Court dismisses appeal against property tax assessment, upholding valuation based on comparable sales and construction costs.

RECHTBANK OOST-BRABANT Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht zaaknummer: SHE 20/2385 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 augustus 2021 in de zaak tussen [eiser] , te [woonplaats] , eiser (gemachtigde: [naam] ), en de heffingsambtenaar van de gemeente Cuijk, verweerder Procesverloop Bij beschikking van 29 februari 2020, vervat in een op die datum gedagtekend aanslagbiljet, heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2019 (en naar de toestand op 1 januari 2020), voor het kalenderjaar 2020, vastgesteld op € 375.000.

In dit geschrift is tevens de aanslag onroerende-zaakbelastingen (OZB) voor het kalenderjaar 2020 bekend gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar van 18 augustus 2020 (de bestreden uitspraak) heeft verweerder de waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 27 juli 2021. Van de zijde van eiser en verweerder is, zonder voorafgaand bericht, niemand verschenen. De gemachtigde van eiser en verweerder zijn door de griffier bij aan het juiste adres gerichte aangetekende brief, verzonden op 8 juli 2021, onder vermelding van plaats en tijdstip, uitgenodigd om op de zitting te verschijnen.

Uit informatie van PostNL blijkt dat deze brief op 9 juli 2021 op het adres van zowel eisers gemachtigde als van verweerder is bezorgd. De rechtbank is van oordeel dat de uitnodiging om op de zitting te verschijnen op juiste wijze, tijdig op het juiste adres is aangeboden. De zitting heeft daarom op 27 juli 2021 doorgang gevonden. Overwegingen Feiten Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een twee-onder-een kap-woning, uit 2019. De woning, gelegen in Cuijk, bestaat uit een hoofdgebouw van 535 m³, een aangebouwde garage met platdak en een carport.

Het perceel heeft een oppervlakte van ongeveer 404 m². Geschil en beoordeling 1. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019, naar de toestandsdatum 1 januari 2020. Eiser bepleit een waarde van € 300.000. Waardepeildatum.

2. Op grond van artikel 18, eerste en tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de onroerende zaak vastgesteld naar de waarde die de zaak op de waardepeildatum heeft. De waardepeildatum ligt één jaar voor het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld.

3. Op grond van artikel 18, derde lid onderdeel b, van de Wet WOZ, wordt, in afwijking van het voorgaande, de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld, indien sprake is van een wijziging van (onder andere) de bestemming.

4. Verweerder heeft aangevoerd dat er zich in 2019 een wijziging heeft voorgedaan in de zin van artikel 18, derde lid onder deel b, van de Wet WOZ. De woning is in 2019 opgeleverd en eiser heeft zich in mei 2019 als bewoner van [adres] laten inschrijven in de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente Cuijk. Op 1 januari 2020 was de woning volgens verweerder gebruiksklaar. Eiser heeft dit niet weersproken. Om deze reden dient volgens verweerder de waarde bepaald te worden naar de toestandsdatum van 1 januari 2020.

5. De rechtbank oordeelt dat verweerder zich op juiste gronden op het standpunt heeft gesteld dat voor de bepaling van de waarde van de woning aangesloten moet worden bij de toestandsdatum 1 januari 2020, nu onweersproken is gesteld dat de woning gedurende het jaar 2019 als gebruiksklaar is opgeleverd en eiser zich op het adres van de woning heeft ingeschreven. Naar het oordeel van de rechtbank is dit een omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid onderdeel b, van de Wet WOZ. Waardering van de woning 6. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 375.000) naar de getaxeerde waarde (€ 414.729), zoals opgenomen in het bij het verweerschrift overgelegde taxatieverslag woning en waardematrix, zoals opgesteld door G. Visbeen-Stolk, taxateur.

7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

8. Voor de onderbouwing van de waarde heeft verweerder gebruik gemaakt van de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] . Al de vergelijkingsobjecten liggen net als de woning in [woonplaats] .

9. De gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten, waaronder de inhoud, bouwjaar, de aanwezigheid van bijgebouwen/garage en de perceeloppervlakte, voldoende rekening is gehouden.

10. Eiser verwijst naar de WOZ-waarden van [adres] , [adres] , [adres] en [adres] in [woonplaats] . De rechtbank is echter van oordeel dat deze vergelijking van de WOZ-waarden niet kan dienen ter onderbouwing van het standpunt dat verweerder de waarde te hoog heeft vastgesteld, omdat de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ dient te gebeuren aan de hand van vergelijking met rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare objecten.

11. Voor zover eiser met de verwijzing naar de onder 10. genoemde objecten een beroep heeft willen doen op de zogenaamde meerderheidsregel, slaagt dat beroep niet. Voor toepassing van de meerderheidsregel moet een vergelijking worden gemaakt met objecten die identiek zijn, in die zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Zie de uitspraak van de Hoge Raad van 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945. Een beroep op de meerderheidsregel moet bovendien worden ondersteund met de stelling dat minstens twee met de woning identieke objecten lager zijn gewaardeerd dan de woning.

12. Verweerder heeft daarover gezegd dat de vergelijkingsobjecten [adres] , [adres] en [adres] op de toestandsdatum 1 januari 2020 nog in aanbouw waren en voor 60% gereed. Dit is tevens de verklaring waarom deze woningen een lagere WOZ-waarde hebben. Ook [adres] was op 1 januari 2020 nog in aanbouw en voor 60% gereed. [adres] en [adres] zijn bovendien niet vergelijkbaar met de woning van eiser omdat het een ander type woning betreft. [adres] en [adres] zijn vrijstaande woningen en de woning van eiser is een twee-onder-een-kap-woning.

13. Voor zover eiser heeft gewezen op de vrij-op-naamprijs (van [adres] en [adres] ) overweegt de rechtbank dat in het verweerschrift terecht is opgemerkt dat een aankoopsom op basis van de stichtingskosten van een nieuwe woning, zoals de aankoopsom vrij-op-naam, in het algemeen niet de waarde in het economische verkeer weergeeft als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Stichtingskosten komen tot stand door middel van calculatie en hebben geen, dan wel een zeer ver verwijderde, relatie met de waarde in het economische verkeer. Naast de stichtingskosten worden bij de realisatie van een woning bijkomende kosten gemaakt, zoals kosten van meerwerk, tuininrichting bestrating en afwerking.

Deze bijkomende kosten zijn niet begrepen in de vrij-op-naamprijs, maar hebben wel invloed op de waarde in het economische verkeer. De vrij-op-naamprijs is dan ook niet de prijs in het economische verkeer en dus in het kader van de hier vast te stellen WOZ-waarde niet te gebruiken. Eiser heeft dit standpunt niet weersproken en ook anderszins is niet gebleken dat de vrij-op-naam-prijs hier bruikbaar is ter onderbouwing van de waarde.

14. Eiser heeft de door hem voorgestane waarde voor het overige niet aannemelijk gemaakt omdat een onderbouwing van die waarde ontbreekt.

15. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder met het door hem overgelegde taxatierapport en de bijbehorende matrix in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2019, naar de toestandsdatum 1 januari 2020, vastgestelde waarde van € 375.000 niet te hoog is.

16. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. C.F.E. van Olden-Smit, rechter, in aanwezigheid van E.H.J.M.T. van der Steen, griffier. De uitspraak is in het openbaar geschied op 4 augustus 2021. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te 's-Hertogenbosch.