Court dismisses appeal against tax authority's property valuation, upholding the assessed value based on comparable sales.

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/1502 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 30 juli 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: [naam]), en de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar ([naam]). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan het [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 390.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een rijwoning met bouwjaar 2004. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 106 m² en een vrijstaande berging/schuur van 5 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 160 m². Beoordeling door de rechtbank 3. Partijen zijn het niet eens over de (WOZ-)waarde van de woning voor het kalenderjaar 2023. De waardepeildatum is 1 januari 2022. 3.1. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd.

Dit betekent dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 3.2. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 390.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 29 maart 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats].

Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beiden van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Eiser wijst ook op scheur- en schimmelvorming in de woning en het slecht onderhouden schilderwerk.

Eiser wijst verder op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 3.3.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen.

Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.3.2. De heffingsambtenaar heeft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en de voorzieningen van de woning gewaardeerd op voldoende (correctiefactor 3). Dat is ook het geval voor de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres].

Het vergelijkingsobject [adres] is ten aanzien van voorzieningen gewaardeerd op goed (correctiefactor 4) en voor het overige op voldoende (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde periode gebouwd als de woning en zijn net als de woning rijwoningen. De woning is op 4 juli 2024 inpandig opgenomen door de heffingsambtenaar. Van de inpandige opname zit een verslag in het dossier (‘veldtaxatie opnameformulier’). 3.3.3. De heffingsambtenaar vindt dat de badkamer en de keuken in vergelijking met de vergelijkingsobjecten gemiddeld zijn en dat er geen aanleiding is om daarvoor correcties door te voeren.

Gelet op de in het dossier aanwezige foto’s van de woning en de vergelijkingsobjecten kan de rechtbank dat volgen. Wat betreft de scheur- en schimmelvorming in de woning en het slecht onderhouden schilderwerk heeft eiser foto’s overgelegd. Daarop zijn enkele beschadigingen van het schilderwerk te zien, enkele schimmelplekken in de badkamer en enkele – wat lijkt – krimpscheuren in het stucwerk. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen als hij zegt dat hij hierin geen aanleiding ziet om een correctie op de waarde door te voeren. Wat betreft het duurzaamheidsniveau zegt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode.

Waar er sprake is van verschillen met de vergelijkingsobjecten – die bijvoorbeeld kunnen ontstaan doordat een vergelijkingsobject na de bouw is (na)geïsoleerd – is daar in de waardering rekening mee gehouden. De rechtbank kan ook dat volgen. Deze punten leiden dan ook niet tot twijfel aan de door de heffingsambtenaar vastgestelde WOZ-waarde.

4. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar onvoldoende terugkomt op de bezwaargrond “Woning beschikt nog over de originele CV.” De rechtbank volgt eiser hierin niet. In de uitspraak op bezwaar is de heffingsambtenaar puntsgewijs ingegaan op dertien (andere) bezwaargronden die namens eiser naar voren zijn gebracht. Eiser heeft een punt dat daarbij niet expliciet is ingegaan op de door hem gestelde aanwezigheid van de originele cv-installatie, maar daar staat tegenover dat de heffingsambtenaar ook niet verplicht is op elke specifieke bezwaargrond expliciet te reageren.

De heffingsambtenaar heeft op de kern van die gronden met een op de woning toegespitste motivering gereageerd. Daarmee kon hij in dit geval volstaan, omdat sprake is van een veelheid aan (deels overlappende) bezwaargronden. Uit de motivering van de heffingsambtenaar blijkt vervolgens duidelijk dat en waarom hij geen aanleiding zag om eisers bezwaren te honoreren. Dat eiser het met die motivering vervolgens niet eens is, maakt niet dat die motivering onvoldoende is. Conclusie en gevolgen 5. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.

Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. P. van Berkel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar en verzonden op 30 juli 2025. griffier rechter Deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.