Court allows homeowner's appeal against tax authority, overturning property value assessment decision.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/1630 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 september 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: mr. drs. H.W.G. de Klein), en de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. J.F. van Dongen). Zitting De rechtbank heeft het beroep van eiser op 2 september 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar deelgenomen.

Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na een onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan. Beslissing De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; laat de rechtsgevolgen van de bestreden uitspraak geheel in stand; draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht aan eiser te vergoeden tot een bedrag van € 51, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening; veroordeelt de heffingsambtenaar tot een betaling van € 90,70 aan proceskosten aan eiser, te vermeerderen met de wettelijke rente te rekenen vanaf vier weken na de datum waarop deze uitspraak is gedaan tot aan de dag van voldoening.

Motivering Eiser is eigenaar van de woning aan de [adres] in [woonplaats]. Dit is een rijwoning uit 1977. De woning bestaat uit een hoofdbouw inclusief aanbouw van 106 m², een aangebouwde berging van 5 m², een tuinhuis/blokhut en een carport van 13 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 140 m². De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld op € 236.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekendgemaakt.

Met de uitspraak op bezwaar van 30 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 255.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 24 juni 2025 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats].

Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de aanwezigheid van asbest in de vergelijkingsobjecten. Hij mist een onderbouwing van de door de heffingsambtenaar toegepaste prijscorrectie en vraagt zich af of überhaupt sprake is van een waardedrukkend effect.

Verder is voor eiser niet in geschil dat de voorzieningen van woning en de vergelijkingsobjecten zijn gemoderniseerd. Voor de woning vond dat in 1995 plaats, maar het is onduidelijk hoe dat met de vergelijkingsobjecten zit. Mocht daar een aanzienlijk verschil tussen zitten, dan is een correctie op zijn plaats die nu achterwege is gebleven. Ook merkt eiser op dat de heffingsambtenaar bij de uitspraak op bezwaar na kennisname van de iWOZ-kaarten – in de uitspraak op bezwaar omschreven als ‘verkoopadvertenties’ – de KOUDV-scores handhaaft, maar in beroep op basis van dezelfde informatie tot andere scores komt. 3.2.1.

Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen.

Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.2.2. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat in de daken van de vergelijkingsobjecten asbest is verwerkt en dat bij de verwijdering daarvan aanzienlijke kosten moeten worden gemaakt. Hij heeft daarvoor telkens een aftrek van € 10.000 toegepast, maar op de zitting onbestreden gesteld dat enkel het vervangen van een dak zelfs zonder asbestverwijdering al meer kosten dan dit bedrag met zich meebrengt.

Eiser wijst er nog op dat de heffingsambtenaar in een eerdere procedure het standpunt heeft ingenomen dat de aanwezigheid van asbest geen waardedrukkend effect met zich zou meebrengen. In die zaak ging het echter om het verwijderen van asbest golfplaten, wat volgens de heffingsambtenaar een beduidend minder ingrijpende aanpassing betreft dan verwijdering van asbest uit een dak. De rechtbank kan dat volgen. 3.2.3. Van zowel de woning als de vergelijkingsobjecten zit fotomateriaal in het dossier. De heffingsambtenaar heeft daarover gezegd dat daaruit volgt dat aannemelijk is dat de modernisering van de voorzieningen van de woning en de vergelijkingsobjecten in dezelfde periode heeft plaatsgevonden, althans dat van een aanzienlijk verschil daartussen geen sprake is.

De rechtbank kan ook dat volgen. Verder ligt in beroep (slechts) als te beoordelen bewijsmiddel voor de door de heffingsambtenaar overgelegde waardematrix. De rechtbank kan, gelet op de in het dossier aanwezige foto’s en overige informatie, de toegekende KOUDV-scores door de heffingsambtenaar volgen. De rechtbank moet eiser wel nageven dat hij een merkwaardig verschil in de waardering tussen bezwaar en beroep constateert. Enkel die merkwaardigheid is onvoldoende om de heffingsambtenaar in beroep niet (meer) te kunnen volgen in zijn taxatie. 3.3.

Eiser bepleit een waarde van de woning van € 227.000. Dit standpunt baseert hij (mede) op andere correctiefactoren voor de woning en de vergelijkingsobjecten dan de heffingsambtenaar in beroep doet. Eiser onderbouwt die factoren enkel door te verwijzen naar het in bezwaar door de heffingsambtenaar overgelegde ‘Taxatieverslag Woning’ waarin andere correcties staan. De heffingsambtenaar heeft inzichtelijk en controleerbaar uitgelegd waarom hij in beroep tot een andere inschatting daarvan is overgegaan. Voor het volgen van de in bezwaar gehanteerde correcties is daarom geen aanleiding meer, zodat eiser met dit daarop gebaseerde waardestandpunt geen twijfel zaait over de juistheid van de vastgestelde waarde.

4. Eiser stelt nog een aantal formele punten aan de orde die gaan over de (tijdige) verstrekking van stukken in bezwaar en in beroep. Volgens eiser is telkens sprake van een gebrek dat op zijn minst tot toekenning van een proceskostenvergoeding moet leiden. 4.1. Eiser vindt dat ten onrechte in bezwaar niet op zijn verzoek de verkoopadvertenties van de vergelijkingsobjecten zijn verstrekt en dat hij ten onrechte ook niet op zijn inzagerecht is gewezen. Hij vindt dit in strijd met artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De rechtbank overweegt als volgt.

Partijen hebben afgesproken om in plaats van een (fysieke of telefonische) hoorzitting een ‘schriftelijke hoorzitting’ te houden. Dit is op zich geen hoorzitting, maar een extra schriftelijke ronde. Eiser en de heffingsambtenaar hebben op de zitting allebei bevestigd dat zij hebben afgesproken dit desalniettemin als een hoorzitting te zien. De heffingsambtenaar heeft vervolgens ook erkend dat eiser in de uitnodiging voor de ‘schriftelijke hoorzitting’ op zijn inzagerecht had moeten worden gewezen. Dat is ten onrechte niet gebeurd, zo is door de heffingsambtenaar op de zitting erkend.

Om die reden is sprake van een gebrek. Verder is tussen partijen niet in geschil dat de heffingsambtenaar bij het doen van uitspraak op bezwaar iWOZ-kaarten – in de uitspraak op bezwaar omschreven als ‘verkoopadvertenties’ – heeft geraadpleegd. Om die reden hadden deze gegevens aan eiser ter beschikking moeten worden gesteld om te vermijden dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar doet steunen op informatie die eiser niet heeft kunnen kennen. Dat de heffingsambtenaar deze gegevens pas na de ‘schriftelijke hoorzitting’ heeft geraadpleegd, maakt dit niet anders.

Ook dit levert een gebrek op. Vanwege deze twee gebreken zal de rechtbank de uitspraak op bezwaar vernietigen. De rechtbank zal vervolgens bepalen dat de rechtsgevolgen van de uitspraak op bezwaar geheel in stand blijven, omdat ondanks dit gebrek aannemelijk blijft dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. 4.2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar zijn verweerschrift en de daarbij gevoegde zaakstukken te laat heeft verstrekt, omdat dit pas is gedaan zes weken na het verzenden van de uitnodiging voor de zitting. De rechtbank vindt dat eiser in zoverre gelijk heeft dat het verweerschrift en de daarbij gevoegde stukken zijn ingediend buiten de daarvoor door de rechtbank gestelde termijn.

De wet verbindt daar echter geen gevolgen aan. De rechtbank moet daarom beoordelen of (het tijdstip van) de indiening zich verdraagt met de goede procesorde. De door eiser bedoelde stukken zijn door de heffingsambtenaar ingediend op 25 juni 2025, ruim twee maanden voor de zitting. Het gaat om een WOZ-waardegeschil ten aanzien van een (courante) woning. Dat zijn bestuursrechtelijk bepaald geen complexe zaken, zodat een dergelijke termijn een professioneel gemachtigde ruimschoots voldoende tijd laat om kennis te nemen van die stukken en daar desgewenst op te reageren.

Dat laatste heeft eiser(s gemachtigde) ook gedaan met het nader stuk van 20 augustus 2025. Van een schending van de goede procesorde is dan ook geen sprake. Niet onvermeld mag blijven dat eiser(s gemachtigde) op 25 juni 2025 door de rechtbank een termijn is gesteld van vier weken om op het verweerschrift en de taxatie te reageren, dus tot en met 23 juli 2025. Zo bezien was ook eiser te laat en is dus sprake van een omissie over en weer. Eiser heeft op de zitting gezegd dat de in zijn ogen te late indiening van het verweerschrift en de daarbij gevoegde zaakstukken tot een (aanvullende) proceskostenvergoeding aanleiding moet geven.

Gelet op wat hiervoor is overwogen ziet de rechtbank die aanleiding niet.

5. Het beroep is gegrond, omdat de heffingsambtenaar in bezwaar eiser ten onrechte niet op zijn inzagerecht van de zaakstukken heeft gewezen voorafgaand aan de hoorzitting en de bij de uitspraak op bezwaar gebruikte iWOZ-kaarten niet uiterlijk bij het doen van die uitspraak heeft verstrekt. De rechtbank vernietigt daarom de bestreden uitspraak, maar laat de rechtsgevolgen daarvan in stand. Dit betekent dat de vastgestelde waarde gehandhaafd blijft. 5.1. Omdat het beroep gegrond is krijgt eiser een vergoeding van zijn proceskosten in de beroepsfase.

De rechtbank stelt die vergoeding vast op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en het Richtsnoer proceskostenvergoeding. De gemachtigde van eiser heeft een beroepschrift ingediend en is op de zitting verschenen. Hiervoor worden in totaal 2 punten toegekend. De waarde per punt zoals bedoeld in rubriek B1 in de bijlage bij het Bpb bedraagt € 907. De wegingsfactor is 0,5. De vermenigvuldigingsfactor is 0,1. Omdat de vastgestelde waarde gehandhaafd blijft, bestaat er geen aanleiding voor een vergoeding van eisers proceskosten in de bezwaarfase.

De totale vergoeding bedraagt € 90,70 en moet door de heffingsambtenaar worden betaald. 5.2. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het door eiser betaalde griffierecht aan hem vergoeden. 5.3. Eiser heeft om toekenning van wettelijke rente verzocht over de hiervoor in 5.1. en 5.2. genoemde bedragen. Gelet hierop zal de rechtbank bepalen dat de heffingsambtenaar wettelijke rente is verschuldigd zoals weergegeven in de beslissing (op de eerste pagina van deze uitspraak). 5.4. De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak de te vergoeden bedragen voor proceskosten en het griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser.

De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst. De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal. Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 september 2025 door mr.

A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. griffier rechter Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5. Rechtbank Oost-Brabant 29 december 2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:6081, overweging 5.7.4.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 13 maart 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:1843, overwegingen 6 en 7, en rechtbank Oost-Brabant 19 augustus 2024, ECLI:NL:RBOBR:2024:3739, overweging 14.1. Hoge Raad 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1107, overweging 3.6. Rechtbank Oost-Brabant 22 april 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:2376, overweging 3.1. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 7 augustus 2024, ECLI:NL:GHSHE:2024:2524. Zie: punt 1.3, aanhef en onder b, van het Richtsnoer proceskostenvergoeding. Artikel 30a, tweede lid, aanhef en onder b en slot, van de Wet WOZ. Zie tevens: Kamerstukken II 2023-24, 36 427, nr. 3, p. 11 en 12.

Hoge Raad 21 december 2018, ECLI:NL:HR:2018:2358. Artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ.