Court dismisses appeal against tax authority's property valuation, upholding the assessment based on comparable sales and lack of evidence for lower value.

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/171 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 6 juni 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: [naam]), en de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 31 maart 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 311.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1993. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 106 m², een dakkapel, een aangebouwde garage van 21 m² en een aangebouwde berging van 7 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 239 m². Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 354.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 24 januari 2025 is opgesteld door taxateur P. Niehuis.

Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat de woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beiden van meer dan 20 jaar oud) in de woning.

Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 3.2.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen.

Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.2.2. De heffingsambtenaar vindt dat gelet op het bouwjaar van de woning eigenlijk niet van een gedateerde keuken en badkamer kan worden gesproken. Hij wijst er verder op dat deze voorzieningen – tezamen met het toilet en het schilderwerk in de woning – smaakgevoelig zijn en na verkoop van een woning door de nieuwe bewoners worden aangepast.

De heffingsambtenaar betwijfelt dan ook of de toestand van deze voorzieningen überhaupt invloed op de waarde hebben. Tot slot wijst de heffingsambtenaar erop dat eiser een algemeen standpunt inneemt dat niet concreet is onderbouwd (met fotomateriaal) en dat eiser dus niet aan zijn bewijslast heeft voldaan. Wat betreft het duurzaamheidsniveau zegt de heffingsambtenaar dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met de gehanteerde vergelijkingsobjecten die energielabel B of C hebben. Mogelijk verkeert de woning zelfs in een betere toestand, omdat voor het buurpand [adres] – de andere twee-onder-een-kapwoning – een energielabel A is afgegeven.

De heffingsambtenaar betwist dan ook dat sprake is van een matig duurzaamheidsniveau dan wel dat hiermee in de waardering onvoldoende rekening zou zijn gehouden. 3.2.3. De rechtbank kan de heffingsambtenaar volgen. Eiser heeft onvoldoende feiten gesteld ten aanzien van de beweerdelijke gedateerdheid van de badkamer en keuken door enkel een leeftijd te noemen. Dat geldt ook voor het duurzaamheidsniveau van de woning; eiser(s gemachtigde) wijst enkel op “informatie van belanghebbende” zonder concreet te noemen wat die informatie inhoudt. Zelfs al zou eiser aan zijn stelplicht (en bewijslast) hebben voldaan, dan vindt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat daarmee bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

Conclusie en gevolgen 4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 6 juni 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3.

Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.