Landlord's summary judgment claims dismissed due to lack of urgency and inability to change legal status in summary proceedings.

RECHTBANK ROTTERDAM locatie Rotterdam zaaknummer: 10708876 VV EXPL 23-463 datum uitspraak: 23 november 2023 Vonnis in kort geding van de kantonrechter in de zaak van [eiseres01] ( [eiseres01] ) , vestigingsplaats: [vestigingsplaats01] , eiseres, gemachtigde: [naam01] , tegen [gedaagde01] , woonplaats: [woonplaats01] , gedaagde, gemachtigde: mr. A.A. Bhagwandin. De partijen worden hierna ‘ [eiseres01] ’ en ‘ [gedaagde01] ’ genoemd. 1 De procedure 1.1. Het dossier bestaat uit de volgende processtukken: de dagvaarding van 19 oktober 2023, met bijlagen; de akte eis in reconventie; de e-mail van 25 oktober 2023 van mr.

Bhagwandin, met bijlagen 1 t/m 4; de spreekaantekeningen van mr. Bhagwandin. 1.2. Op 27 oktober 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken met [naam01] namens [eiseres01] , [gedaagde01] , [naam02] , [naam03] en mr. Bhagwandin. 2 De beoordeling Waar gaat de zaak over? 2.1. De zaak gaat over de woning aan [adres01] in [plaats01] , die [gedaagde01] huurt van [eiseres01] voor € 525,00 per maand. [eiseres01] eist dat de huurovereenkomst wordt ontbonden omdat [gedaagde01] een huurachterstand heeft en omdat [eiseres01] vindt dat er overlast is. [eiseres01] eist ook dat [gedaagde01] wordt veroordeeld om de woning te ontruimen en om € 1.190,00 aan achterstallige huur te betalen met rente en (proces)kosten. [gedaagde01] is het niet eens met de eis en stelt een tegeneis in.

Hij eist dat de huur vanaf 1 april 2023 met 50% wordt verminderd totdat de gebreken aan de woning zijn hersteld en dat [eiseres01] wordt veroordeeld om € 1.010,25 aan onderhoudskosten en de proceskosten aan hem te vergoeden. De eis wordt afgewezen 2.2. De eis over het ontbinden van de huurovereenkomst wordt afgewezen, omdat het niet mogelijk is de rechtstoestand tussen de partijen te wijzigen in een kort geding. Het toewijzen van dit onderdeel van de eis zou daar wel toe leiden. In een kort geding kunnen slechts ordemaatregelen worden getroffen (artikel 254 Rv). 2.3.

De eis tot het ontruimen van de woning en het betalen van een bedrag aan achterstallige huur wordt afgewezen, omdat [eiseres01] niet duidelijk heeft gemaakt of en welk spoedeisend belang ze daarbij heeft. Voor het toewijzen van een eis in kort geding is wel vereist dat de eisende partij een spoedeisend belang heeft bij de eis (artikel 254 Rv). Voor zover de spoedeisendheid zou moeten voortvloeien uit de aard van de eis – in dit geval de hoogte van de geëiste huurachterstand – wordt opgemerkt dat onduidelijk is wat de hoogte is van de vermeende achterstand, die wordt betwist door [gedaagde01] .

De hoogte van de achterstand zoals genoemd in de dagvaarding is door [eiseres01] inmiddels omlaag gebracht vanwege betalingen die (deels al vóór de dagvaarding) zijn ontvangen. Het overzicht van de actuele achterstand maakt niet inzichtelijk hoe [eiseres01] aan een achterstand van € 1.190,00 komt. De toelichting van [eiseres01] dat de actuele achterstand bestaat uit de huur voor september en oktober 2023 (2 x € 525,00) en € 181,00 is ook niet toereikend en komt ook niet overeen met het cijfermatige overzicht. Wat de gestelde overlast betreft heeft [eiseres01] voor het eerst tijdens de zitting concrete stellingen gedaan zonder echter enige onderbouwing, die bovendien door [gedaagde01] worden weersproken.

Of er zodanig ernstige en recente overlast is dat de vereiste spoedeisendheid hieruit voortvloeit is dan ook onvoldoende aannemelijk. De tegeneis wordt afgewezen 2.4. De tegeneis over huurprijsvermindering wordt afgewezen. Het is niet mogelijk de rechtstoestand tussen de partijen te wijzigen in een kort geding en dat is wel wat het toewijzen van dit onderdeel van de tegeneis zou betekenen. In een kort geding kunnen slechts ordemaatregelen worden getroffen (artikel 254 Rv). 2.5. De tegeneis over het vergoeden van onderhoudskosten wordt afgewezen, omdat [gedaagde01] geen spoedeisend belang bij die eis heeft (gesteld).

Dat is wel vereist voor het toewijzen van een eis in kort geding (artikel 254 Rv). De partijen dragen de eigen proceskosten 2.6. De kantonrechter bepaalt dat de proceskosten worden gecompenseerd, omdat de partijen over en weer ongelijk krijgen. De partijen dragen dus hun eigen proceskosten. 3 De beslissing De kantonrechter: 3.1. wijst de eis in conventie af; 3.2. wijst de eis in reconventie af; 3.3. compenseert de proceskosten zodat de partijen de eigen proceskosten dragen. Dit vonnis is gewezen door mr. B.J.R. van Tongeren en in het openbaar uitgesproken. 34286