ECLI:NL:RBOBR:2025:2154 · Rechtbank Oost-Brabant

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/1459 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 april 2025 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: [naam]), en de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar ([naam]). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 325.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 28 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1957. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 88 m², twee aanbouwen van 21 m² respectievelijk 2 m², een voorraadkelder en een aangebouwde berging/schuur van 7 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 246 m². Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1.

De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 350.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 22 maart 2024 is opgesteld door taxateur J. Kruizinga. Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vijf andere woningen, te weten [adres], [adres], [adres], [adres] en [adres], alle in [woonplaats]. Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2.

Eiser stelt dat de woning beschikt over een zolder die slechts met een vlizotrap bereikbaar is en dat de heffingsambtenaar de zolder (dus) ten onrechte als gebruiksoppervlakte heeft aangemerkt. De heffingsambtenaar heeft de gebruiksoppervlakte van de woning nagemeten met een ‘rekenmodel gebruiksoppervlakte’. Het resultaat daarvan heeft de heffingsambtenaar bij het verweerschrift gevoegd. Hieruit volgt – zoals de heffingsambtenaar ook in zijn verweerschrift stelt – dat voor de waardebepaling de zolder buiten beschouwing is gelaten. Eiser heeft op dit punt dus geen gelijk. 3.3.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning. Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken (van meer dan 20 jaar oud) en badkamer (van meer dan 16 jaar oud) in de woning. Ook wijst hij op het in zijn ogen matige duurzaamheidsniveau van de woning. Tot slot is volgens eiser het buitenschilderwerk slecht onderhouden en is in de woning asbest aanwezig. 3.3.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan.

Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden. De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.3.2.

De heffingsambtenaar heeft de kwaliteit en het onderhoud van de woning gewaardeerd op matig (correctiefactor 2). Uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen zijn gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3). De vergelijkingsobjecten zijn ten aanzien van alle indicatoren minimaal gewaardeerd op gemiddeld (correctiefactor 3) en op een aantal indicatoren op goed (correctiefactor 4). De heffingsambtenaar wijst er verder op dat de vergelijkingsobjecten in dezelfde periode zijn gebouwd als de woning. 3.3.3. De door eiser gestelde gedateerdheid van de badkamer en de keuken zijn door de heffingsambtenaar niet bestreden (en blijken wat de rechtbank betreft ook voldoende uit de door eiser in bezwaar overgelegde foto’s).

De heffingsambtenaar zegt daarover dat de woning in dit opzicht niet uit de pas loopt met andere woningen uit dezelfde bouwperiode. Dat geldt wat de heffingsambtenaar betreft ook voor het door eiser gestelde matige duurzaamheidsniveau van de woning. Waar er sprake is van verschillen met de vergelijkingsobjecten – die bijvoorbeeld kunnen ontstaan doordat een vergelijkingsobject na de bouw is (na)geïsoleerd – is daar in de waardering rekening mee gehouden. Wat betreft het door eiser gestelde slecht onderhouden buitenschilderwerk en de aanwezigheid van asbest in de woning, wijst de heffingsambtenaar erop dat hij voor zowel kwaliteit als onderhoud is uitgegaan van een matige toestand.

In verband daarmee heeft de heffingsambtenaar prijscorrecties in zijn taxatie doorgevoerd. De rechtbank kan dat volgen. Conclusie en gevolgen 4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 april 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5.