Court upholds property tax assessment by rejecting outdated sales data as insufficient valuation evidence.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/1634 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [woonplaats], eiseres (gemachtigde: mr. drs. H.W.G. de Klein), en de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. J.F. van Dongen). Zitting De rechtbank heeft het beroep van eiseres op 2 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.

Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na een onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan. Beslissing De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; laat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak geheel in stand; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiseres te vergoeden tot een bedrag van € 51, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening; veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 90,70 aan proceskosten aan eiseres, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening.

Motivering Eiseres is eigenaresse van de woning aan de [adres] in [woonplaats]. Dit is een twee-onder-een-kapwoning uit 1979. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 127 m², een aangebouwde garage van 22 m², een overkapping/luifel van 16 m² en een balkon/dakterras van 4 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 236 m². De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld op € 357.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekendgemaakt.

Met de uitspraak op bezwaar van 29 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde allereerst naar het op 25 september 2020 gerealiseerde eigen verkoopcijfer van de woning dat door de heffingsambtenaar naar de waardepeildatum is geïndexeerd tot een waarde van (afgerond) € 420.000. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat dit verkoopcijfer te ver verwijderd is van de waardepeildatum om als onderbouwing te dienen.

De woning is een courante twee-onder-een-kapwoning en er zijn voldoende vergelijkingsobjecten beschikbaar waarvan het verkoopcijfer kort voor of na de waardepeildatum is gerealiseerd, zoals ook blijkt uit de hierna te bespreken waardematrix van de heffingsambtenaar. 3.2. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verder naar de getaxeerde waarde van € 371.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 24 juni 2025 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast.

Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.3. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiseres wijst in dit verband op de aanwezigheid van een asbestdak.

Verder vindt eiseres dat de ligging van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] bovengemiddeld (correctiefactor 4) moet zijn. Tot slot vindt eiseres dat de heffingsambtenaar voor het vergelijkingsobject [adres] ten onrechte van een benedengemiddelde kwaliteit (correctiefactor 2) is uitgegaan. 3.3.1. Eiseres doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens haar tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan haar te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiseres daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.3.2.

De rechtbank heeft Google Maps geraadpleegd en daarop gezien dat de woning ligt aan en uitzicht heeft op een grote groenstrook met waterpartij met flinke afstand tussen de woning en de woningen aan de andere kant van de groenstrook. De vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] hebben ook wel uitzicht op een groenstrook, maar die is beduidend kleiner en met minder afstand tot de woningen aan de andere kant van de groenstrook. De rechtbank kan de heffingsambtenaar dan ook volgen dat hij voor genoemde vergelijkingsobjecten geen betere liggingsscore dan aan de woning heeft toegekend.

Dat bij de waardering in belastingjaren 2022 en 2024 (bij de modelmatige waardebepaling) wel van een verschil in ligging is uitgegaan wekt op zich bevreemding, maar dat doet aan bovenstaande feiten niet af en biedt dus onvoldoende aanknopingspunten om van de door eiseres bepleite ligging uit te gaan. 3.3.3. De heffingsambtenaar is voor het vergelijkingsobject [adres] een benedengemiddelde kwaliteit (correctiefactor 2) uitgegaan vanwege het energielabel van dit vergelijkingsobject. Het vergelijkingsobject heeft weliswaar geen energielabel, maar het identieke buurpand uit hetzelfde bouwjaar [adres] wel (te weten energielabel D).

De heffingsambtenaar vindt het daarom aannemelijk dat het buurpand over hetzelfde energielabel beschikt. De rechtbank kan dat volgen, omdat door eiseres geen feiten en omstandigheden zijn gesteld die daarover twijfel zaaien. En zelfs gesteld dat eiseres in haar standpunt moet worden gevolgd, vindt de rechtbank het gezien het verschil tussen de getaxeerde en de vastgestelde waarde (van € 14.000) aannemelijk dat de vastgestelde waarde nog altijd niet te hoog is. 3.4. Eiseres bepleit een waarde van de woning van € 328.000 op basis van een vergelijking tussen [adres] en [adres] en [adres].

De rechtbank vindt dat eiseres hiermee geen twijfel zaait over de juistheid van de vastgestelde waarde. De verkopen van [adres] en [adres] zijn verder van de waardepeildatum gerealiseerd en eiseres heeft op de zitting gezegd dat de door haar genoemde ‘verkoopdatum’ van deze objecten de leveringsdatum (bij de notaris) is. Verder zijn er geen onderbouwende gegevens verstrekt van deze vergelijkingsobjecten. Het enkele feit dat de heffingsambtenaar deze objecten heeft gebruikt bij de waardering voor de waarde in belastingjaar 2024 maakt dat niet anders.

4. Eiseres stelt nog een aantal formele punten aan de orde die gaan over de (tijdige) verstrekking van stukken in bezwaar en in beroep. Volgens eiseres is telkens sprake van een gebrek dat op zijn minst tot toekenning van een proceskostenvergoeding moet leiden. 4.1. Eiseres vindt dat ten onrechte in bezwaar niet op haar verzoek de verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten zijn verstrekt en dat zij ten onrechte ook niet op haar inzagerecht is gewezen. Zij vindt dit in strijd met artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank overweegt als volgt.

Partijen hebben afgesproken om in plaats van een (fysieke of telefonische) hoorzitting een ‘schriftelijke hoorzitting’ te houden. Dit is op zich geen hoorzitting, maar een extra schriftelijke ronde. Eiseres en de heffingsambtenaar hebben op de zitting allebei bevestigd dat zij hebben afgesproken dit desalniettemin als een hoorzitting te zien. De heffingsambtenaar heeft vervolgens ook erkend dat eiseres in de uitnodiging voor de ‘schriftelijke hoorzitting’ op haar inzagerecht had moeten worden gewezen. Dat is ten onrechte niet gebeurd, zo is door de heffingsambtenaar op de zitting erkend.

Om die reden is sprake van een gebrek. Verder is tussen partijen niet in geschil dat de heffingsambtenaar bij het doen van uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten – in de uitspraak op bezwaar omschreven als ‘verkoopadvertenties’ – heeft geraadpleegd. Om die reden hadden deze gegevens aan eiseres ter beschikking moeten worden gesteld om te vermijden dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar doet steunen op informatie die eiseres niet heeft kunnen kennen. Dat de heffingsambtenaar deze gegevens pas na de ‘schriftelijke hoorzitting’ heeft geraadpleegd, maakt dit niet anders.

Ook dit levert een gebrek op. Vanwege deze twee gebreken zal de rechtbank de uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal vervolgens bepalen dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven, omdat ondanks dit gebrek aannemelijk blijft dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. 4.2. Eiseres vindt dat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift en de daarbij gevoegde zaakstukken te laat heeft verstrekt, omdat dit pas is gedaan zes weken na het verzenden van de uitnodiging voor de zitting. De rechtbank vindt dat eiseres in zoverre gelijk heeft dat het verweerschrift en de daarbij gevoegde stukken zijn ingediend buiten de daarvoor door de rechtbank gestelde termijn.

De wet verbindt daar echter geen gevolgen aan. De rechtbank moet daarom beoordelen of (het tijdstip van) de indiening zich verdraagt met de goede procesorde. De door eiseres bedoelde stukken zijn door de heffingsambtenaar ingediend op 25 juni 2025, ruim twee maanden voor de zitting. Het gaat om een WOZ-waardegeschil ten aanzien van een (courante) woning. Dat zijn bestuursrechtelijk bepaald geen complexe zaken, zodat een dergelijke termijn een professioneel gemachtigde ruimschoots voldoende tijd laat om kennis te nemen van die stukken en daar desgewenst op te reageren.

Dat laatste heeft (de gemachtigde van) eiseres ook gedaan met het nader stuk van 20 augustus 2025. Van een schending van de goede procesorde is dan ook geen sprake. Niet onvermeld mag blijven dat (de gemachtigde van) eiseres op 25 juni 2025 door de rechtbank een termijn is gesteld van vier weken om op het verweerschrift en de taxatie te reageren, dus tot en met 23 juli 2025. Zo bezien was ook eiseres te laat en is dus sprake van een omissie over en weer. Eiseres heeft op de zitting gezegd dat de in haar ogen te late indiening van het verweerschrift en de daarbij gevoegde zaakstukken tot een (aanvullende) proceskostenvergoeding aanleiding moet geven.

Gelet op wat hiervoor is overwogen ziet de rechtbank die aanleiding niet.

5. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar in bezwaar eiseres ten onrechte niet op haar inzagerecht van de zaakstukken heeft gewezen voorafgaand aan de hoorzitting en de bij de uitspraak op bezwaar gebruikte iWOZ-kaarten niet uiterlijk bij het doen van die uitspraak heeft verstrekt. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden uitspraak, maar laat de rechtsgevolgen daarvan in stand. Dit betekent dat de vastgestelde waarde gehandhaafd blijft. 5.1. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiseres een vergoeding van haar proceskosten in de beroepsfase.

De rechtbank stelt die vergoeding vast op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en het Richtsnoer proceskostenvergoeding. De gemachtigde van eiseres heeft een beroepschrift ingediend en is op de zitting verschenen. Hiervoor worden in totaal 2 punten toegekend. De waarde per punt zoals bedoeld in rubriek B1 in de bijlage bij het Bpb bedraagt € 907. De wegingsfactor is 0,5. De vermenigvuldigingsfactor is 0,1. Omdat de vastgestelde waarde gehandhaafd blijft, bestaat er geen aanleiding voor een vergoeding van de proceskosten van eiseres in de bezwaarfase.

De totale vergoeding bedraagt € 90,70 en moet door de heffingsambtenaar worden betaald. 5.2. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiseres betaalde griffierecht aan haar vergoeden. 5.3. Eiseres heeft om toekenning van wettelijke rente verzocht over de hiervoor in 5.1. en 5.2. genoemde bedragen. Gelet hierop zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar wettelijke rente is verschuldigd zoals weergegeven in de beslissing (op de eerste pagina van deze uitspraak). 5.4. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak de te vergoeden bedragen voor proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiseres.

De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst. De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal. Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 september 2025 door mr.

A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. griffier rechter Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 maart 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1843, overwegingen 6 en 7, en rechtbank Oost-Brabant 19 augustus 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:3739, overweging 14.1.

Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1107, overweging 3.6. Rechtbank Oost-Brabant 22 april 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:2376, overweging 3.1. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 7 augustus 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:2524. Zie: punt 1.3, aanhef en onder b, van het Richtsnoer proceskostenvergoeding. Artikel 30a, tweede lid, aanhef en onder b en slot, van de Wet WOZ. Zie tevens: Kamerstukken II 2023-24, 36 427, nr. 3, p. 11 en 12. Hoge Raad 21 december 2018, ECLI:NL:HR:2018:2358. Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.