Court dismisses appeal against tax office's property valuation, upholding the tax authority's burden of proof.

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/174 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: [naam]), en de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 308.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1971. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 127 m², een luifel bij de voordeur van 4 m², een aangebouwde garage van 19 m², een luifel (achter de woning) van 19 m² en een tuinhuis met luifel. De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 250 m². Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 393.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 24 januari 2025 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken (van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 3.2.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.2.2.

De heffingsambtenaar wijst erop dat de woning op 27 oktober 2023 is verkocht voor € 415.000, wat geïndexeerd naar de waardepeildatum een waarde van (afgerond) € 407.000 zou zijn. Uit de verkoopadvertentie van de woning blijkt niet dat sprake is van een gedateerde keuken, al helemaal niet gezien het bouwjaar van de woning. Hij wijst er verder op dat een keuken – tezamen met de badkamer, het toilet en het schilderwerk in de woning – smaakgevoelig zijn en na verkoop van een woning door de nieuwe bewoners worden aangepast. De heffingsambtenaar betwijfelt dan ook of de toestand van de keuken überhaupt invloed op de waarde heeft.

Wat betreft het duurzaamheidsniveau zegt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met de gehanteerde vergelijkingsobjecten. De woning en de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] hebben energielabel C. Van vergelijkingsobject [adres] is geen energielabel bekend. Van het buurpand [adres] is het energielabel D. De heffingsambtenaar heeft dat ook voor vergelijkingsobject [adres] toegepast en heeft vanwege het vermoedelijke lagere energielabel (dan dat van de woning en de twee andere vergelijkingsobjecten) in de waardematrix een correctiefactor 2 (matig) voor kwaliteit toegekend.

De rechtbank kan dat volgen. Conclusie en gevolgen 4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 juni 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.