Court dismisses appeal against tax authority's property valuation, upholding the assessed value based on comparable sales.

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/1496 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 juni 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: [naam]), en de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar ([naam]). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 475.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Eiser heeft binnen de daartoe gestelde termijn verzocht om het beroep te behandelen op een zitting. 1.6.

De rechtbank heeft het beroep op 10 juni 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam], de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar E. Dekker. Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1969. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 143 m², een aanbouw van 5 m² en een aangebouwde garage van 17 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 321 m². Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 490.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 25 maart 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd.

In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2. Eiser heeft op de zitting gesteld dat het vergelijkingsobject [adres] het buurpand van de woning is en dat dit object (vrijwel) identiek is aan de woning. Eiser vindt in dit geval het geïndexeerde verkoopcijfer van deze woning de beste indicatie voor de waarde in het economisch verkeer is van de woning. De rechtbank volgt eiser hierin niet. Eiser heeft op zich gelijk dat – nu de woning niet kort voor of na de waardepeildatum is verkocht – het geïndexeerde verkoopcijfer van het buurpand van de woning de beste indicatie voor de waarde in het economisch verkeer van de woning kan zijn.

Daarvoor is wel vereist, zoals eiser ook terecht als uitgangspunt neemt, dat de woning en het buurpand (vrijwel) identiek zijn. De panden zijn (vrijwel) identiek als dat de onderlinge verschillen naar het oordeel van de feitenrechter verwaarloosbaar zijn. Van die situatie is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Uit de taxatie van de heffingsambtenaar volgt namelijk dat de toestand van het buurpand [adres] zowel wat onderhouds- als voorzieningenniveau betreft beter dan de woning is. Eiser heeft deze waardering van de toestand van beide objecten niet bestreden.

De rechtbank vindt dat deze verschillen tussen beide objecten bepaald niet verwaarloosbaar zijn en dus dat geen sprake is van (vrijwel) identieke objecten in de hiervoor bedoelde zin. 3.3. Eiser heeft op de zitting gesteld dat het vergelijkingsobject [adres] niet vergelijkbaar met de woning is, omdat het over een zadeldak beschikt en de woning over een plat dak. Het vergelijkingsobject komt daarmee uit een andere bouwstroom dan de woning. De heffingsambtenaar is dit niet met eiser eens. Hij wijst erop dat de woning weliswaar een ander type is dan dit vergelijkingsobject, maar dat het om een pand uit dezelfde groep en wijk gaat met een vrijwel identieke gebruiksoppervlakte.

Het zadeldak is misschien een voordeel, maar tegelijkertijd beschikt dit vergelijkingsobject over een nadeel, namelijk een garage die aan de achterkant van het perceel staat zodat een flink deel van het perceel als oprit in gebruik is. Dit nadeel heeft de woning niet. De rechtbank kan eiser wel een eind in zijn betoog volgen dat het vergelijkingsobject wel afwijkt van de woning (en de twee andere vergelijkingsobjecten), maar van doorslaggevend belang vindt de rechtbank in dit geval dat de gebruiksoppervlakte van beide objecten nagenoeg gelijk zijn, dat zij qua leeftijd maar beperkt verschillen en dat de objecten in dezelfde wijk liggen. 3.4.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beiden van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Eiser vindt verder dat zijn woning onvoldoende is onderhouden. Hij wijst op scheurvorming in de binnenmuren, schimmelvorming in de woning, het in zijn ogen slecht onderhouden schilderwerk, slecht voegwerk en het matige duurzaamheidsniveau van de woning. 3.4.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden.

Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige.

De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.4.2. De heffingsambtenaar heeft het onderhoud van de woning gewaardeerd op matig (correctiefactor 2). De kwaliteit, uitstraling, doelmatigheid en de voorzieningen zijn gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten zijn ten aanzien van alle factoren minimaal gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3) en enkele onderdelen zijn gewaardeerd op goed (correctiefactor 4).

De heffingsambtenaar wijst er verder op dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde periode zijn gebouwd als de woning en eenzelfde bouwwijze hebben. De heffingsambtenaar vindt dat de badkamer en de keuken in het licht van de vergelijkingsobjecten gemiddeld zijn en dat er geen aanleiding is om daarvoor correcties door te voeren. De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat de woning matig is onderhouden – gelet op de scheurvorming in de binnenmuren, schimmelvorming in de woning, het volgens eiser slecht onderhouden schilderwerk en het slechte voegwerk – en heeft daarvoor de hiervoor genoemde correctie doorgevoerd.

Wat betreft het duurzaamheidsniveau zegt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. Waar er sprake is van verschillen met de vergelijkingsobjecten – die bijvoorbeeld kunnen ontstaan doordat een vergelijkingsobject na de bouw is (na)geïsoleerd – is daar in de waardering rekening mee gehouden. 3.4.3. De rechtbank stelt vast dat eiser in bezwaar foto’s heeft overgelegd van de badkamer en de keuken van de woning. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen in zijn standpunt dat hiermee in de waardering voldoende rekening is gehouden, gelet op het fotomateriaal van de vergelijkingsobjecten in zijn taxatierapport.

Eiser heeft verder foto’s overgelegd waarop een schimmelplek zichtbaar lijkt te zijn, een foto met beschadigingen van het verfwerk van een kozijn, een foto met luchtbellen onder het verfwerk van een buitendeur, en drie foto’s met minimale aantastingen van het voegwerk. In het licht van dit fotomateriaal kan de rechtbank de door de heffingsambtenaar toegepaste correctie zondermeer volgen. De rechtbank kan de heffingsambtenaar verder volgen in zijn standpunt dat met het duurzaamheidsniveau van de woning in de taxatie voldoende rekening is gehouden. 3.5.

Eiser zegt dat hij er in de bezwaarfase op heeft gewezen dat de woning geen vrijstaande twee-onder-een-kapwoning is, maar een geschakelde twee-onder-een-kapwoning zonder eigen achterom. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar hierop in de uitspraak op bezwaar onvoldoende is teruggekomen en dus dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd. De rechtbank volgt eiser hierin niet. De heffingsambtenaar hoeft in de uitspraak op bezwaar niet op alle aangevoerde gronden en argumenten in te gaan, maar mag zich beperken tot de kern daarvan. Eiser heeft een veelheid aan bezwaargronden naar voren gebracht waarop in de kern inhoudelijk (en uitvoerig) is gereageerd in de uitspraak op bezwaar.

En zelfs al zou van een motiveringsgebrek sprake zijn, dan is het zo dat de heffingsambtenaar in beroep alsnog op deze grond gereageerd door erop te wijzen dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] evenmin beschikken over een achterom en dat daarmee voldoende rekening is gehouden in de waardering. Eiser is in de gelegenheid gesteld om hierop te reageren, maar heeft dat (om hem moverende redenen) niet gedaan. De rechtbank vindt daarom dat eiser niet in zijn processuele belangen is geschaad. 3.6. Eiser bepleit op de zitting een waarde van € 463.000 waarbij hij de taxatie van de heffingsambtenaar als uitgangspunt neemt minus het volgens hem niet vergelijkbare vergelijkingsobject [adres].

Met deze onderbouwing zaait eiser geen twijfel over de vastgestelde waarde. Uit wat hiervoor onder 3.3. is overwogen volgt dat er geen aanleiding is om het hiervoor genoemde vergelijkingsobject te verwerpen. Conclusie en gevolgen 4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. S.L. Burg, griffier.

De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 juni 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Eiser wijst op de uitspraak van deze rechtbank van 12 juni 2018, ECLI:NL:RBOBR:2018:2951. Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8942, overweging 3.2. Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.