Administrative court allows property tax appeal, overturning valuation due to insufficient disclosure of calculation factors.

RECHTBANK ROTTERDAM Zittingsplaats Dordrecht Bestuursrecht zaaknummer: ROT 20/5063 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 20 januari 2022 in de zaak tussen [naam eiser] , te [plaats] , eiser, gemachtigde: [naam gemachtigde 1] , en de heffingsambtenaar van de gemeente Ridderkerk, verweerder, gemachtigde: [naam gemachtigde 2] . Procesverloop Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 29 februari 2020, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Ridderkerk (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 335.000,-.

Bij uitspraak op bezwaar, gedateerd 18 augustus 2020 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard. Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon A] , een kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Overwegingen Toezendplicht in bezwaar 1. Eiser heeft verzocht de grondstaffel en de taxatiekaart met de zogenoemde KOUDV- en liggingsfactoren vóór de hoorzitting te verstrekken.

In beroep geeft eiser aan dat verweerder de KOUDV-factoren heeft vermeld in het bestreden besluit, maar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen zijn verdisconteerd. Verweerder betwist dit en verwijst naar de uitspraak op bezwaar waarin is uiteengezet dat eisers woning is gewaardeerd als een benedengemiddelde woning. Als de woning als een gemiddelde woning zou zijn gewaardeerd, dan zou de waarde op een veel hoger bedrag zijn uitgekomen. Hiermee wordt aangegeven dat de onderlinge verschillen zijn verdisconteerd in de relatief lage waarde van eisers (veel) grotere woning.

2. Op grond van artikel 7:4, lid 2, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is verweerder verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende ten minste een week voorafgaand aan het horen ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ verstrekt de gemeenteambtenaar uitsluitend aan degene te wiens aanzien een WOZ-beschikking is genomen op verzoek een afschrift van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde.

3. De rechtbank overweegt als volgt. Uit de tekst van artikel 7:4 Awb en uit de wetsgeschiedenis bij dit artikel kan niet worden afgeleid dat het bestuursorgaan in alle gevallen verplicht is de op de zaak betrekking hebbende stukken in de bezwaarfase op verzoek aan de belanghebbende toe te zenden (zie bijvoorbeeld rechtsoverweging 5.7. van de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 15 juli 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:1408). De wetgever heeft bewust een onderscheid gemaakt tussen een passieve informatie-verstrekking in bezwaar en een actieve informatieverstrekking in beroep (vergelijk ook rechtsoverweging 5.3. van de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 30 juni 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1878).

Artikel 7:4 Awb vormt echter ook een belangrijke waarborg dat het bestuursorgaan een beslissing op bezwaar neemt op basis van feiten en gegevens die de belanghebbende heeft kunnen kennen en waarover de belanghebbende zich heeft kunnen uitlaten (vergelijk ook rechtsoverweging 4.12. e.v. van de uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 27 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:7246, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117). Onder omstandigheden is het bestuursorgaan dan ook verplicht de op de zaak betrekking hebbende stukken op verzoek toe te zenden. 3.1.

Verweerder heeft de hoorzitting niet fysiek laten plaatsvinden. Verweerder had op eenvoudige wijze de gevraagde op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan de hoorzitting digitaal aan eiser kunnen verstrekken. Gelet hierop had verweerder dan ook de plicht deze stukken tijdig toe te zenden aan eiser en hij heeft hiervan niet kunnen afzien. Onvoldoende is de door verweerder gegeven toelichting aangezien het voor eiser niet inzichtelijk was hoe de onderlinge verschillen tussen de vergelijkingsobjecten waren verdisconteerd in de waardebepaling van de onroerende zaak. 3.2.

Verder had verweerder de gevraagde stukken op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ aan eiser moeten verstrekken. Dit artikel waarborgt dat de belanghebbende op zijn verzoek de gegevens ontvangt die ten grondslag liggen aan de vastgestelde WOZ-waarde. Het betreft in feite de motivering van de door verweerder genomen WOZ-beschikking. Voor deze gegevens geldt een toezendplicht op verzoek. Een andere mogelijke uitleg van artikel 40, lid 2, Wet WOZ kan niet uit de tekst en de totstandkomingsgeschiedenis van dat artikel worden afgeleid (zie rechtsoverweging 4.23. en verder van de eerder genoemde uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 27 juli 2021, zoals herhaald in de uitspraak van 30 november 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:11117).

4. Deze beroepsgrond slaagt.

5. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechts-gevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden. Waardebepaling 6. In geschil is of verweerder de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019 op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Eiser stelt dat dit het geval is en voert aan dat de waarde € 285.000,- bedraagt. Verweerder heeft volgens eiser geen rekening gehouden met het afnemend grensnut en de gedateerde voorzieningen van de onroerende zaak. Verder is geen rekening gehouden met de ligging van de onroerende zaak nabij de autosnelwegen A15 en A16. Tot slot heeft verweerder het gehanteerde indexeringspercentage niet inzichtelijk gemaakt. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

7. De onroerende zaak is een vrijstaande woning (bouwjaar 1783), met een wooninhoud van 495 m³, gelegen op een perceel van 520 m², waarvan 370 m² in de waarde is betrokken.

8. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

9. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft daartoe het taxatierapport van [persoon B] van 27 december 2020 overgelegd en tijdens de zitting een toelichting gegeven.

10. Tussen partijen is niet in geschil dat het bouwjaar van de onroerende zaak 1783 is en dat van het vergelijkingsobject [adres 2] het bouwjaar 1787 is. Abusievelijk is dit onjuist weergegeven in respectievelijk het taxatierapport en de matrix. De vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 4] hebben respectievelijk het bouwjaar 1959 en 1925. Dat maakt deze laatstgenoemde woningen minder goed bruikbaar om de onroerende zaak mee te vergelijken. Ook eiser heeft tijdens de zitting aangegeven dat [adres 2] het beste vergelijkingsobject is. Hiervan uitgaande kan worden geconcludeerd dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

De wooninhoud van de onroerende zaak bedraagt 495 m³ tegenover een wooninhoud van 310 m³ voor het vergelijkingsobject [adres 2] . De grondoppervlakte bedraagt voor de onroerende zaak 370 m² tegenover een grondoppervlakte van 95 m² voor het vergelijkingsobject [adres 2] . Dit alles afgezet tegen een (gecorrigeerde) verkoopprijs van € 292.000,- maakt dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak van € 335.000,- niet te hoog is vastgesteld. Het betreft een verschil van € 43.000,-. Immers de m³-prijs van de onroerende zaak bedraagt € 405,- tegen een m³-prijs van € 540,- voor de [adres 2] .

Indien geen rekening wordt gehouden met de uitgezonderde grond is de m³-prijs voor [adres 2] met € 433,- nog altijd hoger dan de m³-prijs van de onroerende zaak. Met deze verschillen zijn ook de eventuele waarde verminderende aspecten als de ligging, de gedateerdheid en het afnemend grensnut voldoende verdisconteerd.

11. Over de hoogte van het indexeringspercentage overweegt de rechtbank als volgt. Als ter zitting toegelicht, heeft verweerder gekeken naar de waardeontwikkeling vanaf het moment van het sluiten van de koopovereenkomst van de verschillende vergelijkings-objecten met gebruikmaking van een eigen marktanalyse. Bij deze marktanalyse is de waardestijging beoordeeld van dezelfde soort woningen die zijn verkocht in dezelfde gemeente. Daarbij is verweerder uitgegaan van een stijgingspercentage van 5%. Eiser heeft verwezen naar de gegevens over de waardeontwikkeling via BerekenHet.nl voor de provincie Zuid-Holland, maar deze gegevens zijn minder specifiek dan de gegevens van verweerder. De rechtbank volgt verweerder dan ook in zijn uitleg. Slotsom is dat verweerder de generieke waardeverandering tussen aankoopdatum en waardepeildatum aannemelijk heeft gemaakt.

12. Het beroep is gelet op overweging 3.1. en 3.2. gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven.

13. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

14. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, lid 2, Bpb aanleiding de proceskostenvergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 541,- en factor 0,5).

Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt het bestreden besluit; - bepaalt dat de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven; - bepaalt dat verweerder aan eiser het betaalde griffierecht van € 48,- vergoedt; - veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van in totaal € 541,- te betalen aan eiser. Deze uitspraak is gedaan door mr. N. Boonstra, rechter, in aanwezigheid van C. Groenewegen, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 20 januari 2022. De griffier is verhinderd te tekenen De rechter is verhinderd te tekenen Afschrift verzonden aan partijen op:

Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof Den Haag (team belastingrecht).