Administrative court dismisses appeal against high property tax assessment based on comparable sales analysis.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/1589 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 februari 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: P.H.M. Verhoef). Inleiding 1.1. In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 729.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2. Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 18 december 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4.

Partijen zijn uitgenodigd voor een zitting op 22 december 2025. Eiser heeft de rechtbank laten weten dat hij niet aanwezig kan zijn bij die zitting, maar dat het beroep verder kan worden afgehandeld buiten zijn aanwezigheid. De heffingsambtenaar heeft vervolgens meegedeeld dat hij het ook niet nodig vindt dat er een zitting komt. De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Beoordeling door de rechtbank Feiten 2. De woning is een geschakelde woning uit 1991 met een gebruiksoppervlakte van 113 m².

De woning heeft een aangebouwde garage (23 m²), vier dakkapellen (12 m²) en een aanbouw (33 m²). De woning ligt op een perceel van 340 m².

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 729.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde van € 618.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 9 oktober 2021 voor € 800.000,-; - [adres 3] , verkocht op 18 januari 2021 voor € 720.000,-; - [adres 4] , verkocht op 19 februari 2021 voor € 705.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop in het verweerschrift is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen geschakelde woningen en twee-onder-één-kapwoningen zijn uit dezelfde buurt in [plaats] , in dezelfde bouwperiode zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde ruim onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven.

Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. WOZ-waarde stijging t.o.v. eerdere jaren in vergelijking met buurwoningen 8. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde van de woning in vergelijking met volgens hem vergelijkbare buurwoningen significant is gestegen ten opzichte van eerdere jaren. Eiser wijst daarbij vooral op de buurwoning [adres 5] , die voorheen dezelfde een hogere WOZ-waarde had dan de woning, maar voor belastingjaar 2023 gelijk is. Dat kan volgens eiser niet kloppen, omdat [adres 5] om verschillende redenen een hogere WOZ-waarde zou moeten hebben.

Op basis van de verschillen van de voorgaande jaren met [adres 5] , zou de woning volgens eiser gewaardeerd moeten worden op een waarde van € 617.000,-.

9. Eiser wijst erop dat de waarde van de woning in belastingjaar 2023 is gestegen met 32 procent. Eiser voert daarnaast aan, dat gelet op de gemiddelde verhoging in de WOZ-waarde van de buurwoningen aan de overkant van de straat, de WOZ-waarde van de woning € 599.000,- moet zijn. Eiser vraagt om een gelijke behandeling ten opzichte van de andere huizen in zijn straat.

10. De rechtbank overweegt als volgt. Voor zover eiser een vergelijking maakt met de WOZ-waarde van [adres 5] en de buurwoningen aan de andere kant van de straat, kan dat niet leiden tot een geslaagd beroep. Zoals de heffingsambtenaar terecht aanvoert houdt het systeem van de Wet WOZ in dat de heffingsambtenaar jaarlijks de waarde van de woning geheel onafhankelijk van een in een eerder tijdvak vastgestelde WOZ-waarde vaststelt. Die waarde wordt, zoals hiervoor onder 4 is toegelicht, vastgesteld aan de hand van rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van met de woning vergelijkbare objecten. Een vergelijking tussen de WOZ-waarden van verschillende woningen, zonder inzicht in de onderliggende objectkenmerken, marktgegevens en toegepaste correcties, kan niet voldoende grond bieden om te concluderen dat de vastgestelde waarde onjuist is. Nu eiser zich beperkt tot een vergelijking van WOZ-waarden als zodanig kan deze vergelijking niet leiden tot het oordeel dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is.

11. Hetgeen hiervoor overwogen is, leidt er ook toe dat de WOZ-waarde van de woning van voorgaande jaren geen rol speelt bij de waardebepaling op de waardepeildatum. Vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten.

12. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel overweegt de rechtbank als het volgt. De rechtbank stelt voorop dat voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel vereist is dat sprake is van gelijke gevallen die ongelijk zijn behandeld. In WOZ-zaken kan daarvan slechts sprake zijn indien eiser aannemelijk maakt dat de door hem genoemde vergelijkingsobjecten, bezien naar ligging, type, omvang, bouwjaar en overige relevante objectkenmerken, overeenkomen met de woning.

13. Daarnaast geldt dat het beroep op het gelijkheidsbeginsel slechts kan slagen indien eiser aannemelijk maakt dat de heffingsambtenaar in een meerderheid van die gelijke gevallen een lagere waarde heeft vastgesteld (meerderheidsregel). De enkele omstandigheid dat bij één of enkele andere objecten een lagere WOZ-waarde is vastgesteld, is daarvoor onvoldoende. Nu eiser niet aannemelijk heeft gemaakt dat sprake is van een meerderheid en gelijke gevallen, faalt het beroep op het gelijkheidsbeginsel. Referentiewoning [adres 2] 14. Eiser voert aan dat de woning te hoog gewaardeerd is door de vergelijking met [adres 2] . Volgens eiser is [adres 2] niet vergelijkbaar met de woning en is de referentiewoning erg in waarde gestegen. Hieraan wijt eiser de stijging van de waarde van de woning, zo begrijpt de rechtbank het standpunt van eiser. De andere referentiewoningen zijn volgens eiser wel in lijn met de waardestijging.

15. De heffingsambtenaar stelt dat de gebruikte referentiewoningen geschikt zijn om de WOZ-waarde van de woning te onderbouwen. Hij wijst erop dat de woningen niet identiek zijn aan de woning, maar wel een goede indicatie vormen voor de WOZ-waarde van de woning. De heffingsambtenaar voert aan dat er voldoende rekening is gehouden met de onderlinge verschillen in objectkenmerken en dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

16. De rechtbank begrijpt de uitleg van de heffingsambtenaar en wijst erop dat de referentiewoningen ook niet identiek hoeven te zijn. Voor zover eiser stelt dat de referentiewoning [adres 2] ervoor heeft gezorgd dat zijn woning te hoog is gewaardeerd, merkt de rechtbank op dat de woning in de taxatiematrix de laagste prijs per m² heeft van alle referentiewoningen. Naast [adres 2] is de vergelijking bovendien gebaseerd op twee andere referentiewoningen. De prijs per m² van de woning ligt nog een stuk lager, zodoende heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat met de door eiser genoemde verschillen voldoende rekening is gehouden.

De beroepsgrond slaagt niet. De in 2012 verlaagde WOZ-waarde 17. Eiser voert aan dat de waarde van de woning in 2012 is verlaagd na overleg met de heffingsambtenaar. Volgens eiser is die correctie met de huidige waardering zonder motivatie teniet gedaan. De heffingsambtenaar stelt ook in dit verband dat de eerdere WOZ-waarden niet van invloed zijn op de waardebepaling op waardepeildatum 1 januari 2022. De rechtbank kan deze uitleg volgen, omdat de WOZ-waarde ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 18.

Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Beslissing De rechtbank verklaard het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 4 februari 2026 griffier de rechter is verhinderd deze uitspraak te ondertekenen Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).