Administrative court dismisses appeal against WOZ valuation and rejects claim for non-material damages.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 21/2808 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 april 2023 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente 's-Hertogenbosch, de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. R.A.M.T. Klaassen). Zitting De rechtbank heeft het beroep van eiser op 19 april 2023 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [naam] , kantoorgenoot van de gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en eveneens voor de heffingsambtenaar taxateur ing.

P.H.R.J. Roijmans. De rechtbank heeft het onderzoek op de zitting gesloten en vervolgens uitspraak gedaan. Beslissing De rechtbank: verklaart het beroep ongegrond; wijst het verzoek om vergoeding van immateriële schade af. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van zijn woning aan de [adres] in [woonplaats] 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de woning op 26 februari 2021 vastgesteld op € 427.000. De waarde is vastgesteld per de waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021.

De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. Hierbij is ook de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2021 bekendgemaakt. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 29 oktober 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning verlaagd naar € 410.000. 1.3. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. Feiten 2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een kap woning, uit 1972.

De woning heeft een inhoud van 386 m3, een aanbouw van 41 m3, een aanbouw van 37 m3, en een garage van 56 m3. De woning heeft een perceel met de oppervlakte van ongeveer 279 m². Beoordeling door de rechtbank 3. De rechtbank oordeelt in deze uitspraak dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de per de waardepeildatum vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is. Het beroep van eiser is daarom ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. 3.1. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 410.000) naar de getaxeerde waarde (€ 411.000), zoals opgenomen in het taxatierapport dat op 10 februari 2022 is opgesteld door taxateur R.C.A.E. van Haren.

Eiser bepleit een waarde van € 391.000 wat volgt uit het op 30 augustus 2021 opgestelde taxatierapport van taxateur E.N. Hoogteijling met een in beroep gecorrigeerde waardematrix. 3.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld waarbij ook van belang is wat eiseres daartegen heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is de heffingsambtenaar in zijn bewijslast geslaagd. 3.3. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning hoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning.

Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten op de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar moet laten zien dat hij rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met vier vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . 3.4. De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens het taxatierapport heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de daarbij gevoegde waardematrix voldoende inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m³- en m²-prijzen zijn gecorrigeerd.

De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust. 3.5. Eiser stelt dat de voorzieningen uit zijn woning gedateerd zijn wat volgens hem blijkt uit het feit dat de badkamer uit 1980 komt. 3.5.1. De woning is door de taxateur van de heffingsambtenaar niet inpandig opgenomen. De (taxateur van de) heffingsambtenaar heeft de door eiser in 3.5. gestelde toestand niet kunnen waarnemen en, voor zover eiser daarvan geen bewijs heeft geleverd, betwist. De heffingsambtenaar heeft in het verweerschrift en ter zitting toegelicht welke stappen hij heeft ondernomen om een inpandige taxatie te maken.

Eiser heeft op advies van zijn gemachtigde geen toestemming verleend aan een inpandige taxatie, omdat dit niet in zijn belang zou zijn. In de weigering heeft eiser op de zitting volhard. 3.5.2. In artikel 50 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen – dat ingevolge artikel 30 van de Wet WOZ van toepassing is voor het bepalen van de WOZ-waarde – is bepaald dat degene die een gebouw of grond in gebruik heeft verplicht is desgevraagd toegang te verlenen aan een door de heffingsambtenaar aangewezen deskundige. Dat heeft eiser niet gedaan en de rechtbank is dan ook, gelet op de in 3.5.1. weergegeven omstandigheden, van oordeel dat het thans aan eiser is om de gestelde inpandige gebreken aannemelijk te maken.

De gemachtigde van eiser heeft aangevoerd dat dit blijkt uit de door hem overgelegde taxatie en de daarin opgenomen foto’s. De heffingsambtenaar heeft daarop gereageerd dat met het voorzieningenniveau van de woning voldoende rekening is gehouden, blijkens zijn taxatierapport en de matrix. De rechtbank is van oordeel dat dit in combinatie met de toelichting in het verweerschrift gevolgd kan worden. De foto’s in de taxatie van eiser geven een onvoldoende beeld van de gehele woning om tot een ander oordeel te kunnen komen. De beroepsgrond slaagt niet. 3.6.

Eiser heeft zijn waardestandpunt in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] , alle in [woonplaats] . Ten aanzien van deze objecten hanteert eisers taxateur deels andere KOUDV-scores dan de taxateur van de heffingsambtenaar. In een dergelijk geval komt het aan op bewijswaardering. In het verweerschrift heeft de heffingsambtenaar de volgens zijn taxateur bestaande verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten uitvoerig en gemotiveerd toegelicht. Daarnaast is de heffingsambtenaar in het verweerschrift gemotiveerd ingegaan op de taxatie van eiser en waarom die volgens hem op diverse onderdelen niet juist is.

Een dergelijke toelichting van eisers taxateur ontbreekt en eiser heeft die op de zitting ook niet kunnen geven. Bij deze stand van zaken komt er meer bewijskracht toe aan de taxatie en de daarop gegeven toelichting van de heffingsambtenaar. 3.7. Eiser heeft met zijn taxatierapport en wat hij (daarover) verder heeft opgemerkt geen twijfel gezaaid over de juistheid van de onderbouwing van het waardestandpunt van de heffingsambtenaar. 3.8. In de bestreden uitspraak was ten onrechte geen proceskostenvergoeding toegekend voor de door eiser in bezwaar overgelegde taxatie.

Het een en ander is kort na het instellen van beroep gecorrigeerd door de heffingsambtenaar en eiser heeft aangegeven dat daarover geen geschil meer is. Op de zitting heeft eiser gezegd dat hij, uit het feit dat er in de bestreden uitspraak geen proceskostenvergoeding voor de taxatie is toegekend, afleidt dat zijn taxatie in de heroverweging in bezwaar niet is betrokken. Volgens eiser betekent dit dat in zoverre de bestreden uitspraak onzorgvuldig is voorbereid en – zo begrijpt de rechtbank – dat die uitspraak om die reden voor vernietiging in aanmerking komt.

De rechtbank volgt dit niet, omdat uit de motivering van de bestreden uitspraak blijkt dat het taxatierapport van eiser weldegelijk bij de heroverweging is betrokken. De beroepsgrond slaagt niet.

4. Het verzoek van eiser om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn wordt afgewezen. 4.1. De redelijke termijn is weliswaar overschreden, maar er doet zich een bijzondere omstandigheid voor die aanleiding geeft voor het oordeel dat eiser geen schade heeft geleden. Die bijzondere omstandigheid is dat eiser zelf verklaart geen schade te hebben geleden. Eiser heeft namelijk in een e-mailbericht van 18 april 2023 aan de heffingsambtenaar onder andere verklaard: “[Ik kan] zeggen dat ik persoonlijk geen materiele of immateriële schade heb geleden.

Ik ga ervan uit dat [mijn gemachtigde] niet in plaats van mij schade [kan] hebben geleden. Het is juist dat ik in de loop der tijd heb ingezien dat het verdienmodel van het WOZ-bureau mij niet aanspreekt en het onnodig beslag legt op gemeenschapsgeld. Dat geldt ook zeker voor de eventueel geleden processchade. Ik kan me daar niets bij voorstellen.” 4.2. Eisers gemachtigde vindt dat de heffingsambtenaar geen contact mag opnemen met eiser zonder toestemming van de gemachtigde. Dat heeft de heffingsambtenaar wel gedaan, wat tot gevolg moet hebben dat de verkregen informatie buiten beschouwing moet blijven.

Eisers gemachtigde kan hierin volgens de rechtbank niet worden gevolgd. Geen rechtsregel staat eraan in de weg dat de heffingsambtenaar contact opneemt met eiser zelf. Het is dan aan eiser om daarop in te gaan of om de heffingsambtenaar naar zijn gemachtigde te verwijzen. Voor dat laatste heeft eiser kennelijk geen aanleiding gezien en hij is ingegaan op het contact vanuit de heffingsambtenaar. Dat is eisers keuze die ook zijn gemachtigde heeft te respecteren. 4.3. Anders dan de gemachtigde van eiser, vindt de rechtbank het door de heffingsambtenaar op de zitting indienen van het (twee pagina’s tellende) e-mailbericht van 18 april 2023 toelaatbaar.

Het stuk is weliswaar ingediend binnen de in artikel 8:58, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht genoemde termijn van tot tien dagen voor de zitting, maar het stuk kon simpelweg niet eerder worden ingediend aangezien het pas in de loop van de dag voor de zitting is vervaardigd. Verder heeft de heffingsambtenaar voldoende toegelicht dat zijn gemachtigde de zaak gisteren voor de zitting heeft voorbereid en toen pas zag dat de redelijke termijn was overschreden, wat bij het indienen van het verweerschrift op 25 maart 2022 nog niet het geval was.

Die constatering vormde aanleiding om met eiser contact op te nemen en dat contact in de mail vast te leggen. Dat laatste is juist transparant geweest van de heffingsambtenaar, omdat de rechtbank (en eisers gemachtigde) letterlijk van eisers eigen woorden heeft kunnen kennisnemen. Tot slot heeft eisers gemachtigde op de zitting verklaard van de inhoud van het e-mailbericht kennis te hebben genomen en in stat te zijn daarop te reageren. De goede procesorde verzet zich dan ook niet tegen het toelaten van het e-mailbericht tot de procedure. De rechter deelt mede dat van deze uitspraak een proces-verbaal wordt opgemaakt dat binnen twee weken aan partijen zal worden toegestuurd.

De rechter wijst erop dat partijen het recht hebben om tegen deze uitspraak hoger beroep in te stellen bij het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Het hoger beroep moet zijn ingesteld binnen zes weken na de dag van verzending van dit proces-verbaal. Deze uitspraak is gedaan door mr. A.F. Vink, rechter, in aanwezigheid van mr. F.E.M. Wintjes, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 april 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Wet Waardering Onroerende Zaken (Wet WOZ) Gerechtshof Arnhem 29 november 2011, ECLI:NL:GHARN:2011:BU7719, en rechtbank Oost-Brabant 18 oktober 2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:5490.