Court dismisses appeal against tax authority's high WOZ valuation, upholding the use of comparable sales and rejecting client's expert report.

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/3082 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 juni 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar), en de heffingsambtenaar van de gemeente Oirschot, de heffingsambtenaar (gemachtigde: [naam]). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 23 februari 2024 vastgesteld voor het kalenderjaar 2024 op € 551.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 1.2. Met de op 16 juli 2024 verzonden uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. Eiser heeft een nader stuk ingediend. 1.6. De rechtbank heeft het beroep op 27 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam], de taxateur van eiser K.

Pruimboom, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar A.L.M. Keeris. Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een vrijstaande woning met bouwjaar 1967. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 147 m², een overkapping van 25 m², een carport van 21 m² en een vrijstaande garage van 57 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 580 m². Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld.

Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de (op de zitting gecorrigeerde) getaxeerde waarde van € 567.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde taxatie die op 3 februari 2025 is opgesteld door taxateur A.L.M. Keers. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd.

In de taxatie heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem ondermaatse voorzieningen van de woning. Ter onderbouwing van zijn standpunt verwijst eisers gemachtigde naar een door eiser zelf ingevulde vragenlijst. Eiser heeft ook enkele foto’s van zijn woning overgelegd.

Op de zitting is er tussen partijen debat gevoerd over de vraag of voldoende rekening is gehouden met de verschillen in keukens en badkamers van de woning en de vergelijkingsobjecten. 3.2.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.2.2.

De rechtbank heeft eerder overwogen dat eiser met een algemene verwijzing naar een door hemzelf (ten behoeve van zijn gemachtigde) ingevulde vragenlijst niet voldoet aan zijn stelplicht en bewijslast. De rechtbank ziet geen aanleiding om in deze zaak tot een ander oordeel te komen. Wat betreft de verschillen in keukens en badkamers van de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de heffingsambtenaar met zijn taxatie en de daarop op de zitting gegeven toelichting inzichtelijk uiteengezet dat en hoe rekening is gehouden met de verschillen. De badkamer en keuken van de woning en het vergelijkingsobject [adres] zijn vergelijkbaar en beiden gemiddeld (en gewaardeerd met een correctiefactor 3).

Deze voorzieningen van de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] zijn ook vergelijkbaar en beiden bovengemiddeld (en gewaardeerd met een correctiefactor 4). De rechtbank kan die toelichting volgen. 3.2.3. Eiser heeft op de zitting bestreden dat het vergelijkingsobject [adres] vanwege de verschillen met de woning daarmee onvergelijkbaar is, dan wel dat met deze verschillen onvoldoende rekening is gehouden. Ter onderbouwing van dit standpunt heeft eiser een stuk voorgelezen uit de verkoopadvertentie van genoemd vergelijkingsobject. De rechtbank acht dit argument in strijd met de goede procesorde te laat aangevoerd en laat het daarom buiten beschouwing.

Daarvoor is allereerst het volgende van belang. Het vergelijkingsobject [adres] is opgenomen in de uitspraak op bezwaar waarbij voor kwaliteit een correctiefactor 2 (ondergemiddeld) en voor onderhoud een correctiefactor 3 (gemiddeld) is opgenomen. Eiser heeft de juistheid daarvan in zijn beroepschrift niet bestreden. Dit vergelijkingsobject is met deze kwalificaties gehandhaafd in de taxatie van de heffingsambtenaar, waaraan kwalificaties zijn toegevoegd voor uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen die allen met een correctiefactor 3 (gemiddeld) zijn gewaardeerd.

Eiser heeft in zijn nader stuk hierover geen opmerkingen gemaakt. Door daarmee tot op de zitting te wachten ontneemt hij de heffingsambtenaar de kans om daar adequaat op te reageren. Verder is het bedoelde vergelijkingsobject verkocht op 18 augustus 2022, zodat mag worden aangenomen dat de verkoopadvertentie waaruit eiser op zitting heeft geciteerd in ieder geval voor die datum reeds bestond. Eiser had zijn argument en de daarbij gegeven onderbouwing dus (veel) eerder in de procedure kunnen inbrengen. 3.2.4. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd nog gezegd dat hij voor het vergelijkingsobject [adres] de m²-prijs voor de woning in verband met de bouwjaarklasse ten onrechte neerwaarts heeft gecorrigeerd met 4%.

Dit vergelijkingsobject en de woning hebben namelijk nagenoeg hetzelfde bouwjaar, zodat deze correctie achterwege had moeten blijven. Het achterwege laten van deze correctie leidt echter tot een hogere m²-prijs voor dit vergelijkingsobject en daarmee een hogere getaxeerde waarde. Door deze omissie is eiser dus niet benadeeld, zoals de heffingsambtenaar ook terecht op de zitting heeft gesteld. 3.3. Eiser wijst nog op het door hem overgelegde taxatierapport dat is opgesteld door taxateur K. Pruimboom en dat tot een (op de zitting gecorrigeerde) getaxeerde waarde concludeert van € 500.000.

Met dit rapport zaait eiser geen twijfel over de juistheid van de vastgestelde waarde. Zo is onduidelijk op basis van welke uitgangspunten de gebruikte verkoopcijfers zijn geïndexeerd, is niet inzichtelijk hoe er is geïndexeerd en is niet inzichtelijk gemaakt met welke staffeling de grondwaarde is bepaald. Eiser heeft dit erkend, maar gezegd dat zijn taxateur niet aan deze gegevens kan komen omdat softwareleveranciers die ook software aan gemeenten leveren hem die software niet willen verkopen. Ook zegt hij dat zijn taxateur geen lid kan worden van de NVM en dus ook niet via die weg aan deze gegevens kan komen.

Dit kan volgens de rechtbank niet tot een ander oordeel leiden. Eiser kan er namelijk ook voor kiezen om een taxateur in te schakelen die wel lid is van de NVM. Eiser heeft daar nog tegenover gezet dat een rapport van die taxateur duurder is dan de daarvoor (bij een gegrond beroep) toe te kennen proceskostenvergoeding, maar ook dat betoog slaagt niet. Met dat betoog miskent eiser namelijk dat de proceskostenvergoeding in het bestuursrecht in beginsel is bedoeld als een forfaitaire tegemoetkoming in de proceskosten en niet als een volledige compensatie.

Conclusie en gevolgen 4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van M. Brok, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 12 juni 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5. Rechtbank Oost-Brabant 25 april 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:2447, overweging 3.2.3. De Koninklijke Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen NVM U.A. (NVM).