Tenant granted authority to substitute another tenant for housing swap under Dutch Civil Code Article 7:270 BW.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10602708 CV EXPL 23-19732 datum uitspraak: 24 november 2023 (bij vervroeging) Vonnis van de kantonrechter in de zaak van [eiseres01] , woonplaats: [woonplaats01] , eiseres, gemachtigde: mr. H.J. van Smaalen, tegen Stichting Woonbron , vestigingsplaats: Rotterdam, gedaagde, gemachtigde: mr. E. Piepers-Westermeijer. De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘Woonbron’ genoemd. 1 De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 30 juni 2023, met bijlagen; het antwoord; de akte overlegging producties van [eiseres01] , met bijlagen; de op de mondelinge behandeling overgelegde kopie van de urgentieverklaring van [eiseres01] . 1.2.

Op 31 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig [eiseres01] , vergezeld door een van haar dochters en bijgestaan door de gemachtigde. Namens Woonbron was aanwezig [naam01] , bijgestaan door de gemachtigde. 1.3. Tegelijk met de mondelinge behandeling in deze zaak heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden in de zaak van [naam02] tegen Stichting Hef Wonen (zaaknummer 10602763 CV EXPL 23-19736). 2 De beoordeling Waar gaat deze zaak over? 2.1. [eiseres01] vordert in deze procedure dat zij wordt gemachtigd om [naam02] in haar plaats te stellen als huurder van de woning die zij nu van Woonbron huurt. [naam02] vordert tegelijkertijd in zijn procedure tegen Hef Wonen een machtiging om [eiseres01] in zijn plaats te stellen als huurder van de woning die hij van Hef Wonen huurt. 2.2. [eiseres01] woont in een eengezinswoning aan de [adres01] in [plaats01] .

Zij woont daar samen met haar meerderjarige, schoolgaande zoon. Zij heeft ook nog dochters, die eigen woonruimte hebben. [eiseres01] huurt haar woning van Woonbron. Zij betaalt daarvoor een huurprijs van € 575,03 per maand. Dit is de huurprijs sinds 1 juli 2023, nadat deze op grond van haar inkomen (een bijstandsuitkering) is verlaagd. 2.3. [naam02] woont in een appartement aan de [adres02] . Hij woont daar met zijn vrouw en twee minderjarige kinderen, een zoon van 11 en een dochter van 8. Hij huurt zijn woning van Hef Wonen. Hij betaalt daarvoor een huurprijs van € 575,03 per maand.

Dit is de huurprijs sinds 1 juli 2023, nadat deze op grond van zijn inkomen (een bijstandsuitkering) is verlaagd. 2.4. [eiseres01] en [naam02] willen van woonruimte ruilen. Zij hebben hun verhuurders gevraagd om daarmee akkoord te gaan, maar beide verhuurders hebben dit geweigerd. Daarom zijn [eiseres01] en [naam02] ieder een procedure tegen hun verhuurder begonnen, omdat zij de woningruil (op grond van artikel 7:270 BW) willen afdwingen. Het juridisch kader 2.5. Lid 2 van artikel 7:270 BW bepaalt dat de kantonrechter beslist met inachtneming van de omstandigheden van het geval.

Hij kan de vordering van [eiseres01] echter alleen toewijzen, als zij een zwaarwichtig belang bij de ruil van woonruimte heeft. De kantonrechter moet de vordering afwijzen, als [naam02] vanuit financieel oogpunt niet voldoende waarborg biedt voor een behoorlijke nakoming van de huur. Uit lid 1 van ditzelfde artikel volgt dat zo nodig een huisvestingsvergunning moet worden overgelegd. 2.6. Woningruil betekent een indeplaatsstelling. De nieuwe huurder neemt de bestaande huurovereenkomst van de oorspronkelijke huurder over, met alle rechten en plichten die daarbij horen.

Omdat sprake is van een contractoverneming en niet van een nieuwe overeenkomst, zijn de regels over (passend) toewijzen die corporaties bij nieuwe overeenkomsten moeten hanteren niet van toepassing. Ook is er geen grondslag voor het aanpassen van de huurprijs op het moment van de ruil; die blijft ongewijzigd. De huisvestingsvergunning 2.7. Woonbron heeft zich op het standpunt gesteld dat [naam02] over een huisvestingsvergunning moet beschikken om de woning van [eiseres01] in gebruik te mogen nemen. [eiseres01] heeft dat gemotiveerd betwist en verwezen naar de postcodechecker van de gemeente [plaats01] .

De [straatnaam01] komt inderdaad niet op de lijst voor van straten waarvoor een huisvestingsvergunning nodig is. Deze voorwaarde is daarom niet van toepassing. Zwaarwichtig belang van [eiseres01] 2.8. De kantonrechter oordeelt dat [eiseres01] een zwaarwichtig belang bij de woningruil heeft. Zij heeft stukken overgelegd van haar huisarts en een verklaring van haar dochter, waaruit blijkt dat zij medische problemen heeft. Zij heeft ook een kopie overgelegd van haar urgentieverklaring, waaruit blijkt dat zij op medische gronden urgentie heeft gekregen.

Het doel van de urgentie is om [eiseres01] naar een gelijkvloerse woning te krijgen. Daarmee staat naar het oordeel van de kantonrechter voldoende vast dat [eiseres01] er een zwaarwichtig belang bij heeft om te verhuizen naar een kleinere woning zonder trappen. Een woning die bovendien minder onderhoud vergt, met een (veel) kleinere tuin en dichter in de buurt van een van haar dochters, die haar haar moeder de nodige hulp biedt. 2.9. De omstandigheid dat [eiseres01] eventueel via haar urgentieverklaring aan een andere woning kan komen, staat niet in de weg aan toewijzing van de gevraagde machtiging.

De stelling van Woonbron dat pas aan woningruil kan worden toegekomen als geen enkele andere mogelijkheid tot het verkrijgen van een andere, passende woning leidt, volgt niet uit de wet noch uit jurisprudentie. Als sprake is van een zwaarwichtig belang aan de kant van [eiseres01] , [naam02] voldoende waarborgen biedt voor de financiële nakoming van de huurovereenkomst en het belang van Woonbron niet zwaarder weegt dan dat van [eiseres01] , is de vordering eenvoudigweg toewijsbaar. De financiële waarborg van [naam02] 2.10. Vast staat dat het inkomen van [naam02] (vrijwel) gelijk is aan dat van [eiseres01] .

Zij hebben beiden een bijstandsuitkering. De huur van de huidige woning van [naam02] is gelijk aan de huur die [eiseres01] betaalt. Zoals hiervoor onder 2.6 is overwogen, wordt in geval van woningruil de huurprijs niet aangepast. [naam02] zal dus ook na de ruil hetzelfde bedrag aan huur blijven betalen. Niet gebleken is dat [naam02] de huur van zijn huidige woning niet kan betalen. Daarom staat (voldoende) vast dat hij vanuit financieel oogpunt voldoende waarborg biedt voor nakoming van de huurovereenkomst. De belangen van Woonbron 2.11. Woonbron stelt dat zij de woning die [eiseres01] nu huurt na mutatie wil verkopen.

Dit is geen belang waarmee in deze procedure rekening kan worden gehouden. In geval van woningruil is geen sprake van een normale mutatie. Met plannen van een verhuurder na het vrijkomen van de woning hoeft daarom geen rekening te worden gehouden. Dat het na woningruil langer kan duren voordat die plannen kunnen worden gerealiseerd dan wanneer de oorspronkelijke huurder zou zijn gebleven, is ook een gevolg dat inherent is aan woningruil en dat niet leidt tot afwijzing van de vordering van de huurder. 2.12. De financiële argumenten van Woonbron spelen ook geen rol.

Dat zij bij een normale mutatie – als de woning niet zou worden verkocht – een hogere huurprijs voor het gehuurde zou kunnen vragen, is niet relevant. Er is geen sprake van een normale mutatie. Ook is geen sprake van een situatie waarin [naam02] gaat profiteren van de lage huurprijs van het gehuurde. Voor beide huurders is de huurprijs van hun huidige woning immers per 1 juli 2023 verlaagd op grond van hun inkomen. Zij betalen allebei het minimumbedrag van € 575,03. 2.13. Tot slot heeft Woonbron erop gewezen dat op deze manier het woningtoewijsstelsel wordt doorbroken.

Ook dat is geen reden om de belangen van Woonbron zwaarder te laten weten dan die van [eiseres01] . Woningruil gaat inderdaad buiten het normale systeem van woningtoewijzing om. Als dit argument van Woonbron zou worden gevolgd, zou dat betekenen dat een vordering tot woningruil nooit toewijsbaar is als de verhuurder een corporatie is. Uit niets blijkt dat de wetgever heeft bedoeld voor corporaties een uitzondering te maken. Conclusie: vordering toewijsbaar 2.14. Uit het voorgaande volgt dat sprake is van een zwaarwichtig belang van [eiseres01] en dat het belang van Woonbron niet tegen dat zwaarwichtig belang opweegt. [naam02] biedt voldoende financiële waarborg.

De vordering van [eiseres01] is daarom toewijsbaar. Proceskosten 2.15. Woonbron krijgt ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 129,14 aan dagvaardingskosten, € 86,- aan griffierecht en € 464,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten × € 232,-). Dit is totaal € 679,14. Voor kosten die [eiseres01] maakt na deze uitspraak moet Woonbron een bedrag betalen van € 116,- (1/2 punt × € 232,-). Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend.

In dit vonnis hoeft hierover niet apart te worden beslist. De proceskosten moeten door Woonbron rechtstreeks aan de gemachtigde van [eiseres01] worden betaald. Uitvoerbaarheid bij voorraad 2.16. Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv). Gelet op de medische urgentie van [eiseres01] vindt de kantonrechter dat zij met het effectueren van de woningruil niet hoeft te wachten totdat in een eventueel hoger beroep zal zijn beslist. 3 De beslissing De kantonrechter: 3.1. machtigt [eiseres01] om [naam02] in haar plaats als huurder te stellen van de door haar van Woonbron gehuurde woning aan de [adres01] in [plaats01] ; 3.2. veroordeelt Woonbron in de proceskosten, die aan de kant van [eiseres01] tot vandaag worden vastgesteld op € 679,14, rechtstreeks te betalen aan de gemachtigde van [eiseres01] ; 3.3. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad; 3.4. wijst al het andere af.

Dit vonnis is gewezen door mr. G.A. Vriezen en in het openbaar uitgesproken. 51909 Hoge Raad 10 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853