Court dismisses appeal against tax office's property valuation, upholding the official assessment as sufficiently substantiated.

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 25/1898 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 februari 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar), en de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar (J. de Heus). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 26 februari 2025 vastgesteld voor het kalenderjaar 2025 op € 545.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 25 juni 2025 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1953. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 159 m² (met inbegrip van twee aanbouwen van respectievelijk 63 m² en 10 m²), een hobbyruimte/atelier van 43 m² en een tuinhuis/blokhut van 17 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 386 m². Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 553.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 6 november 2025 is opgesteld door taxateur E. Dekker. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in Waalre. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2.

Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de primaire kenmerken van de woning. Eiser heeft dit standpunt verder niet onderbouwd door aan te geven met welke primaire objectkenmerken volgens hem onvoldoende rekening zou zijn gehouden. Om die reden passeert de rechtbank het standpunt van eiser. 3.3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verminderde kwaliteit van de woning, de verminderde staat van onderhoud van de woning en het verminderde voorzieningenniveau van de woning. 3.3.1.

Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen.

Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.3.2. De rechtbank overweegt dat eiser wel conclusies trekt ten aanzien van de toestand van de woning, maar dat hij geen feiten stelt (die deze conclusies kunnen dragen). Eiser heeft daarom niet voldaan aan zijn stelplicht.

De heffingsambtenaar merkt nog op dat hij de woning op 9 mei 2025 inpandig heeft opgenomen in het bijzijn van eiser. Van die opname zit een verslag (‘veldtaxatie opnameformulier’) in het dossier. De heffingsambtenaar stelt dat hieruit volgt dat er geen gebreken of tekortkomingen zijn geconstateerd die aanleiding geven om de woning op genoemde punten als bovengemiddeld of ondergemiddeld te zien. De woning is daarom voor zowel kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen gewaardeerd als gemiddeld (correctiefactor 3). Als daartoe aanleiding bestaat is voor de vergelijkingsobjecten op onderdelen een afwijkende correctiefactor toegepast waarbij de heffingsambtenaar verwijst naar het zich in zijn taxatierapport bevindende fotomateriaal.

De heffingsambtenaar vindt dat op deze manier voldoende rekening is gehouden met het kwaliteits-, onderhouds- en voorzieningenniveau van de woning en de rechtbank kan dat volgen. 3.4. Eiser bepleit een lagere waarde van € 468.000. Ter onderbouwing van dit waardestandpunt verwijst eiser naar de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door Woning Waarderingsmeesters B.V. Ook daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. De woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . In de waardematrix zijn de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de aldaar benoemde waarderelevante verschillen.

Naar het oordeel van de rechtbank zaait eiser met dit waardestandpunt en de onderbouwing daarvan geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde. Allereerst blijkt uit de waardematrix niet door wie deze is opgesteld en dus of de opsteller wel een deskundige (taxateur) is. En zelfs als dat laatste het geval is, dan overtuigt de taxatie van de heffingsambtenaar meer dan die van eiser. Dat heeft met name te maken met het (gebrek aan) inzichtelijkheid van eisers taxatie. In de waardematrix van eiser is niet inzichtelijk gemaakt hoe de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten doorwerken in de prijs per eenheid (ofwel prijs per m²).

Voor de waarde van de bijgebouwen is een verder niet onderbouwd totaalbedrag opgenomen en ook de grondwaarde is niet inzichtelijk opgebouwd. Evenmin is duidelijk op basis van welke uitgangspunten de indexering van de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten heeft plaatsgevonden. De taxatie van de heffingsambtenaar biedt dit inzicht wel. Conclusie en gevolgen 4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. Mutsaers, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 februari 2026. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.