Court dismisses appeal against property tax assessment, ruling client counts as user despite pending renovation permits.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 25/562 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 15 juli 2026 in de zaak tussen [eiseres] B.V., uit [plaats] , eiseres (gemachtigde: mr. G. van der Linden RT) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar, verweerder (gemachtigde: D.J. Koopmans). Inleiding 1.1 In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de uitspraak op bezwaar van 10 december 2024 (het bestreden besluit). 1.2 In de beschikking van 30 april 2024 (het primaire besluit) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van onroerende zaak op het adres [adres] in [plaats] (de woning) voor belastingjaar 2023 vastgesteld op € 2.917.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022. 1.3 Met het primaire besluit heeft verweerder aan eiseres als gebruiker van het object ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd.

Ook heeft verweerder een aanslag rioolheffing opgelegd. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen het primaire besluit. 1.2 In het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de aanslagen OZB Gebruik en Rioolheffing Gebruik gehandhaafd. 1.3 Eiseres heeft tegen het bestreden besluit beroep ingediend. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4 De rechtbank heeft het beroep op 7 april 2026 op de zitting behandeld. Daaraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiseres en de gemachtigde van verweerder.

Het geschil 2. Partijen verschillen van mening over de vraag of aan eiseres terecht een aanslag OZB gebruikersheffing en rioolheffing gebruik niet-woning is opgelegd. Eiseres voert aan van niet, omdat het niet mogelijk is geweest om de onroerende zaak te gebruiken. Volgens eiseres is zij in afwachting van een reactie van gemeente op de aanvraag van een vergunning om het (voormalig) bedrijfsgebouw te transformeren tot woningen. Verweerder is het niet met eiseres eens. Volgens verweerder heeft eiseres de mogelijkheid de onroerende zaak naar de daaraan gegeven bestemming te gebruiken, namelijk verhuren als kantoorruimte.

Beoordeling door de rechtbank 3. Voor de beoordeling van deze beroepsgrond is doorslaggevend of eiseres de onroerende zaak op 1 januari 2022 gebruikte in de zin van artikel 220, aanhef en letter a, van de Gemeentewet en de daarop gebaseerde Verordening onroerendezaakbelastingen 2022 van de gemeente Utrecht.

4. Uitgangspunt is dat als gebruiker van een onroerende zaak in de zin van artikel 220, aanhef en letter a, van de Gemeentewet kan worden aangemerkt degene die de ‘zaak metterdaad bezigt ter bevrediging van zijn behoeften’. Het betekent dat er sprake is van het beschikken over de onroerende zaak voor de eigen gebruiksdoeleinden. De Gemeentewet vereist niet dat het gebruik van de onroerende zaak onbeperkt moet zijn.

5. Niet in geschil is dat het object ter beschikking staat van eiseres. Eiseres heeft op de zitting toegelicht dat zij het object in 2022 heeft aangekocht met als doel woningen te realiseren. Op de zitting heeft eiseres toegelicht dat er na aankoop activiteiten hebben plaatsgevonden, waaronder het aanvragen van de vergunning en het dichttimmeren van de ramen. De rechtbank overweegt dat het enkele feit dat de vereiste vergunningen om het object te transformeren naar woonruimte (nog) niet zijn verleend, niet afdoet aan het feit dat het object ‘metterdaad kan worden gebezigd ter bevrediging van eiseres’ behoeften.

6. Uit het voorgaande blijkt dat eiseres de objecten metterdaad – zij het beperkter dan normaal – kon bezigen ter bevrediging van haar behoeften. De rechtbank is van oordeel dat verweerder eiseres daarom terecht op 1 januari 2022 als gebruiker in de zin van artikel 220, aanhef en onder a, van de Gemeentewet heeft aangemerkt. Aan eiseres is terecht een aanslag OZB Gebruik en Rioolheffing Gebruik niet-woning opgelegd. Het beroep is daarom ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.W. Veenendaal, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 15 juli 2026. griffier rechter De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld. Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.

Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Hoge Raad 7 oktober 1998, ECLI:NL:HR:1998:AA2318.

Hof Amsterdam 22 oktober 2009, ECLI:NL:GHAMS:2009:BK4632.