ECLI:NL:RBOBR:2025:1127 · Rechtbank Oost-Brabant

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/995 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 25 februari 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Waalre, de heffingsambtenaar ( [naam] ). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde van de woning aan de [adres] (de woning) niet te hoog is. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning met de beschikking van 25 februari 2023 vastgesteld voor het kalenderjaar 2023 op € 535.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) is bekend gemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 21 december 2023 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting.

Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning. Dit is een twee-onder-een-kapwoning met bouwjaar 1974. De woning bestaat uit een hoofdbouw van 160 m², een dakkapel van 2 m², een vrijstaande garage van 23 m² en een aanbouw van 12 m². De grond bij de woning heeft een oppervlakte van 353 m². Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 543.000, zoals opgenomen in het door hem overgelegde taxatierapport dat op 25 maart 2024 is opgesteld door taxateur G. van der Meulen.

Daarin is de vergelijkingsmethode toegepast. Dat betekent in dit geval dat woning is vergeleken met vier andere woningen, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Deze woningen worden de vergelijkingsobjecten genoemd. In het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar de uit de transactiecijfers van de vergelijkingsobjecten afgeleide m²-prijzen gecorrigeerd voor de door hem benoemde waarderelevante verschillen. 3.2. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de toestand van de woning.

Eiser wijst in dit verband op de volgens hem gedateerde keuken in de woning (van meer dan 30 jaar oud). Ook wijst hij op de in zijn ogen matige onderhoudstoestand en het matige duurzaamheidsniveau van de woning. Dat laatste zou (onder andere) blijken uit de aanwezigheid van enkelglas in de woning. 3.2.1. Eiser doet een beroep op feiten en omstandigheden die volgens hem tot een lagere waardering van de woning leiden. Dan is het aan hem te stellen, en bij betwisting te bewijzen, dat dergelijke feiten en omstandigheden zich hebben voorgedaan. Slaagt eiser daarin, dan moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat met die feiten en omstandigheden bij het vaststellen van de waarde voldoende rekening is gehouden.

De rechtbank kan vaststelling van de consequenties van genoemde feiten en omstandigheden door een taxateur – zoals in een taxatie tot uitdrukking kan worden gebracht in een correctie(factor) – niet op ‘juistheid’ beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.2.2.

De rechtbank vindt dat eiser met zijn algemene verwijzing naar de (matige) onderhoudstoestand van de woning geen feiten of omstandigheden heeft gesteld die tot waardevermindering aanleiding zouden kunnen geven. Dergelijke feiten en omstandigheden zijn ook niet gebleken tijdens de inpandige opname van de woning door de heffingsambtenaar op 25 juni 2024 in het bijzijn van de huurder [naam] . Van die opname zit een verslag (‘veldtaxatie opnameformulier’) in het dossier. In dat verslag staat bij ‘onderhoud’: “Kozijnen overal nieuw, cv ketel nieuw.

Keuken en toilet zijn aan vervanging toe. Badkamer is goed.” Bij ‘overige opmerkingen/bijzonderheden’ staat onder andere: “Hele huis is voorzien van nieuwe kozijnen met hr++ glas in 2023.” Eiser heeft ook foto’s overgelegd van de keuken. Gelet op deze bevindingen vindt de rechtbank de door eiser gestelde leeftijd van de keuken aannemelijk. Aangezien het glaswerk ‘in 2023’ is vervangen, acht de rechtbank het ook aannemelijk dat op de toestandspeildatum (van 1 januari 2023) enkelglas in de woning aanwezig was. 3.2.3. Wat de gedateerde keuken betreft overweegt de rechtbank het volgende.

De heffingsambtenaar is bij de woning voor de factoren kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van een gemiddelde niveau (3) uitgegaan. Een factor wordt in zijn totaliteit – dus woningbreed – beoordeeld. Een (zeer) gedateerde keuken is daarop van invloed, maar is niet allesbepalend. Gelet op de door de heffingsambtenaar naar aanleiding van de inpandige opname omschreven toestand van de woning, kan de rechtbank de heffingsambtenaar volgen dat hij geen aanleiding heeft gezien om een correctie door te voeren. De heffingsambtenaar heeft nog opgemerkt dat het vergelijkingsobject [adres] over nettere voorzieningen dan de woning beschikt, maar dat dit in de waardematrix ook tot uitdrukking is gebracht door de voorzieningen voor dat object op bovengemiddeld (4) te waarderen.

De heffingsambtenaar merkt onbestreden op dat de overige vergelijkingsobjecten ten tijde van de verkoop over een gedateerde keuken beschikten. 3.2.4. Wat het duurzaamheidsniveau betreft – waarbij de aanwezigheid van enkelglas wordt betrokken – wijst de heffingsambtenaar erop dat hij de woning heeft vergeleken met (ook qua bouwjaar) vergelijkbare woningen. Met dit aspect is in de waardering dus voldoende rekening gehouden. De rechtbank kan dat volgen waarbij de rechtbank nog opmerkt dat eiser geen feiten heeft gesteld waaruit zou moeten blijken dat de woning in dit opzicht in een mindere toestand dan de vergelijkingsobjecten verkeert. 3.3.

Eiser vindt dat de heffingsambtenaar de uitspraak op bezwaar onvoldoende heeft gemotiveerd. Al in bezwaar heeft hij erop gewezen dat de keuken en het toilet op de begane grond nooit zijn vernieuwd en dus dateren van de jaren ’70 toen de woning werd opgeleverd. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar hierop onvoldoende is teruggekomen. De rechtbank volgt dat niet. In uitspraak op bezwaar is expliciet overwogen dat de taxateur nader onderzoek heeft verricht naar de staat van het object en dat hiermee voldoende rekening is gehouden. En zelfs als die reactie onvoldoende zou zijn, dan wijst de rechtbank erop dat de heffingsambtenaar dit gebrek in de beroepsfase (met wat onder 3.2.3. is weergegeven) heeft hersteld.

Eiser heeft hierop kunnen reageren en is dus niet in zijn processuele belangen geschaad. Conclusie en gevolgen 4. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 25 februari 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch.

Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Hoge Raad 10 juni 2011, ECLI:NL:HR:2011:BQ7597, overweging 3.2.4, Hoge Raad 10 juli 2015, ECLI:NL:HR:2015:1776, overweging 2.4, en Hoge Raad 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, overweging 4.2.3. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914, overweging 4.5. Rechtbank Oost-Brabant 3 januari 2025, ECLI:NL:RBOBR:2025:5, overweging 4.5.