Court dismisses appeal on property tax valuation, upholding separate garagebox and home assessment due to lack of visual unity.

RECHTBANK OOST-BRABANT Bestuursrecht zaaknummer: SHE 24/1540 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 13 december 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser, en de heffingsambtenaar van de gemeente Meierijstad, de heffingsambtenaar (L.H.W. Kuijten). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank of de heffingsambtenaar de woning aan de [adres] in [plaats] (de woning) en de garagebox aan de [adres] in [plaats] (de garagebox) terecht als twee afzonderlijke WOZ-objecten heeft afgebakend. 1.1. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 23 februari 2023 voor het kalenderjaar 2023 de waarde van de woning vastgesteld op € 340.000 en de waarde van de garagebox vastgesteld op € 19.000.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) en de aanslag rioolheffing is bekend gemaakt. 1.2. Met de uitspraak op bezwaar van 8 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning verlaagd naar € 317.000 en de waarde van de garagebox gehandhaafd. 1.3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. Eiser heeft op het verweerschrift gereageerd met een conclusie van repliek. 1.6.

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet binnen de door de rechtbank gestelde termijn om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Feiten 2. Eiser is eigenaar en gebruiker van zowel de woning als van de garagebox. Beoordeling door de rechtbank 3. In beroep is de waarde van beide objecten niet (langer) in geschil. Wel is de objectafbakening in geschil. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar beide objecten had moeten samenstellen tot één WOZ-object en daar dus ook een waarde aan had moeten toekennen.

De heffingsambtenaar blijft van mening dat hij beide objecten terecht als afzonderlijke WOZ-objecten heeft afgebakend. 3.1. Eiser wijst er ter onderbouwing van zijn standpunt op dat de woning en de garagebox hemelsbreed 7 meter van elkaar zijn verwijderd en wijst verder op de door hem overgelegde situatieschets. Eiser ziet bevestiging voor zijn standpunt in een eerdere uitspraak van de rechtbank ’s-Hertogenbosch. Het door de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gemaakte vergelijk met andere uitspraken acht eiser niet juist, omdat het in die uitspraken ging om garageboxen die 5 kilometer van een woning waren gelegen.

Overigens vindt eiser dat de waarde van het samenstel van de woning en de garagebox kan worden bepaald op het totaal van de thans afzonderlijke waardes van de woning en de garagebox, te weten € 336.000. 3.2. De heffingsambtenaar wijst er ter onderbouwing van zijn standpunt op de in de wet opgenomen afbakeningsregels op grond waarvan moet worden vastgesteld of de woning en de garagebox “naar de omstandigheden beoordeeld” bij elkaar horen. Dat is volgens de heffingsambtenaar niet het geval. Beide objecten liggen op een ander kadastraal perceel en kunnen – voor zover de heffingsambtenaar kan nagaan – afzonderlijk worden vervreemd.

Er bestaat verder geen relatie tussen de woning en de garagebox, anders dan dat ze beiden door eiser in eigendom en gebruik zijn. Beide objecten vormen geen visuele eenheid, zodat ook voor derden geen sprake is van een waarneembare samenhang. Tussen beide objecten ligt een stuk straat dat niet bij eiser in eigendom is en dat ook moet worden gebruikt door de gebruiker van de garagebox [adres] om zijn garagebox te kunnen bereiken. Ter verdere onderbouwing van zijn standpunt wijst de heffingsambtenaar nog op een drietal uitspraken.

4. De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 4.1. De heffingsambtenaar neemt terecht als uitgangspunt dat de woning en de garagebox alleen als één WOZ-object kunnen worden samengesteld als zij “naar de omstandigheden beoordeeld” bij elkaar horen. Dat staat namelijk in artikel 16, eerste lid, aanhef en onder d, van de Wet WOZ. Om vast te stellen of sprake is van een samenstel moet worden gekeken naar alle omstandigheden. Daartoe kunnen ook omstandigheden behoren die voor derden niet waarneembaar zijn, maar die uiterlijke waarneembaarheid kan wel een belangrijke rol spelen.

Of de woning en de garagebox al dan niet afzonderlijk van elkaar kunnen worden vervreemd, hoeft hieraan niet af te doen. 4.2. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de woning en de garagebox twee afzonderlijke WOZ-objecten zijn. De rechtbank vindt in dit geval dat daarvoor doorslaggevende betekenis toekomt aan de visueel waarneembare eenheid, of – beter gezegd – het ontbreken daarvan. Uit de door eiser overgelegde situatieschets blijkt dat de garagebox onderdeel is van een gebouw met daarin vijf afzonderlijke garageboxen dat is gelegen op een ander perceel dan de woning.

Slechts een van deze garageboxen – en niet eens de garagebox het meest dichtbij de woning – behoort eiser toe. Hieruit volgt dat van een visueel waarneembare eenheid geen sprake is, zoals de heffingsambtenaar terecht overweegt. De heffingsambtenaar wijst er verder terecht op dat tussen de woning en de garagebox een stuk openbare weg ligt dat niet bij eiser in eigendom is en dat ook moet worden gebruikt door de gebruiker van de naastgelegen garagebox om die garagebox te kunnen bereiken. 4.3. Eiser wijst er enkel op dat de woning en de garagebox hemelsbreed 7 meter van elkaar zijn verwijderd.

Uit de overgelegde situatieschets begrijpt de rechtbank dat eiser bedoelt: de afstand tussen de garagebox en de dichtstbijzijnde perceelsgrens waarop de woning staat. Zo gelezen heeft eiser gelijk, maar dat doet aan het gebrek aan visueel waarneembare eenheid in dit geval niet af. De diverse rechterlijke uitspraken waar partijen ter onderbouwing van hun standpunten op wijzen brengen de rechtbank niet tot een ander oordeel. 4.4. De rechtbank ziet geen aanleiding om de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening anderszins voor onjuist te houden.

5. Aangezien zowel de waarde van de woning en de waarde van de garagebox niet in geschil zijn, ziet de rechtbank geen aanleiding om te oordelen dat de aanslag OZB dan wel de aanslag rioolheffing op een te hoog bedrag of anderszins naar een onjuiste maatstaf is vastgesteld. Conclusie en gevolgen 6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr.

A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 13 december 2024. De rechter is niet in staat deze uitspraak te ondertekenen. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘sHertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

De verzending vindt plaats doordat een afschrift van de uitspraak in het online zaakdossier wordt geplaatst. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘sHertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ ‘sHertogenbosch. Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Rechtbank 's-Hertogenbosch 11 december 2007, ECLI:NL:RBSHE:2007:BC1229. Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 29 maart 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:2515, en rechtbank Midden-Nederland 22 september 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:4044.

Artikel 16 van de Wet WOZ. Rechtbank Midden-Nederland 27 november 2020, ECLI:NL:RBMNE:2020:5194. Naast de twee in voetnoot 3 genoemde uitspraken betreft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 30 maart 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:2914. Hoge Raad 9 mei 2003, ECLI:NL:HR:2003:AD6058, overweging 3.1.3 (Schiphol-arrest). Hoge Raad 13 november 2009, ECLI:NL:HR:2009:BK3060, overweging 3.2. Conclusie advocaat-generaal 1 maart 2024, ECLI:NL:PHR:2024:229, overwegingen 6.16-6.18. Gerechtshof 's-Hertogenbosch 14 september 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3201, overweging 4.8.