Administrative court dismisses appeal against property tax assessment based on comparable sales valuation method.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/1856 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 september 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser, en de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar (gemachtigden: mr. J.F. van Dongen en mr. R.T.P. Willems). Zitting De rechtbank heeft het beroep van eiser op 16 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigden van de heffingsambtenaar deelgenomen. Eiser is zonder bericht van verhindering niet verschenen.

Eiser procedeert digitaal. Hij is met een bericht in het digitale dossier uitgenodigd voor de zitting, en dus behoorlijk opgeroepen. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Motivering 1. Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats]. Dit is een vrijstaande woning uit 1990. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 118 m², een dakopbouw, een serre van 29 m² en een aangebouwde garage van 25 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 351 m².

2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld op € 463.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekendgemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 25 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 489.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 24 juni 2025 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle gelegen in dezelfde wijk in [woonplaats] als de woning van eiser.

Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2. Eiser vindt de vergelijkingsobjecten niet vergelijkbaar met de woning, omdat die zich niet bevinden aan een doorgaande weg maar midden in de wijk. Het vergelijkingsobject [adres] ligt aan een rustige vijver. De rechtbank is het niet met eiser eens dat vanwege dit door hem gestelde verschil in ligging de woningen onvergelijkbaar zijn.

Wel moet de heffingsambtenaar rekening houden met eventuele verschillen (in ligging). 3.3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning. Eiser wijst op het in zijn ogen excessief toegenomen verkeer op de [locatie], ten gevolge van de uitbreidingswijken aan de noordzijde van zijn woning ([locatie] en [locatie]). 3.3.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan.

Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.3.2.

De heffingsambtenaar wijst erop dat de woning niet direct aan de uitvalsweg ([locatie]) ligt, maar aan een weg voor met name bestemmingsverkeer ([locatie]). De ligging van de vergelijkingsobjecten is zo bezien min of meer vergelijkbaar; ook die liggen allen aan een weg voor bestemmingsverkeer. Eisers woning ligt wel dichter nabij de uitvalsweg. Het is voorstelbaar dat hij daar overlast van ervaart, zeker omdat hij de situatie nog kent van voor het realiseren van een nabijgelegen nieuwbouwwijk waardoor het rustiger was op die weg. De heffingsambtenaar zegt daarover dat een potentiële koper zo niet kijkt.

Die gaat uit van de situatie zoals die is (en in de nabije toekomst kan worden), en niet zoals die ooit was. De rechtbank kan dat volgen. Zij voegt daaraan toe dat de een de verkeersbewegingen als een nadeel zal ervaren, de ander de nabijheid van de uitvalsweg als een voordeel omdat de woning dan sneller is te bereiken. De heffingsambtenaar wijst er nog op dat het vergelijkingsobject [adres] aan de achterzijde weliswaar grenst aan een water (wat op zich een pluspunt is), maar (daardoor) overlast bestaat van ratten (wat een minpunt is). Al met al zal een potentiële koper wat betreft de ligging aan het water geen meerwaarde toekennen.

De rechtbank kan ook dat volgen.

4. Eiser maakt verder bezwaar tegen de termijn die de heffingsambtenaar nodig achtte om op zijn bezwaar te reageren. Voor zover eiser hiermee stelt dat de heffingsambtenaar de geldende wettelijke beslistermijnen heeft geschonden, klopt dat niet. De beslistermijn voor een bezwaar tegen een WOZ-beschikking dan wel de aanslag OZB loopt tot 31 december van het jaar waarin het bezwaar is ingediend. In deze zaak was dat 31 december 2023. Voor het verstrijken van die termijn heeft de heffingsambtenaar van de wettelijke mogelijkheid gebruikgemaakt om de beslistermijn te verdagen met maximaal zes weken, dus tot 11 februari 2024. De heffingsambtenaar heeft op 25 januari 2024 op het bezwaar beslist en dat was dus op tijd.

5. Omdat het beroep ongegrond is, is er voor een veroordeling in de proceskosten geen aanleiding. De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd door plaatsing daarvan in het digitale dossier. De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.

Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 september 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van drs. H.A.J.A. van de Laar, griffier. griffier rechter Een afschrift van dit proces-verbaal is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Als een partij niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.