Court dismisses appeal against high WOZ property valuation, upholding tax authority's use of own rental figures and capitalization method.

RECHTBANK ROTTERDAM Bestuursrecht zaaknummer: ROT 20/4183 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 februari 2022 in de zaak tussen [naam eiseres] , eiseres, gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels, en de heffingsambtenaar van het Samenwerkingsverband Vastgoedinformatie Heffing en Waardebepaling, verweerder, gemachtigde: mr. E. Blom. Procesverloop Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 2.620.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 24 juni 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard. Eiseres heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 1 februari 2022. Eiseres heeft zich laten vertegenwoordigen door haar gemachtigde, die digitaal via Teams de zitting heeft bijgewoond. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Overwegingen 1. Eiseres is gebruikster van de onroerende zaak.

2. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld. Ter zitting heeft zij verklaard dat volgens haar de waarde € 1.999.000,- moet zijn. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

3. De onroerende zaak is een bij de kust gelegen hotel van 50 kamers met restaurant. Het oorspronkelijke bouwjaar is 1915, in 2011 tot en met 2013 is het hotel verbouwd, uitgebreid en gerenoveerd.

3. Ter zitting heeft eiseres haar gronden in de zogenoemde “pinpointbrief” van 14 januari 2022 te laten vallen, behalve het verzoek tot schadevergoeding vanwege de overschrijding van de redelijke termijn. Deze gronden hoeven dus geen bespreking meer. Het verzoek om schadevergoeding zal hieronder onder 8 worden besproken.

4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Deze waarde kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ bij niet-woningen worden bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, de huurwaarde-kapitalisatiemethode (de hwk-methode). Bij de waardebepaling door middel van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van een object te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor.

5. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Ter zitting heeft eiseres aangevoerd dat verweerder bij de waardebepaling ten onrechte geen gebruik heeft gemaakt van de Landelijke Taxatiewijzer voor hotels. Zoals eerder in de uitspraak van deze rechtbank van 6 juni 2018, ECLI:NL:RBROT:2018:4381 (over dezelfde onroerende zaak) overwogen, is verweerder niet verplicht om de landelijke Taxatiewijzer voor hotels te hanteren. Taxatiewijzers zijn niet meer dan een hulpmiddel om de waarde als bedoeld in artikel 17 van de Wet WOZ vast te stellen. De toetssteen blijft de waarde zoals daarin omschreven en de waarde kan ook op andere manieren worden bepaald (vergelijk Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 en Hoge Raad 11 juni 2004, ECLI:NL:HR:2004:AP1375). Het staat verweerder daarom vrij om voor het bepalen van de waarde een bepaalde methode te kiezen, zoals in dit geval de hwk-methode.

6. De beantwoording van de vraag of verweerder aan zijn bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat eiseres heeft aangevoerd. Eiseres heeft ter zitting betoogd dat de huurwaarde is opgebouwd uit allerlei onderdelen en dat de waarde van die onderdelen enkel een schijnzekerheid geeft. De huurovereenkomst is verder vóór de coronacrisis afgesloten; inmiddels betaalt eiseres slechts de helft van de huur. Vanwege corona moet er een waardedaling worden toegepast, aldus eiseres. De rechtbank overweegt dat enkel de totale huurwaarde van € 236.050,- hier ter toetsing staat.

De taxatieopbouw van verweerder is slechts een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling en de waarden daarin staan niet afzonderlijk ter toetsing (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059). Verweerder onderbouwt de huurwaarde van € 236.050,- met een verwijzing naar het eigen huurcijfer van de onroerende zaak van 1 mei 2012 van € 305.000,-. De rechtbank vindt dit bruikbaar omdat dat het huurcijfer van de onroerende zaak zelf is, terwijl het voor een hotel (als dit) moeilijk is om andere huurcijfers van vergelijkbare objecten te vinden.

Uit artikel 4.5 van de huurovereenkomst volgt dat de huur jaarlijks wordt verhoogd, met een maximum van 2,5 %. Sinds de aanvang van het huurcontract is de huur dus hoger geworden dan € 305.000,-. Omdat verweerder een huurwaarde aanhoudt die ruim onder het eigen huurcijfer zit, is de aangehouden huurwaarde niet te hoog. Dat eiseres, naar zij stelt, inmiddels vanwege de coronacrisis vanaf 12 maart 2020 de helft van de huur betaalt dan die uit het huurcontract volgt, is niet van belang voor de bepaling van de waarde op de waardepeildatum. Anders dan eiseres betoogt, heeft de crisis rond het coronavirus ook overigens geen invloed op de huurwaarde, aangezien er begin 2020 nog geen sprake was van een coronacrisis, laat staan op de waardepeildatum van 1 januari 2019.

Dat het coronavirus toen misschien wel in Nederland aanwezig was maar toen alleen nog niet was vastgesteld, zoals eiseres stelt, laat onverlet dat er op 1 januari 2019 (en ook 1 januari 2020) nog geen sprake was van een crisis in verband met het coronavirus. Er bestaat dan ook geen aanleiding om hiermee rekening te houden. Verder hanteert verweerder een kapitalisatiefactor van 10,6. Eiseres heeft ter zitting aangevoerd dat een berekening ter onderbouwing van deze factor ontbreekt. Dit is echter ook niet noodzakelijk, waar het om gaat, is dat verweerder onderbouwt dat de factor niet te hoog is vastgesteld en dat doet hij.

In artikel 9 van het huurcontract staat dat de huurder een optie tot koop heeft van de onroerende zaak, met als voorwaarde dat dan 13 maal de geldende jaarhuur dient te worden betaald. Hieruit kan een kapitalisatiefactor van 13 worden afgeleid, terwijl verweerder een veel lagere factor heeft aangehouden. Verweerder maakt kortom aannemelijk dat de door hem aangehouden huurwaarde en kapitalisatiefactor niet te hoog is.

7. Ook wat eiseres overigens aanvoert leidt niet tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. De slotsom is dan dat verweerder slaagt in zijn bewijslast.

8. Voor het toekennen van een vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn bestaat ten slotte geen aanleiding. Verweerder heeft het bezwaar van eiseres ontvangen op 26 februari 2020. De redelijke termijn is op het moment dat deze uitspraak wordt gedaan dus niet verstreken.

9. Het beroep is ongegrond.

10. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek om schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. I. Bouter, rechter, in aanwezigheid van mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 23 februari 2022. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (belastingkamer).