Court dismisses appeal against tax authority's property valuation, upholding the official assessment as legally sound.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/234 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 april 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de Samenwerking A2-gemeenten, de heffingsambtenaar (H.J.M. Venner). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 24 februari 2023 voor het kalenderjaar 2023 vastgesteld op € 510.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 23 november 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 9 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] en de heffingsambtenaar.

Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning, een vrijstaande woning aan de [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 1933. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 147 m², een vrijstaande garage van 40 m², een dakkapel van 1 m², een tuinhuis/blokhut en een overkapping/luifel van 22 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 1.033 m². Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 512.000, zoals opgenomen in de door hem overgelegde waardematrix die op 17 maart 2025 is opgesteld door taxateur H.J.M. Venner. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met drie andere woningen, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In de bij het verweerschrift opgenomen waardematrix heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2.

Eiser stelt dat de heffingsambtenaar de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten onjuist heeft geïndexeerd met als gevolg dat de getaxeerde waarde te hoog is en niet als onderbouwing kan dienen van het standpunt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. De heffingsambtenaar heeft daarop aangegeven dat de door hem toegepaste indexering kan worden gecontroleerd door gebruik te maken van de woningindexcalculator van Vastgoedpro. Uit deze controle blijkt volgens de heffingsambtenaar dat de door hem toegepaste indexering niet tot voor eiser nadelige uitkomsten leidt.

De heffingsambtenaar vindt dat hiermee aannemelijk is dat de door hem toegepaste indexering op basis van zijn permanente marktanalyse niet tot onjuiste uitkomsten leidt. De rechtbank kan dat volgen. 3.3. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken en badkamer (van meer dan 16 dan wel 20 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. 3.3.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden.

Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige.

De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.3.2. De heffingsambtenaar wijst erop dat de woning op 30 mei 2024 inpandig is opgenomen in bijzijn van eiser en zijn echtgenote. De woning is goed onderhouden, bevestigt ook eiser. De keuken dateert uit 2005 en de badkamer uit 1994, maar zijn zeker gemiddeld. De rechtbank kan dat volgen, mede gelet op het fotomateriaal van de vergelijkingsobjecten.

Die bevinden zich over het geheel genomen in een betere toestand dan de woning, maar dat is dan ook terug te zien aan de scores die aan de secundaire objectkenmerken zijn toegekend. 3.4. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende op zijn bezwaargrond is ingegaan dat de keuken en de badkamer gedateerd zijn. De rechtbank volgt eiser hierin niet. In de uitspraak op bezwaar zijn eisers bezwaargronden aangehaald, genummerd en vervolgens is daarop per genummerd punt gereageerd. Zo ook op dit punt. Eiser kan worden nagegeven dat de bewoording van de reactie tamelijk algemeen klinkt, maar als die in verband met eisers bezwaargrond wordt gelezen is voldoende duidelijk dat en waarom het aangevoerde punt volgens de heffingsambtenaar niet tot een verlaging van de waarde leidt.

Zo bezien is de uitspraak op bezwaar voldoende gemotiveerd. Conclusie en gevolgen 4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. A. Bijleveld, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 18 april 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5. Kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen.