7:2 lid 1 en 2 BW. In beide artikelen gaat het over ‘een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf’. Uit de rechtspraak en de wetsgeschiedenis volgt dat voor de uitleg van dat criterium aansluiting moet worden gezocht bij de uitleg van het begrip ‘consument’ als bedoeld in de artikelen 6:236, 6:237 en 7:5 BW en de daarop betrekking hebbende rechtspraak.

Uit die rechtspraak volgt dat het begrip ‘consument’ een objectief begrip is. Niet van belang is over welke concrete kennis of informatie de betrokken persoon beschikt. Evenmin is van belang of de betrokkene een onderneming drijft. In plaats daarvan moet, aan de hand van alle omstandigheden van het geval, worden vastgesteld met welk doel de overeenkomst is aangegaan. [gedaagde01] heeft niets naar voren gebracht waaruit blijkt dat volgens haar een andere uitleg van het begrip in artikel 16 van de koopovereenkomst en artikel 7:2 BW moet worden gehanteerd en [eiseres01] gaat blijkens de zittingsnotities van haar gemachtigde er (ook) van uit dat er aansluiting moet worden gezocht bij het begrip ‘consument’ als bedoeld in artikelen 6:236, 6:237 en 7:5 BW.

De stelplicht (en de bewijslast) dat [gedaagde01] als consument handelde, rust op [gedaagde01] . 3.1.2. [gedaagde01] heeft onvoldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht, waaruit blijkt dat zij de koopovereenkomst is aangegaan als consument. Dat zij de koopovereenkomst heeft gesloten op haar eigen naam en met gebruikmaking van haar privégegevens is weinigzeggend. De kantonrechter is het met [gedaagde01] eens dat het feit dat een persoon één of meerdere (vakantie)woningen op naam heeft staan nog niet betekent dat die persoon beroeps- of bedrijfsmatig in vastgoed investeert.

Het enkel bezitten van meerdere objecten is wel een omstandigheid waar rekening mee gehouden kan worden bij het vaststellen van het doel van de koop van het vastgoed. [gedaagde01] heeft nader toegelicht dat zij zich op de vastgoedmarkt is gaan begeven, omdat zij op zoek was naar andere mogelijkheden dan sparen om haar vermogen te laten renderen. Zij heeft een cursus gevolgd over het investeren in vastgoed en is daarna vastgoed gaan kopen met het doel het te verhuren, aldus [gedaagde01] . Zij heeft met dat doel eerst twee ondernemingen (Ltd.) opgericht in Groot-Brittannië en is daar begonnen met investeren in vastgoed.

Blijkens de stukken is zij sinds januari 2021 directeur van beide ondernemingen. Omdat het volgens haar geen succes was in Groot-Brittannië, is zij daar gestopt en is zij zich in Nederland op de vastgoedmarkt gaan begeven. [gedaagde01] heeft erkend dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet alleen haar eerste koopwoning uit 2006 – die zij na een tijd zelf bewonen is gaan verhuren – en de echtelijke woning van haar en haar echtgenoot in bezit heeft, maar ook twee of drie andere panden die zij sinds 2021 heeft gekocht om te verhuren. 3.1.3.

Voorts is het volgende van belang. Partijen zijn het erover eens dat in het pand in Yerseke (op de benedenverdieping) voorheen een Chinees restaurant was gevestigd en dat de bestemming van het pand op het moment dat het door [eiseres01] op de markt werd aangeboden nog niet ‘wonen’ was. [gedaagde01] heeft toegelicht dat zij het pand wilde kopen om het – na een verbouwing – te verhuren als woning om daaruit maandelijks een passief inkomen te verkrijgen. Verder heeft [gedaagde01] toegelicht dat ze in de koopovereenkomst heeft laten opnemen dat zij “en/of nader te bepalen meester” de koper is/zijn, zodat ze – als de verbouwing van het pand te veel rompslomp zou zijn – het pand zou kunnen doorverkopen en er alsnog iets aan zou kunnen verdienen.

Ook heeft [gedaagde01] het in de mailwisseling met [eiseres01] over het niet verbonden willen zijn met “haar portefeuille” aan het pand vanwege problematiek met de Wwft-check. Verder schrijft [gedaagde01] in de mailwisseling met [eiseres01] over “notaris waarmee wij samenwerken”, “wij willen je zeker helpen aan het koppelen aan klanten” en “wij hadden nog wel geïnteresseerden en die mogen de woning uiteraard ook gewoon kopen”. [gedaagde01] stelt wel dat zij naast haar full time baan als jurist geen tijd heeft voor het ontwikkelen van vastgoed en niet beschikt over enige kennis over dat onderwerp en zich laat bijstaan door een (vaste) adviseur/makelaar, maar dat is niet relevant volgens rechtspraak van de Hoge Raad.

Het gaat immers om de vraag met welk doel [gedaagde01] de overeenkomst is aangegaan (zie hiervoor 3.1.1). Daarnaast doet de omstandigheid dat [gedaagde01] zegt niet te kunnen leven van de inkomsten die zij verkrijgt uit de verhuur van de panden niet af aan het doel waarmee zij zich op de vastgoedmarkt begeeft en waarvoor zij het pand in Yerseke wilde kopen. De voornoemde omstandigheden wijzen naar het oordeel van de kantonrechter erop dat [gedaagde01] professioneel bezig is met het verwerven van meerdere objecten voor de verhuur, waaronder het bewuste pand in Yerseke.

De door [eiseres01] aangevoerde omstandigheden dat [gedaagde01] per datum 31 maart 2022 in totaal acht objecten vastgoed in bezit heeft (in Nederland, inclusief de eerste koopwoning en de echtelijke woning), in april 2022 een persoonlijke holding vennootschap en een werkmaatschappij op het gebied van vastgoedinvesteringen heeft opgericht en in mei 2022 met die werkmaatschappij een pand in Nederland in eigendom heeft verworven kunnen niet in aanmerking worden genomen, omdat die zich hebben voorgedaan na het sluiten van de koopovereenkomst voor het pand in Yerseke. 3.2.

De vanwege de stelling van [eiseres01] en betwisting door [gedaagde01] opgeworpen vraag of het pand een woning of horecapand betreft en of artikel 16 in het laatste geval geen toepassing vindt, kan in het midden blijven. Als het antwoord op die vragen bevestigend is, kan [gedaagde01] al om die reden geen beroep doen op de contractuele bedenktijd. Als het antwoord op die vragen ontkennend is, komt [gedaagde01] evenmin een beroep toe op de contractuele bedenktijd, omdat haar verweer dan strandt op de vereiste hoedanigheid van de koper. [gedaagde01] kan tevens in geen van de gevallen een beroep doen op de wettelijke bedenktijd, omdat ook de wet als vereiste stelt dat [gedaagde01] de koopovereenkomst moet hebben gesloten in de hoedanigheid van consument.

Ontbinding koopovereenkomst; boete 3.3. Nu door [gedaagde01] geen geldig beroep kan worden gedaan op de bedenktijd, is de overeenkomst niet door haar geldig ontbonden op 25 maart 2022. 3.4. [gedaagde01] moet € 21.000,00 aan contractuele boete betalen aan [eiseres01] . Uit de koopovereenkomst volgt namelijk dat [eiseres01] aanspraak heeft op die boete als de overeenkomst wordt ontbonden op grond van een tekortkoming van [gedaagde01] en vaststaat dat [gedaagde01] ondanks sommatie niet conform afspraak binnen de gestelde termijn zekerheid heeft gesteld en daarmee dus is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.

Buitengerechtelijke kosten en rente 3.5. De buitengerechtelijke kosten van € 985,00 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW). De wettelijke rente wordt toegewezen, omdat [eiseres01] genoeg heeft gesteld waaruit volgt dat de wettelijke rente (als bedoeld in artikel 6:119 BW) moet worden betaald en [gedaagde01] dat niet heeft betwist. Proceskosten 3.6. [gedaagde01] krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 105,31 aan dagvaardingskosten, € 1.384,00 aan griffierecht en € 1.587,00 aan salaris voor de gemachtigde (3 punten x € 529,00).

Dit is totaal € 3.076,31. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet [gedaagde01] ook een bedrag betalen van € 132,00). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend. In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist (ECLI:NL:HR:2022:853). Uitvoerbaarheid bij voorraad 3.7. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). 4 De beslissing De kantonrechter: 4.1. veroordeelt [gedaagde01] € 21.985,00 te betalen aan [eiseres01] , met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf de dag van de dagvaarding totdat volledig is betaald; 4.2. veroordeelt [gedaagde01] in de proceskosten die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 3.076,31; 4.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 34286 Hof Arnhem-Leeuwarden 18 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8892, r.o. 6.3-6.5 en de daarin aangehaalde wetsgeschiedenis. HR 28 september 2018, ECLI:NL:HR:2018:1800, r.o. 3.4.2 ( X/Nationale Nederlanden) , HvJ EU 14 september 2016, C-534/15, ECLI:EU:C:2016:700, punt 32 ( Dumitraş ), HvJ EU 19 november 2015, C-74/15, ECLI:EU:C:2015:772, punt 27 ( Tarcău ) en HvJ EU 3 september 2015, C-110/14, ECLI:EU:C:2015:538, punt 21-23 ( Costea ). Vgl. hof Arnhem-Leeuwarden 18 november 2014, ECLI:NL:GHARL:2014:8892, r.o. 6.10 en de daarin aangehaalde wetsgeschiedenis over artikel 7:2 BW.