Court dismisses contract penalty claim due to unproven applicability of MGE terms to the sale agreement.

RECHTBANK ROTTERDAM zaaknummer: 613871 / HA ZA 21-181 uitspraak: 14 juli 2021 vonnis in de zaak van: de stichting Stichting Woonbron, gevestigd te Rotterdam, eiseres, advocaat: mr. T.A. Vermeulen, tegen [gedaagde] , zonder bekende woon- of verblijfplaats, gedaagde, advocaat: mr. H.J. van Smaalen. Partijen worden hierna aangeduid als ‘Woonbron’ en ‘ [gedaagde] ’. 1.Het verloop van de procedure Het verloop van de procedure blijkt uit: de inleidende dagvaarding van 23 juni 2020, met bijlagen; het verstekvonnis van 5 augustus 2020; de verzetdagvaarding van 22 december 2020, met bijlagen; de nagezonden bijlagen van Woonbron; de aantekening dat de mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 26 april 2021.

Partijen hebben de rechter op 16 juni 2021 laten weten dat zij geen schikking hebben bereikt. Daarop is de datum voor de uitspraak van dit vonnis nader bepaald op vandaag. 2.De vaststaande feiten 2.1 Op 9 mei 1988 heeft de rechtsvoorgangster van Woonbron aan [gedaagde] en mevrouw [persoon A] het appartementsrecht te Rotterdam, [adres] (hierna: “de woning”), verkocht tegen een koopsom van ƒ 35.000,-. 2.2 Op de koopovereenkomst zijn van toepassing het Reglement van Splitsing van Eigendom en de erfpachtvoorwaarden, waaronder begrepen het Statuut Maatschappelijk Gebonden Eigendom (hierna:

“MGE-voorwaarden”). 2.3 Op 27 augustus 1998 heeft mevrouw [persoon A] haar onverdeelde aandeel in de woning overgedragen aan [gedaagde] . 2.4 Op 18 maart 2019 is door de belastingdienst executoriaal beslag gelegd op de woning. Op 23 januari 2020 is door de VVE waarvan [gedaagde] van rechtswege lid is executoriaal beslag gelegd op de woning. 2.5 Bij onder zaaknummer C/10/599616/HA ZA 20-632 gewezen verstekvonnis van 5 augustus 2020 zijn de hierna onder 3.1 weergegeven vorderingen van Woonbron toegewezen, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van het geding. 2.6 Op 25 november 2020 is de woning door de deurwaarder ontruimd. 3.De oorspronkelijke vordering van Woonbron 3.1 Woonbron heeft gevorderd om bij vonnis, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:

I. Woonbron te gedaagde te machtigen om het in het fundamentum petendi omschreven registergoed namens [gedaagde] aan zichzelf te koop aan te bieden en vervolgens te verkopen en te leveren tegen een koopsom welke wordt vastgesteld volgens de systematiek van de MGE-bepalingen en te bepalen dat, nadat een koopovereenkomst tussen Woonbron en [gedaagde] tot stand is gekomen, het te dezen te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als een in wettige vorm opgemaakte akte van levering met betrekking tot het in het fundamentum petendi omschreven registergoed door [gedaagde] aan Woonbron alsmede dat het te dezen te wijzen vonnis in de plaats van de akte welke ten behoeve van de overdracht dient te worden opgemaakt, zal treden, onder de voorwaarden dat Woonbron de koopsom aan [gedaagde] betaalt door storting onder notaris welke zorgdraagt voor inschrijving van het te dezen te wijzen vonnis in de openbare registers;

II. [gedaagde] te veroordelen om uiterlijk op de 14e dag voor de voorgenomen dag waarop de eigendom van het in het fundamentum petendi omschreven registergoed op Woonbron zal overgaan, de woning aan de [adres] te Rotterdam met al het zijne en de zijnen te ontruimen en ontruimd te houden, en onder afgifte van de sleutels, ter vrije en algehele beschikking van Woonbron te stellen, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag voor elke dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft; III. [gedaagde] te veroordelen om, ter zake voormeld, tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan Woonbron te betalen € 25.000,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding tot de dag van algehele voldoening;

IV. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de procedure. 3.2 Aan haar vordering onder III legt Woonbron het volgende ten grondslag. Op grond van artikel 10 van de toepasselijke MGE-voorwaarden is [gedaagde] aan Woonbron een boete verschuldigd, omdat hij niet heeft voldaan aan de aanbiedingsplicht op grond van artikel 4 van die voorwaarden. [gedaagde] woonde niet zelf in de woning en er was beslag gelegd op de woning. 3.3 Bij aangetekende brief van 20 mei 2020 heeft Woonbron [gedaagde] gesommeerd om de woning binnen twee weken daadwerkelijk als hoofdbewoner te gaan bewonen en om de woning te koop aan te bieden aan Woonbron of alle vorderingen van de beslagleggers te voldoen, bij gebreke waarvan Woonbron aanspraak heeft gemaakt op de contractuele boete. [gedaagde] heeft niet aan de sommatie voldaan.

Woonbron heeft de boete vastgesteld op 200% van de MGE-prijs (minimaal € 19.560,‑), maar matigt haar vordering tot € 25.000,-. 4.De vordering in verzet 4.1 [gedaagde] vordert in verzet hem te ontheffen van de bij voormeld verstekvonnis tegen hem uitgesproken veroordeling ten aanzien van de vorderingen onder III en IV, dat verstekvonnis op die punten te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Woonbron onder III en IV af te wijzen, met veroordeling van Woonbron in de kosten van het geding. 4.2 [gedaagde] betwist dat de MGE-voorwaarden die door Woonbron in het geding zijn gebracht de voorwaarden zijn die ten tijde van de koop van de woning van toepassing waren.

Volgens [gedaagde] stond er in de voorwaarden die toen van toepassing waren geen boetebepaling. 4.3 Voor zover de voorwaarden wel van toepassing zijn, voert [gedaagde] aan dat volgens die voorwaarden het bestuur van de woningcorporatie/instelling de hoogte van de boete vaststelt. Woonbron heeft geen bestuursbesluit in het geding gebracht. 4.4 Voor zover er wel een bestuursbesluit is waarop de hoogte van de boete is gebaseerd, voert [gedaagde] het volgende aan. Hij woonde wel zelf in de woning. Er stond nog maar een zeer beperkte vordering open bij de deurwaarder.

Het boetebeding is oneerlijk in de zin van de Richtlijn 93/13/EEG van de Raad van 5 april 1993 betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. 4.5 Tot slot beroept [gedaagde] zich op matiging van de boete tot nihil gelet op alle omstandigheden van het geval. 5.De beoordeling 5.1 Tegen de veroordeling in het verstekvonnis op grond van de vorderingen onder I en II is door [gedaagde] geen verzet ingesteld. Die vorderingen worden dus niet beoordeeld. 5.2 Ten aanzien van de vordering onder III betwist [gedaagde] primair dat de MGEvoorwaarden die Woonbron in het geding heeft gebracht op de koopovereenkomst van toepassing zijn. [gedaagde] voert aan dat zijn broer in dezelfde tijd (iets eerder dan [gedaagde] ) ook een woning van Woonbron heeft gekocht waarop de MGE-voorwaarden van toepassing waren.

Die voorwaarden heeft zijn broer op papier en die zijn anders dan het exemplaar dat Woonbron in het geding heeft gebracht. 5.3 Woonbron betwist niet dat er verschillende versies van de MGE-voorwaarden bestaan. Op het document dat Woonbron in het geding heeft gebracht staat geen datum of kenmerk. Woonbron heeft ook niet aangevoerd op welke andere wijze kan worden vastgesteld dat de betreffende voorwaarden ten tijde van de aankoop van de woning door [gedaagde] van toepassing waren. Naar aanleiding van de betwisting door [gedaagde] heeft Woonbron haar stelling dat de door haar overgelegde versie van (bepalingen waarop zij een beroep doet van) de MGE-voorwaarden op de onderhavige koopovereenkomst van toepassing is niet onderbouwd.

In deze procedure kan daar daarom niet van worden uitgegaan. 5.4 De door Woonbron onder III gevorderde betaling van de contractuele boete is gebaseerd op de door haar in het geding gebrachte versie van de MGE-voorwaarden. Omdat niet kan worden vastgesteld dat die van toepassing is, wordt de vordering afgewezen. 5.5 Woonbron zal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van de verzetprocedure worden veroordeeld. De kosten van de verzetdagvaarding blijven conform bestendig beleid voor eigen rekening van [gedaagde] . 6.De beslissing De rechter: vernietigt het op 5 augustus 2020 tussen partijen gewezen verstekvonnis (slechts) ten aanzien van de veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 25.000,- aan contractuele boete, vermeerderd met de wettelijke rente zoals bepaald in dat vonnis; en opnieuw rechtdoende: wijst de vordering van Woonbron zoals weergegeven onder III af; veroordeelt Woonbron in de kosten van de verzetprocedure, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [gedaagde] vastgesteld op € 721,- aan salaris voor de advocaat; verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. P. Joele en uitgesproken ter openbare terechtzitting. 2209