Court dismisses appeal against property tax assessment, upholding tax officer's valuation based on comparable sales.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/947 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen). Zitting De rechtbank heeft het beroep van eiser op 9 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en de taxateur van de heffingsambtenaar ing. [naam] deelgenomen.

Na afloop van de zitting heeft de rechtbank na een onderbreking voor raadkameroverleg mondeling uitspraak gedaan. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Motivering 1. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning aan de [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 2001. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 223 m², twee aanbouwen van respectievelijk 54 m² en 11 m², een garage van 61 m² en een tuinhuis van 10 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 823 m².

2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2022 met de beschikking van 24 februari 2023 vastgesteld op € 1.203.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2023 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 20 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 1.217.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die is opgesteld door taxateur De Wolf. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .

Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de in het verweerschrift opgenomen waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2. Eiser vindt dat de door de heffingsambtenaar voor zijn onderbouwing in bezwaar gebruikte vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] een lagere prijs per eenheid voor de woning onderbouwen. De heffingsambtenaar gebruikt genoemde objecten niet meer voor de onderbouwing van zijn waardestandpunt.

De rechtbank vindt dat in het midden kan blijven of eiser gelijk heeft met zijn standpunt. Ook al zou eiser dat hebben, dan verandert dat namelijk niets aan de onderbouwing van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar in de beroepsfase. 3.3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (beiden van meer dan 20 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 3.3.1.

Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen.

Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.3.2. De heffingsambtenaar wijst erop dat eisers gemachtigde standaardgrieven aanvoert. Deze gronden zijn ook naar voren gebracht in andere zaken van eisers gemachtigde en verder niet onderbouwd. De heffingsambtenaar wijst er ook op dat hij de woning inpandig heeft opgenomen en dat daaruit volgt dat de keuken en de badkamer – die weliswaar op leeftijd zijn – niet zijn gedateerd.

Verder is in het voordeel van eiser in de waardering geen rekening gehouden met het bovenmatig onderhoudsniveau van de woning en is daarin uitgegaan van een energielabel B voor de woning waar een energielabel A waarschijnlijker zou zijn. Volgens de heffingsambtenaar is er, ook gelet op de vergelijkingsobjecten, geen aanleiding om een waardevermindering toe te passen. De rechtbank kan dat volgen. 3.4. Eiser heeft op de zitting nog een aantal nieuwe argumenten aangevoerd tegen de onderbouwing van de heffingsambtenaar. 3.4.1. Eiser heeft aan de orde gesteld dat [adres] te ver van de waardepeildatum is verkocht en daarom niet bruikbaar is voor de onderbouwing van de door de heffingsambtenaar getaxeerde waarde.

Dat volgt de rechtbank niet. Het betreffende vergelijkingsobject is nog geen jaar en twee weken voor de waardepeildatum verkocht. Die verkoop is bruikbaar, te meer omdat geen sprake is van een dertien in een dozijn rijwoning. Eiser wijst verder op een omissie in het taxatierapport van de heffingsambtenaar waarin (op p.

29) is genoemd dat de woning op € 1.100.075 zou worden getaxeerd. De heffingsambtenaar noemt dat een omissie, maar wijst er tegelijkertijd op dat eisers gemachtigde op de zitting een waarde van € 1.114.000 bepleit terwijl eiser bij de inpandige opname zelf € 1.024.00 noemt. De rechtbank vindt dat sprake is van een omissie over en weer en verbindt daar in beide gevallen geen gevolgen aan. 3.4.2. Op de zitting heeft eiser ook nog de correctie voor de grootte van de woning en diverse secundaire objectkenmerken van de woning en de vergelijkingsobjecten ter discussie gesteld.

Dat laat de rechtbank vanwege strijd met de goede procesorde buiten beschouwing, omdat de heffingsambtenaar hierop niet adequaat kon reageren. Ook is van belang dat de rechtbank op 15 oktober 2024 het verweerschrift aan eiser heeft doorgestuurd en hem de gelegenheid gegeven daar binnen vier weken (dus uiterlijk op 12 november 2024) op te reageren met een conclusie van repliek. Van eiser is geen reactie ontvangen. Met de doorzending van het verweerschrift heeft de rechtbank er – net als in diverse eerdere zaken waarbij eisers gemachtigde was betrokken – op gewezen dat het niet de bedoeling is om pas op de zitting met nieuwe argumenten te komen.

Daarbij is er ook op gewezen dat argumenten die pas voor het eerst op de zitting naar voren worden gebracht in strijd met de goede procesorde kunnen worden geoordeeld. In wat eiser hierover heeft aangevoerd ziet de rechtbank geen rechtvaardiging om een inhoudelijke behandeling van die argumenten desondanks toe te laten.

4. Omdat het beroep ongegrond is, is voor een proceskostenvergoeding geen aanleiding. De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De toezending vindt plaats doordat een afschrift daarvan in het online zaakdossier wordt geplaatst. De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal. Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 april 2025 door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van Z. Selkan, griffier. griffier rechter Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.