ECLI:NL:RBOBR:2024:263 · Rechtbank Oost-Brabant

RECHTBANK Oost-Brabant Civiel recht, Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Zaaknummer: C/01/382604 / HA ZA 22-318 Vonnis van 10 januari 2024 in de zaak van [eiser 1] [eiser 2] te [plaats] , eisers in conventie, verweerders in reconventie, hierna samen te noemen: [eisers] , advocaat: mr. R.A.F. Willems te Nijmegen, tegen [gedaagde 1] [gedaagde 2] te [plaats] , gedaagden in conventie, eisers in reconventie, hierna samen te noemen: [gedaagden] , advocaat: mr. J.W.J. Hopmans te Groesbeek, 1De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het vonnis van 3 augustus 2022 (incident); - het vonnis van 2 november 2022 (mondelinge behandeling); - de conclusie van antwoord in reconventie; - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 11 december 2023, waarbij mr.

Willems producties heeft overgelegd (tot en met 117) en een akte wijziging eis heeft genomen. 1.2. Ten slotte is een datum voor vonnis bepaald. 2De feiten 2.1. Vier clusters van feiten zijn belangrijk. Die komen hierna aan de orde. (1) Het eerste cluster betreft het perceel en de verkoop. [gedaagden] had een groot perceel in [plaats] (kadastraal: nr. [nummer 1] ; de rechtbank gebruikt hierna het nummer [nummer 1] , ook al heeft die ruimte nu vier andere nummers). [gedaagden] heeft in november 2019 het oude huis op dat perceel aan [eisers] verkocht, met grond eronder en eromheen (A op de kaart hierna).

Het huis is ook aan [eisers] geleverd en [eisers] is er gaan wonen. [gedaagden] heeft verder een één-derde aandeel in grond aan de oostzijde van het huis verkocht aan [eisers] . Deze grond is mandelig. Het plan is dat deze grond wordt gebruikt voor parkeerplaatsen (bezoekers) en als oprit voor de huizen achter (zie het cluster over het bouwplan / B op de kaart hierna). (2) Het tweede cluster betreft de grens tussen A en B op de kaart hierna. Partijen hebben de kaart hieronder geparafeerd als bijlage bij de koopovereenkomst in november 2019. Zij hebben in de koopovereenkomst afgesproken dat A schetsmatig de grond weergaf die [gedaagden] aan [eisers] verkocht en dat de grenzen nog zouden worden ingeschreven bij het kadaster. [gedaagden] heeft later grenzen ingeschreven bij het kadaster, maar partijen zijn het daar niet over eens.

Het kadaster heeft nummer [nummer 1] toegewezen aan (min of meer) A en nummer [nummer 2] aan (min of meer) B. (3) Het derde cluster betreft de bouwplannen van [gedaagden] , die [gedaagden] nog niet heeft uitgevoerd. [gedaagden] had het plan om een deel van perceel [nummer 1] te gebruiken voor een oprit/parkeerplaatsen (B op de kaart hiervoor) en een ander deel voor de bouw van twee huizen (de witte ruimte boven A en B op perceel [nummer 1] op de kaart hiervoor). [gedaagden] had al vanaf 2008/2014 een vergunning van de gemeente voor de sloop van het bestaande huis (nr. [nummer] in vlak A op de kaart) en voor de bouw van drie identieke huizen op perceel [nummer 1] :

één huis op gedeelte A en twee huizen in de witte ruimte boven A en B op de kaart. Volgens dit – oude – plan zouden twee van de drie huizen tegen de westgrens (de grens links) van perceel [nummer 1] aan worden gebouwd. Op enig moment heeft [gedaagden] zijn plan gewijzigd. Het nieuwe plan was om het bestaande huis te verkopen (dit was dus een substantiële wijziging) en om twee huizen in de witte ruimte boven A en B te bouwen (dit was geen wijziging). De verkoop van het bestaande huis aan [eisers] paste in dit nieuwe plan. [gedaagden] heeft geen bouwvergunning aangevraagd voor het nieuwe plan, omdat hij vindt dat de bouwvergunning voorziet in de twee huizen die hij wil bouwen. (4) Het vierde cluster betreft de schuur.Aan de noordzijde van A op de schets (de bovenkant) staat een aangebouwde schuur (de lijnen die doorlopen vanuit A naar de witte ruimte boven A op de schets).

Partijen hebben in de koopovereenkomst afgesproken dat [gedaagden] deze aangebouwde schuur sloopt en de muur als buitenmuur afmaakt. Dat is nog niet gebeurd. 3Het geschil 3.1. [eisers] vordert in conventie, zeer kort samengevat: een bouwverbod (omdat [gedaagden] geen vergunning heeft en [eisers] gegronde twijfels heeft over de deugdelijkheid van het nieuwe plan, vooral wat betreft de toegang via de oprit) verklaring voor recht over de grens tussen A en B (omdat volgens [eisers] is afgesproken dat de grens loopt aan de oostzijde van het bestaande stenen muurtje) sloop van de schuur (omdat dit is afgesproken) bevestiging en formalisering mandeligheid (omdat dit is afgesproken) schadevergoeding (verschillende posten; op te maken bij staat). 3.2. [gedaagden] voert in conventie verweer, zeer kort samengevat: de grens tussen A en B loopt volgens hem 60 cm naar het westen (naar links op de kaart) de bouwvergunning is volgens hem voldoende hij is bereid de schuur te slopen maar wenst ongestoord dit werk uit te voeren niet [gedaagden] , maar [eisers] schendt volgens hem de afspraken. 3.3. [gedaagden] vordert in reconventie schadevergoeding van € 142.280,00 omdat [eisers] volgens hem de bouwwerkzaamheden op ondeugdelijke gronden vertraagt. 3.4. [eisers] voert verweer in reconventie.

Hij vindt dat de vertraging aan [gedaagden] te wijten is omdat [gedaagden] niet handelt conform de afspraken. 4De beoordeling 4.1. De rechtbank beoordeelt hieronder de vijf thema’s waar het in de zaak om gaat: bouwverbod grens tussen A en B schuur mandeligheid schadevergoeding (conventie en reconventie). (1) Thema 1 – bouwverbod 4.2. Dit thema betreft de wens van [eisers] dat niets wordt gebouwd op perceel [nummer 1] totdat er duidelijkheid is over de grens (thema 2 hierna) en over de bouwvergunning (toetsing door de gemeente van alle relevante aspecten van het nieuwe plan van [gedaagden] , waarbij het huis van [eisers] blijft staan, en volgens [eisers] uitgaande van zijn visie over de grens). 4.3.

De rechtbank ziet enkele belangrijke factoren bij de beoordeling van dit thema. Deze komen hierna aan de orde. ( a) [eisers] krijgt gelijk wat betreft het verloop van de grens tussen A en B (zie thema 2 hierna). Dit betekent dat B 60 cm smaller is dan in de situatie waarin [gedaagden] gelijk zou krijgen. De rechtbank leidt uit het gesprek tijdens de descente en de mondelinge behandeling af dat de discussie over het grensverloop juist is opgelaaid in de context van de beoordeling van B (oprit, parkeerplaatsen) door de gemeente en niet is opgelost omdat het verschil van 60 cm van wezenlijk belang is. ( b) Het lage stenen muurtje, net op het perceel van [eisers] , is mogelijk een belemmering voor draaiende auto’s, die extra voorzichtig moeten zijn (vergeleken met de situatie dat er niets anders zou staan dan een lage stoep).

Dit vergt aandacht bij de beoordeling door de gemeente. ( c) Het huis van [eisers] staat op een andere locatie dan het nieuwe huis dat in het oude plan was voorzien. Namelijk: niet tegen de erfgrens links, maar meer in het midden van A. Dat kan van belang zijn voor de ruimtelijke aspecten van de beoordeling door de gemeente. ( d) [eisers] maakt zich zorgen over het bouwpeil, de afwatering en mogelijke verzakkingen. Hij wijst erop dat [gedaagden] in het oude plan het gehele perceel [nummer 1] kon afgraven en egaliseren op een gewenst peil. Dat kan volgens [eisers] nu niet meer, omdat het huis van [eisers] blijft staan. [eisers] denkt dat onduidelijk is op welk peil de twee huizen, de oprit en de parkeerplaatsen worden gebouwd, welke problemen kunnen ontstaan en of en hoe deze risico’s vóór, tijdens en na de bouw worden aangepakt. ( e) De rechtbank vindt deze zorgen onder (a) tot en met (d) begrijpelijk en gegrond. [gedaagden] heeft in dit geding geen goede uitleg gegeven over de oplossingen waar hij voor wil kiezen en de beoordeling daarvan door de gemeente.

De punten onder (a) tot en met (d) zijn naar het oordeel van de rechtbank van wezenlijke aard. De gemeente zal deze punten kunnen en moeten betrekken bij haar beoordeling van de verkeersveiligheid (bijvoorbeeld draaiende auto’s), de toegankelijkheid (ook grotere voertuigen, hulpdiensten, vrachtwagens) en aspecten zoals de afwatering, het bouwpeil, verzakkingen, enz. ( f) [gedaagden] meent dat de gemeente alles heeft goedgekeurd. Hij verwijst naar de bouwvergunning (2008/2014), een bezoek van gemeenteambtenaren ter plaatse en een brief van de gemeente van 10 november 2020.

In deze brief staat dat de gemeente de bouwvergunning niet intrekt en dat [gedaagden] wel volgens de bouwvergunning moet bouwen. [gedaagden] heeft verteld dat de parkeerplaatsen nu anders worden zodat er meer ruimte is en dat dit is besproken met de gemeente en door de gemeente is goedgekeurd.De rechtbank stelt vast dat niets op papier staat wat betreft een visie van de gemeente over het nieuwe plan van [gedaagden] . Niets over de inspectie ter plaatse, niets over een goedkeuring van de nieuwe inrichting van de parkeerplaatsen. De rechtbank leest in de brief van 10 november 2020 niets meer dan de bevestiging door de gemeente dat [gedaagden] mag bouwen volgens de vergunning (uit 2008/2014).

De rechtbank leest niets over een toetsing of beoordeling in het licht van relevante nieuwe omstandigheden zoals het verloop van de erfgrens (conform de visie van [eisers] ), het behoud van het lage stenen muurtje op de huidige locatie en het behoud van het huis van [eisers] op de huidige locatie. Een gemeentelijke beoordeling/goedkeuring, die slechts mondeling ter plaatse wordt medegedeeld, zou naar het oordeel van de rechtbank ongebruikelijk zijn, zodat dit standpunt van [gedaagden] niet voldoende is onderbouwd (wie heeft wat wanneer gezegd, waarom is dit niet schriftelijk vastgelegd en waarom moet een mondelinge mededeling als beoordeling/goedkeuring worden gezien, ofschoon de mededeling niet schriftelijk is vastgelegd?). ( g) [gedaagden] wijst er op zichzelf terecht op dat [eisers] op de hoogte was van het nieuwe bouwplan bij het aangaan van de koopovereenkomst, maar dit neemt naar het oordeel van de rechtbank niet weg dat [eisers] gerechtvaardigde twijfels heeft over de juiste uitvoering daarvan (zie hiervoor). [gedaagden] wijst er ook op dat hij een ontwikkelingsovereenkomst met de gemeente heeft gesloten (dit is, zo begrijpt de rechtbank, onder de omstandigheden gebruikelijk), maar in de toelichting van partijen over de ontwikkelingsovereenkomst leest de rechtbank niets over een beoordeling/goedkeuring door de gemeente op de relevante punten hiervoor. ( h) Tijdens de mondelinge behandeling is aan de orde gekomen dat [eisers] , als de bouw zou aanvangen, de gemeente kan verzoeken om te handhaven.

Dat kan uiteraard kloppen, schat de rechtbank in, maar deze bestuursrechtelijke weg staat naar het oordeel van de rechtbank naast de civiele weg, die [eisers] in dit geding bewandelt. [eisers] heeft voldoende belang voor zijn wens dat alles vooraf goed wordt geregeld. 4.4. De conclusie op dit onderdeel is dat [eisers] gerechtvaardigde twijfels heeft over de vragen of alles goed geregeld is en of het nieuwe bouwplan voldoet aan alle relevante eisen. Het standpunt van [gedaagden] , dat de gemeente alles heeft beoordeeld en goedgekeurd, is niet voldoende onderbouwd aan de hand van concrete feiten.

De wens van [eisers] , dat voorlopig niets wordt gebouwd, is terecht. Daarom wijst de rechtbank de vorderingen van [eisers] toe (5.1 (1) en (2) hierna). [gedaagden] moet eerst de zaken bij de gemeente goed regelen (als dat lukt) en mag pas daarna beginnen met bouwen. Doet hij dat niet, zoals tot op heden, dan komt hij tekort in de nakoming van zijn verbintenis uit de koopovereenkomst om een en ander wel goed te regelen (zie verder thema 5, 4.11 onder (a) hierna). De rechtbank merkt bij onderdeel 5.1 (2) op dat zij de vordering (zoals gewijzigd bij akte, december 2023) opvat als twee nevengeschikte vorderingen die gaan over de bouwvergunning en het inmeten, ofschoon er in de vordering “primair” en “subsidiair” staat. [gedaagden] moet het redelijkerwijs ook zo hebben opgevat, omdat het hier gaat over twee los van elkaar staande punten, die allebei van wezenlijk belang zijn voor [eisers] , zoals [gedaagden] moet hebben begrepen.

De rechtbank wijst de vordering van [eisers] wat betreft een eis van een schriftelijk akkoord van hem vóór uitvoering van de bouwplannen uitsluitend toe voor zover het gaat om B op de kaart (perceel [nummer 2] ). De reden voor deze toewijzing is dat B mandelig is. Het gaat te ver om een dergelijk akkoord op te leggen als vereiste voor de overige plannen, die zich afspelen op grond die niet mandelig is en uitsluitend aan [gedaagden] toebehoort. (2) Thema 2 – de grens tussen A en B 4.5. De rechtbank ziet twee belangrijke feiten voor wat betreft de grens: a) [eisers] stelt dat de heer [gedaagden] hem ter plaatse, vóór het aangaan van de koopovereenkomst, heeft verteld dat de grens tussen A en B loopt vanaf de oostzijde (rechterzijde, bezien vanaf de straat) van de witte pilaar en verder langs het bestaande stenen muurtje naar achteren.

Als dit waar is, dan mocht [eisers] naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs uit de koopovereenkomst en de bijgevoegde schets afleiden dat de grens daar inderdaad loopt. [gedaagden] betwist deze stelling. Hij vindt dat zo’n gesprek niet heeft plaatsgevonden.

b) Een objectieve waarnemer ter plaatse, indien niets wordt gezegd over waar de grens loopt, zou naar het oordeel van de rechtbank redelijkerwijs aannemen dat de grens loopt conform het standpunt van [eisers] . De rechtbank heeft dit tijdens de descente waargenomen. De reden hiervoor is dat de witte pilaar en het bestaande stenen muurtje onmiskenbaar horen bij het huis van [eisers] . De fysieke inrichting maakt dat duidelijk, als volgt. De grond vanaf het huis van [eisers] tot aan het bestaande stenen muurtje is op één vlakke hoogte en is ingericht als terras bij het huis (dat was al in november 2019 zo).

De pilaar is wit, evenals het huis, er staat een lamp op en de pilaar met lamp ziet eruit als verlichting en afbakening van het erf van [eisers] . Rechts vanaf het stenen muurtje (bezien vanaf de straat) loopt de grond sterk af naar beneden. [eisers] brengt dit tot uitdrukking met zijn opmerking dat zijn huis op een terp staat. Dat klopt, in de visie van de rechtbank. 4.6. De rechtbank stelt vast dat partijen het niet eens zijn over de afspraken en de grens, maar vindt nader onderzoek naar de afspraken op dit punt niet nodig. Want: als de visie van [eisers] klopt, dan krijgt [eisers] gelijk op grond van de aanwijzing (4.5 (a)).

En als de visie van [eisers] niet klopt, dan krijgt [eisers] ook gelijk (4.5 (b)), omdat je koopt wat je ziet en omdat de visie van [eisers] onmiskenbaar overeenstemt met de waarneming ter plaatse. [eisers] mocht bij het aangaan van de koopovereenkomst, op grond van de waarneming ter plaatse, redelijkerwijs aannemen dat de grens loopt conform zijn visie in deze zaak. 4.7. De rechtbank heeft ook het standpunt van [gedaagden] bij de oordeelsvorming betrokken. Dit standpunt houdt in dat de ruimte rechts van het huis op de kaart (A, 2.1 (a)) duidelijk smaller is dan de ruimte links van het huis.

De rechtbank is het op zichzelf met [gedaagden] eens: die ruimte is smaller. Maar wat betekent dit? [gedaagden] vindt dat hij bij de koopovereenkomst redelijkerwijs heeft mogen aannemen dat de grens tussen A en B 60 cm naar links begint (bezien vanaf de straat), dus dichterbij het huis. De rechtbank is het niet eens met dit standpunt, omdat de kaart een schetsmatige weergave is (“schaal: 1:500” staat vermeld op de kaart). De rechtbank stelt aan de hand van de kaart vast dat de ruimte, waar [gedaagden] het over heeft, 1,2 mm op de kaart betreft (60 cm = 600 mm / 500 (schaal) = 1,2 mm). 1,2 mm is echt heel weinig ruimte.

Zo weinig dat er redelijkerwijs geen conclusies aan kunnen worden verbonden. De rechtbank vindt dat de kaart dus niet wijst in de richting van de visie van [gedaagden] . De rechtbank meent verder dat [eisers] bij het aangaan van de koopovereenkomst redelijkerwijs niet bedacht hoefde te zijn op de visie die [gedaagden] nu verdedigt en niet hoefde te begrijpen dat [gedaagden] dat grensverloop wilde afspreken. De rechtbank slaat ook in deze context acht op de objectieve waarneming ter plaatse (4.5 (b)), die de visie van [gedaagden] weerspreekt en bij [eisers] het gerechtvaardigde vertrouwen heeft mogen opwekken dat de grens loopt conform de visie van [eisers] in deze zaak. 4.8.

De conclusie wat betreft het tweede thema is dus dat [eisers] gelijk krijgt en dat de grens loopt vanaf de oostzijde (rechterzijde vanaf de straat) van de witte pilaar langs het bestaande stenen muurtje naar achteren. De grond tot aan deze grens is bij de koopovereenkomst in november 2019 verkocht aan [eisers] . Partijen moeten samen deze grens inschrijven bij het kadaster. De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] op dit punt toe (5.1 (3) en (4) hierna). (3) Thema 3 – schuur 4.9. De rechtbank stelt vast dat partijen tijdens de descente hebben bevestigd dat zij het eens zijn over het verloop van de grens bij de schuur (aan de achterzijde / noordzijde van A op de kaart).

De rechtbank houdt het ervoor dat partijen het eens zijn over wat er moet gebeuren en dat de afspraken nog niet zijn uitgevoerd omdat partijen ruzie hebben over de grens en over de bouwvergunning (thema’s 1 en 2 hiervoor). De rechtbank wijst de vorderingen van [eisers] op dit punt dus toe (5.1 (5) hierna). (4) Thema 4 – mandeligheid 4.10. Partijen zijn het eens over dit thema, maar zij hebben de afspraken nog niet uitgevoerd omdat zij ruzie hebben over (vooral) thema’s 1 en 2. De rechtbank wijst dus de vorderingen van [eisers] op dit punt toe (5.1 (6) en (7) hierna). (5) Thema 5 – schadevergoeding en buitengerechtelijke kosten 4.11.

Het laatste thema betreft de drie claims over en weer tot vergoeding van schade. ( a) De eerste claim is van [eisers] . [eisers] meent dat [gedaagden] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst (of: onrechtmatige daad, dwaling, enz.) omdat kort gezegd de thema’s 1 en 2 hiervoor nog altijd spelen en niet zijn opgelost, terwijl [eisers] op deze punten gelijk heeft. De rechtbank vindt deze claim gegrond. [gedaagden] was op grond van de koopovereenkomst gehouden het grensverloop en de bouwvergunning kordaat op te lossen. Dat is niet gebeurd. [gedaagden] komt dus tekort in de nakoming van de koopovereenkomst.[gedaagden] vindt dat het thema bouwvergunning geen verbintenis van hem tegenover [eisers] oplevert.

De rechtbank verwerpt dit standpunt omdat dit thema nauw samenhangt met de koopovereenkomst en dus moet worden gezien als ingebouwd in de koopovereenkomst. [eisers] heeft, zo blijkt uit de beoordeling van thema’s 1 en 2 hiervoor, een huis met grond én een aandeel in B (oprit, parkeerplaatsen) gekocht, met de bepaling dat de schuur wordt gesloopt. Deze thema’s zijn onderdeel van de koopovereenkomst. De rechtbank merkt hier op dat [gedaagden] het huis met het bouwplan heeft gepresenteerd aan [eisers] met het oog op de koop.De rechtbank is ook van oordeel dat [gedaagden] in verzuim is.

De reden hiervoor is dat [gedaagden] in mei 2022 in gebreke is gesteld en niet tijdig zijn verplichtingen (grensverloop, bouwvergunning) heeft uitgevoerd. De rechtbank, anders dan [eisers] , vindt dat de nakoming niet (tijdelijk) onmogelijk is; de verbintenis houdt in dat [gedaagden] de grens en de bouwvergunning goed regelt en dat kon steeds en kan nog altijd. Daarom was de ingebrekestelling wel nodig.[eisers] noemt enkele posten:- € 100.000,00 voor 100% hogere verbouwingskosten- € 3.050,00 voor het plaatsen van zijn schutting - € 30.000,00 voor advocaatkosten- Waardevermindering huis- Derving woongenot- Mandeligheid.De rechtbank vindt dat deze posten in dit geding niet voldoende zijn onderbouwd, maar ook dat de mogelijkheid van schade door de tekortkoming van [gedaagden] aannemelijk is.

De rechtbank wijst daarom de vordering tot vergoeding van schade, op te maken bij staat, toe. De rechtbank merkt wel op dat het causaal verband per post in een eventuele schadestaatprocedure moet worden onderzocht en beoordeeld. Voor enkele hiervoor genoemde posten is het causaal verband op dit moment niet duidelijk. Het is nog niet beslist dat substantiële bedragen aan schadevergoeding verschuldigd zijn. ( b) De tweede claim is van [eisers] en betreft de vergoeding van buitengerechtelijke kosten. De rechtbank vindt deze claim gegrond omdat [eisers] duidelijk heeft gemaakt dat hij, vóór de procedure, werkzaamheden heeft uitgevoerd die bedoeld waren om het geschil op te lossen of om de problemen te onderzoeken.

De rechtbank wijst deze claim toe conform de gangbare staffel (5.1 (8) hierna). ( c) De derde claim is van [gedaagden] . [gedaagden] vindt dat [eisers] op ondeugdelijke gronden de bouw van de twee huizen achter heeft vertraagd en daarom gehouden is tot vergoeding van schade. De rechtbank verwerpt dit standpunt en wijst de claim dus af. De reden voor deze beslissing is dat [eisers] op twee punten gelijk heeft, namelijk het verloop van de grens en de bouwvergunning. [eisers] heeft dus deugdelijke gronden voor zijn handelwijze. De rechtbank ziet geen grond voor schadevergoeding.De rechtbank heeft in deze context nagedacht over de vraag of het mogelijk zou zijn de twee huizen al te gaan bouwen, met de afspraak dat de oprit en de parkeerplaatsen nog in goed overleg (tussen partijen, met de gemeente) worden geregeld.

Een dergelijke oplossing verzacht de pijn voor [gedaagden] (minder vertraging) en ontziet de belangen van [eisers] (goede oplossingen voor de oprit en parkeerplaatsen). De rechtbank maakt uit de opmerkingen van partijen tijdens de descente en de mondelinge behandeling op dat een dergelijke oplossing erg lastig is. Zo hebben partijen gezegd dat de gemeente zeven parkeerplaatsen eist (drie bij de huizen, vier op B). Dit schept voor partijen kennelijk een nauwe samenhang tussen (a) de bouw van de twee huizen achter op het perceel en (b) de inrichting van B.

De rechtbank concludeert al met al dat de huidige patstelling voor alle betrokkenen ongelukkig is, maar in de concrete context ook kennelijk onontkoombaar. Dat betekent dat [gedaagden] eerst de bouwvergunning goed moet regelen en dan pas verder kan (tenzij alsnog valt te praten over een oplossing als hiervoor geschetst). De rechtbank merkt wat betreft de mandeligheid en B nog op, als reactie op standpunten in het dossier, dat [eisers] inderdaad recht heeft op zijn aandeel, maar dat hij zijn medewerking aan de uitvoering van het bouwplan niet op onredelijke gronden mag onthouden, omdat hij het huis met het bouwplan heeft gekocht.

De huidige onduidelijkheid wat betreft B levert in dit stadium een redelijke grond op (zie hiervoor), maar dat kan na verder overleg met de gemeente anders worden. Slot 4.12. De rechtbank heeft de vijf belangrijke thema’s in de zaak hieronder behandeld en daarover beslist. De rechtbank matigt de gevorderde dwangsommen, verbindt daaraan een maximum en bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht (kort gezegd: als [gedaagden] zijn uiterste best doet).

De rechtbank vindt deze beslissingen over de dwangsommen passend in de context van de belangen en positie van partijen. Voor de duidelijkheid vat de rechtbank de beslissing hier samen en hanteert de rechtbank onder 5 hierna grotendeels de formuleringen van [eisers] in de dagvaarding. De beslissing 1-2 bouwverbod 3-4 grens tussen A en B 5 schuur 6-7 mandeligheid 8 buitengerechtelijke kosten 9 schadevergoeding 4.13. Ter voorkoming van nieuwe geschillen (zoals aangekondigd in het antwoord onder 80) merkt de rechtbank op dat de schutting van [eisers] zo te zien goed staat: direct naast het lage stenen muurtje.

Dit stemt, voor zover de rechtbank kan overzien met de gegevens in het dossier, overeen met het grensverloop zoals hiervoor is beslist. Proceskosten en nakosten 4.14. [gedaagden] is de partij die grotendeels ongelijk krijgt. Hij wordt daarom hoofdelijk in de proceskosten in conventie en in reconventie veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten in conventie aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld: - kosten van de dagvaarding € 140,59 - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 3.760,00 (2,00 punten × € 1.880,00) Totaal € 5.201,59 Tot aan dit vonnis worden de proceskosten in reconventie aan de zijde van [eisers] als volgt vastgesteld: - salaris advocaat € 1.880,00 (2,00 punten × € 1.880,00 × 0,5) Totaal € 1.880,00 4.15. [gedaagden] wordt veroordeeld in de nakosten op de wijze zoals in de beslissing vermeld.

5De beslissing

De rechtbank 5.1. beslist als volgt: (1) verklaart voor recht dat [gedaagden] het huidige bouwplan op basis van de verleende omgevingsvergunningen en de onderliggende Ontwikkelingsovereenkomst niet kan uitvoeren en realiseren; verbiedt [gedaagden] (bouw)werkzaamheden van welke aard dan ook te (doen) verrichten op perceel [nummer 1] , hieronder begrepen de in de Ontwikkelingsovereenkomst genoemde (bouw)werkzaamheden, waaronder, maar niet beperkt tot het bouw- en woonrijp maken en bebouwen van perceel [nummer 1] ,dan wel, voor het geval deze (bouw) werkzaamheden al zijn gestart, gebiedt deze (bouw)werkzaamheden te (doen) staken en die (bouw)werkzaamheden gestaakt te (laten) houden, totdat (a) aan [gedaagden] een onherroepelijke omgevingsvergunning is verleend voor de bouw van twee woningen met behoud van de woning van [eisers] en het bijbehorende terrein en (b) de erfgrenzen van percelen [nummer 1] en [nummer 2] definitief zijn ingemeten en [eisers] c.s. zich schriftelijk akkoord heeft verklaard met de plannen van [gedaagden] voor wat betreft perceel [nummer 2] (B op de kaart onder 2.1 (2) hiervoor) (welk akkoord [eisers] niet op onredelijke gronden mag onthouden),bepaalt dat [gedaagden] aan [eisers] een dwangsom verbeurt van € 500,00 per dag voor iedere dag, of een gedeelte daarvan, dat [gedaagden] in strijd met deze beslissing handelt, met een maximum van € 50.000,00;bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan de beslissing is voldaan, de [eisers] van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding; verklaart voor recht:(a) dat de grenzen van perceel [nummer 1] (het huis van [eisers] en de grond eromheen) worden gevormd door de grenzen, zoals weergegeven op de als productie 10 bij dagvaarding overgelegde plattegrond, namelijk: - aan de zuidzijde: 12,9 m - aan de oostzijde: 5 m parkeerplaats (zuidoosthoek, de “knik”), daarna 1,1 m knik naar het westen (links), daarna 17,5 m langs de rechterzijde van de witte pilaar en het lage stenen muurtje (bezien van de straat) en langs/over de stenen trap, daarna 1,3 m vóór de noordzijde schuin naar links- aan de noordzijde: 11,7 m inclusief het schuine deel in de noordoosthoek- aan de westzijde: 23,8 m(b) dat de grenzen van perceel [nummer 2] (de beoogde oprit/parkeerplaatsen) worden gevormd door de grenzen, zoals weergegeven op de als productie 8 bij dagvaarding overgelegde kadastrale kaart, met inachtneming van de als productie 10 bij dagvaarding overgelegde plattegrond (te weten de grenslijn tussen perceel [nummer 1] en [nummer 2] ); veroordeelt [gedaagden] binnen twee weken na dagtekening van het vonnis tot medewerking aan inschrijving van de juiste erfgrenzen van de percelen [nummer 1] en [nummer 2] in het kadaster (zie hiervoor)bepaalt dat, indien [gedaagden] weigert hieraan mee te werken, het vonnis in de plaats zal treden van de voor inschrijving vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekeningen van [gedaagden] ; veroordeelt [gedaagden] binnen zes weken na dagtekening van het vonnis conform artikel 21.1 van de koopovereenkomst en de op 7 januari 2021 gemaakte aanvullende afspraken een aanvang te maken met de werkzaamheden, waarbij de werkzaamheden binnen zes weken na aanvang dienen te zijn afgerond; bepaalt dat [gedaagden] aan [eisers] een dwangsom verbeurt van € 100,00 per dag voor iedere dag, of een gedeelte daarvan, dat [gedaagden] in strijd met deze beslissing handelt, met een maximum van € 10.000,00; bepaalt dat geen dwangsommen zullen worden verbeurd voor zover dit naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar moet worden geacht, in aanmerking genomen de mate waarin aan de beslissing is voldaan, de [eisers] van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid van de overtreding; verklaart voor recht dat [eisers] mede-eigenaar is van perceel [nummer 2] en dat [gedaagden] zich dient te houden aan de bepalingen in de voorbeeld-akte mandeligheid; veroordeelt [gedaagden] binnen twee weken na dagtekening van het vonnis tot medewerking aan de vestiging van de mandeligheid, conform de in de voorbeeld-akte mandeligheid overeengekomen voorwaarden, zoals bepaald in de notariële akte, bepaalt dat, indien [gedaagden] weigert hieraan mee te werken, dit vonnis dezelfde kracht heeft als de vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekeningen van [gedaagden] ; veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten ad € 925,-, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag der dagvaarding tot de dag der algehele voldoening; verklaart voor recht dat [gedaagden] tekort is gekomen in de nakoming van de koopovereenkomst:- doordat hij niet onverwijld na het aangaan van de koopovereenkomst het juiste grensverloop heeft erkend en (samen met [eisers] ) ingemeten en ingeschreven,- doordat hij uitgaat van het nieuwe bouwplan, waartegen [eisers] gegronde bezwaren heeft,verklaart voor recht dat [gedaagden] de schade, die door deze tekortkoming ontstaat, moet vergoeden,veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk tot vergoeding van de schade als gevolg van deze tekortkoming, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, 5.2. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de proceskosten, aan de zijde van [eisers] tot dit vonnis vastgesteld op € 5.201,59 in conventie en op € 1.880,00 in reconventie, 5.3. veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op: - € 173,00 aan salaris advocaat, - te vermeerderen met € 90,00 aan salaris advocaat en met de explootkosten als [gedaagden] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan het vonnis heeft voldaan en er vervolgens betekening van de uitspraak heeft plaatsgevonden, 5.4. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 5.5. wijst af het meer of anders gevorderde in conventie en in reconventie.

Dit vonnis is gewezen door mr. L.S. Frakes en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2024.