Court dismisses appeal against tax authority's property valuation, upholding the assessment based on comparable sales analysis.

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/1514 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 juli 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: [naam]), en de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar ([naam]). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 505.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekendgemaakt. 1.2. Naar aanleiding van een informeel traject heeft de heffingsambtenaar besloten om de waarde van de woning te verlagen naar € 495.000. 1.3. Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning, zoals vastgesteld na het informele traject, gehandhaafd. 1.4. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.5. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.6.

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1958. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 102 m², een carport, een vrijstaande garage van 38 m², een aanbouw van 47 m² en een dakopbouw van 13 m².

De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 388 m². Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 520.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 11 oktober 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga.

Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beiden van meer dan 20 jaar oud) in de woning.

Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 3.2.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen.

Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.2.2. De heffingsambtenaar heeft kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en de voorzieningen van de woning gewaardeerd op voldoende (correctiefactor 3); het onderhoud is gewaardeerd op slecht (correctiefactor 2).

Het vergelijkingsobject [adres] is wat betreft kwaliteit, onderhoud, uitstraling, en doelmatigheid gewaardeerd op voldoende (correctiefactor 3); de voorzieningen zijn gewaardeerd op slecht (correctiefactor 2). Het vergelijkingsobject [adres] is wat betreft kwaliteit, uitstraling, en doelmatigheid gewaardeerd op voldoende (correctiefactor 3); onderhoud en de voorzieningen zijn gewaardeerd op slecht (correctiefactor 2). Het vergelijkingsobject [adres] is wat betreft kwaliteit gewaardeerd op goed (correctiefactor 4), het onderhoud, de uitstraling, en de voorzieningen zijn gewaardeerd op zeer goed(correctiefactor 5) en doelmatigheid is gewaardeerd op voldoende (correctiefactor 3).

De vergelijkingsobjecten zijn in dezelfde periode gebouwd als de woning en zijn net als de woning rijwoningen. De woning is op 27 juni 2024 inpandig opgenomen door de heffingsambtenaar. Van de inpandige opname zit een verslag in het dossier (‘Veldtaxatie Opnameformulier Bezwaarschriften’). 3.2.3. De heffingsambtenaar vindt dat de badkamer en de keuken in het licht van de vergelijkingsobjecten gemiddeld zijn en dat er geen aanleiding is om daarvoor correcties door te voeren. In het verslag van de inpandige opname van de woning staat dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn, maar in de taxatie is dan ook gecorrigeerd voor het matige voorzieningenniveau van de woning.

Voor de verschillen in het voorzieningenniveau zijn de m²-prijzen van de vergelijkingsobjecten blijkens de taxatie gecorrigeerd met 12%, 12% en -12%. Gelet op de in het dossier aanwezige foto’s van de vergelijkingsobjecten kan de rechtbank dit volgen. Wat betreft het duurzaamheidsniveau zegt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. Waar er sprake is van verschillen met de vergelijkingsobjecten – die bijvoorbeeld kunnen ontstaan doordat een vergelijkingsobject na de bouw is (na)geïsoleerd – is daar in de waardering rekening mee gehouden.

De rechtbank kan ook dat volgen. 3.2.4. De rechtbank heeft nog gezien dat de heffingsambtenaar ten aanzien van vergelijkingsobject [adres] in de waardematrix van diverse hogere correctiefactoren is uitgegaan dan in zijn taxatie. Gelet op de in het taxatierapport opgenomen foto’s lijkt het erop dat de heffingsambtenaar in de waardematrix abusievelijk van te hoge correcties is uitgegaan. Dit is echter in het voordeel van eiser, omdat als voor dit vergelijkingsobject lagere correcties zouden zijn gebruikt de m²-prijs voor de woning (en daarmee de getaxeerde waarde) hoger zou uitvallen.

De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om aan deze onjuistheden gevolgen te verbinden. Conclusie en gevolgen 4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L.T.H. Verhagen, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 juli 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5. In de taxatie zelf staat dat van dit vergelijkingsobject het onderhoud en de voorzieningen zijn gewaardeerd op goed (correctiefactor 4) in plaats van zeer goed (correctiefactor 5). De uitstraling is daar gewaardeerd op voldoende (correctiefactor 3) in plaats van zeer goed (correctiefactor 5).