Court dismisses appeal against property tax valuation, upholding tax officer's assessment based on comparable sales.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 23/168 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 9 april 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. J.F. van Dongen). Zitting De rechtbank heeft het beroep van eiser op 9 april 2024 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser [naam] en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.

Na afloop van de zitting heeft de rechtbank onmiddellijk mondeling uitspraak gedaan. Beslissing De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50,- aan eiser moet vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 1.750,- aan proceskosten aan eiser. Motivering 1. Eiser is eigenaar van de woning, een appartement aan de [adres] in [woonplaats] met bouwjaar 2008. Bij het appartement (104 m2) horen een berging (8 m2), een balkon/loggia (10 m2) en een parkeerplaats.

2. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2021 met de beschikking van 31 mei 2022 vastgesteld op € 311.000. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum waarbij ook de aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2022 is bekend gemaakt. Met de uitspraak op bezwaar van 7 december 2022 heeft de heffingsambtenaar de vastgestelde waarde gehandhaafd.

3. Eiser heeft beroep ingesteld tegen de uitspraak op bezwaar. In beroep is het aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar hierin geslaagd. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde naar de getaxeerde waarde van € 337.000, zoals opgenomen in de waardematrix die op 25 maart 2024 is opgesteld door taxateur P. Niehuis. 3.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] .

Bij de vergelijkingsmethode hoeven de vergelijkingsobjecten (als dat al kan) niet identiek te zijn aan de woning, als maar voldoende en inzichtelijk rekening is gehouden met de waarderelevante verschillen (zoals bouwjaar, gebruiksoppervlakte en bijgebouwen). De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. In de taxatie heeft de heffingsambtenaar voor de waarderelevante verschillen voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m²-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. 3.3.

Dit betekent dan ook dat de rechtbank vindt dat het verkoopcijfer van [adres] voldoende bruikbaar is, ondanks dat sprake is van een VON (‘vrij op naam’) prijs. De prijs per m2 van dit vergelijkingsobject ligt (vanwege het meerekenen van de omzetbelasting) in lijn met de twee andere vergelijkingsobjecten zodat het aannemelijk is dat deze prijs de waarde in het economisch verkeer vertegenwoordigt. Het enkele feit dat van een VON-prijs sprake is maakt deze verkoop dus niet onbruikbaar. 3.4. In beroep heeft de heffingsambtenaar in de waardematrix – anders dan in bezwaar – het balkon/de loggia in de waardering betrokken en daaraan een waarde toegekend.

Tussen partijen is niet in geschil dat de woning over een balkon/loggia beschikt. Eisers stelling dat hieruit blijkt dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig is voorbereid volgt de rechtbank niet. Het staat de heffingsambtenaar in beginsel vrij in iedere fase van het geding de waarde opnieuw te onderbouwen en daarbij eventuele omissies ten opzichte van een eerdere onderbouwing te herstellen. 3.5. Eiser vindt dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de woning en de kwaliteit en uitstraling van de woning (in relatie tot de vergelijkingsobjecten). 3.5.1.

Vooropstaat dat de rechtbank de vaststelling van de omvang van een correctie(factor) door een taxateur niet op ‘juistheid’ kan beoordelen. Dit is een taxatie-technische waardering en de vaststelling daarvan ligt op het terrein van een taxateur als de deskundige. De rechtbank waardeert een taxatierapport (als bewijsstuk) wel en kan de vaststelling – voor zover deze wordt betwist en wat in het kader van die betwisting wordt aangevoerd – bijvoorbeeld beoordelen op begrijpelijkheid. 3.5.2. Wat betreft de ligging van de woning zegt de heffingsambtenaar dat die weliswaar nabij een rotonde ligt, maar aan een doodlopende ventweg.

Tussen de rotonde en de woning staat nog een kapelletje. De woning is goed geïsoleerd en de slaapkamers liggen aan de achterzijde, waardoor aldaar geen sprake is van geluidsoverlast. Met de overige liggingsfactoren is voldoende rekening gehouden, aangezien in dat opzicht de gehanteerde vergelijkingsobjecten een vergelijkbare ligging kennen. De rechtbank kan dat volgen. 3.5.3. De heffingsambtenaar hanteert in beroep voor zowel de woning als de vergelijkingsobjecten – waaronder dus [adres] – gemiddelde scores voor kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen.

Gelet op de in het dossier aanwezige informatie ziet de rechtbank geen aanleiding de heffingsambtenaar daarin niet te volgen. Het feit dat de heffingsambtenaar in bezwaar nog van een bovengemiddelde kwaliteit en uitstraling van de woning uitging, maakt dat niet anders. De heffingsambtenaar heeft voldoende toegelicht dat die score in bezwaar aan de orde was in het vergelijk met de toen gehanteerde (andere) vergelijkingsobjecten. Eiser bepleit nog (opwaartse) correcties voor kwaliteit en voorzieningen voor vergelijkingsobject [adres] in verband met de aanwezigheid van de patio.

De patio is apart in de waardering betrokken en daaraan is een waarde toegekend. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat er vanuit twee verschillende appartementen volledig zicht op de patio is en dat er daardoor geen privacy kan worden genoten en dat daarom geen aanleiding is de kwaliteit en de voorzieningen van de woning op bovengemiddeld te waarderen. De rechtbank kan dat volgen. 3.6. Eiser bepleit een waarde van € 271.000. Met enkel het noemen van een andere waarde en een verkooptransactie (van [adres] in [woonplaats] ) wordt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde.

Die twijfel heeft eiser ook niet gezaaid met wat hij verder heeft aangevoerd. 3.7. Eiser klaagt erover dat de heffingsambtenaar in strijd met artikel 40 van de Wet WOZ geen inzicht in een aantal waarderelevante gegevens heeft verstrekt. Uit het dossier blijkt dat eiser in de bezwaarfase om informatie heeft verzocht waarop (op 24 juni 2022) informatieverstrekking door de heffingsambtenaar is gevolgd. Eiser heeft daarna (op 19 september 2022) verzocht om uiterlijk met de uitspraak op bezwaar onder andere de correctiepercentages voor de KOUDV- en liggingsfactoren en gegevens over de VvE-reserves te mogen ontvangen.

Deze gegevens zijn in de bezwaarfase niet verstrekt en daarmee is sprake van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Dit gebrek is in de beroepsfase hersteld met het alsnog verstrekken van genoemde gegevens. Het gebrek kan daarom met toepassing van artikel 6:22 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) worden gepasseerd, omdat niet is gebleken dat eiser hierdoor is benadeeld. Met de (op 24 juni 2022) verstrekte taxatiekaarten zijn voldoende gegevens over de indexering verstrekt. De kaarten bevatten per vergelijkingsobject de transactieprijs en de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarde op de waardepeildatum.

Het indexeringspercentage kan eiser dan zelf eenvoudig uitrekenen.

4. Omdat de rechtbank toepassing geeft aan artikel 6:22 van de Awb, moet de heffingsambtenaar eisers proceskosten in beroep en het door hem betaalde griffierecht vergoeden. De proceskostenvergoeding wordt vastgesteld op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht en bedraagt € 1.750,- voor beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Deze vergoeding moet rechtstreeks aan eiser zelf worden betaald. De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd. De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch.

Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. L. Langenhoff, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 9 april 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Rechtbank Noord-Holland 23 december 2021, ECLI:NL:RBNHO:2021:11906. Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 9 november 2022, ECLI:NL:GHSHE:2022:3914. Artikel 30a, vierde en vijfde lid van de Wet WOZ.