Court dismisses appeal against high WOZ valuation, ruling tax officer proved value via comparable sales.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/2707 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 2 maart 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser (ir: B.A.M. Slockers) en de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente] (de heffingsambtenaar), verweerder (gemachtigde: D. Koopmans). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres 1] in [plaats] (de woning). 1.1. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 28 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde vastgesteld op € 709.000,-.

De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het kalenderjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met uitspraak op bezwaar van 14 maart 2024 (de bestreden uitspraak) het bezwaar ongegrond verklaard en de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag gehandhaafd. 1.3.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak 1.4. De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 22 januari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: De gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, vergezeld door [taxateur] (taxateur). Feiten 2. Eiser is eigenaar van een in 1935 gebouwde tussenwoning met een berging van 6 m2 en een balkon van 3 m2. De woning heeft een gebruikersoppervlakte van 110 m2 en bevindt zich op een perceel van 101 m2.

3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2023. Eiser bepleit een waarde van € 670.000,-. Het beoordelingskader 4. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met aantal verkopen in gemeente [gemeente] : [adres 2] , verkocht op 14 juli 2022 voor € 820.000,-; [adres 3] , verkocht op 3 augustus 2022 voor € 790.000,-; [adres 4] , verkocht op 15 juli 2021 voor € 727.272. Beoordeling door de rechtbank Heeft de heffingsambtenar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld? 6. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het verweerschrift, de taxatiematrix, en de toelichting die daarop tijdens de zitting is gegeven, aannemelijk heeft gemaakt dat € 709.000,- als waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De referentiewoningen zijn, wat type, bouwjaar en grootte betreft, voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de getoonde referentiewoningen zijn dan ook bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. De heffingsambtenaar heeft met de taxatiematrix de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt en heeft, daar waar verschillen zijn geconstateerd (bijvoorbeeld met betrekking tot de voorzieningen), correcties toegepast. Aannemelijk is dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

Daarbij merkt de rechtbank op dat de heffingsambtenaar twee van de drie door eiser zelf voorgestelde referentiewoningen heeft gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde.

7. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld, omdat de woningwaarde per m² van de woning gelijk is aan de gemiddelde verkoopprijzen per m² van de referentiewoningen. Wat eiseres in beroep aanvoert brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Dat legt zij hierna uit. De inzichtelijkheid van de taxatiematrix 8. Eiser stelt zicht op het standpunt dat de heffingsambtenaar in de taxatiematrix niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen zijn gecorrigeerd.

De onderlinge verschillen komen daarnaast onvoldoende tot uiting in de vastgestelde waarde. Naar het oordeel van de rechtbank kon de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de woningwaarde volstaan met de onderdelen kwaliteit, onderhoud, voorzieningen, uitstraling en ligging (de zogenoemde KOUDV-factoren) en is met de matrix voldoende inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen. In het belastingrecht is namelijk sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen.

De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Er bestaat voor de heffingsambtenaar daarom geen verplichting om bij toepassing van de vergelijkingsmethode voor KOUDV-factoren een rekenmodel te gebruiken of vaste correctiepercentages te hanteren. Omdat de heffingsambtenaar heeft gekozen voor referentiewoningen die bijna hetzelfde scoren als de woning, is voldoende inzichtelijk hoe de objecten zich tot elkaar verhouden. Naar het oordeel van de rechtbank is het verschil in voorzieningen en ligging van de woning voldoende tot uitdrukking in de waarde van de woning.

Gedateerde woning 9. Eiser voert aan dat er onvoldoende rekening is gehouden met de (sterk) gedateerde toestand waarin de woning verkeert. De woning heeft een eenvoudige 22 jaar oude keuken en badkamer. De toestand van de woning voldoet niet aan de eisen van deze tijd en derhalve dient rekening te worden gehouden met een waarde drukkend effect. Eiser verwijst hierbij naar de uitspraak van rechtbank ’s-Gravenhage 10 februari 2006, LJN: AY0268. Eiser stelt een aftrek van 10% voor.

10. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waarde drukkende effect van de gedateerde badkamer en keuken. Uit de door de heffingsambtenaar overgelegde matrix blijkt dat voor bijna alle referentiewoningen is uitgegaan van kwaliteit factor 3. De voorzieningen van de woning van eiser heeft de heffingsambtenaar op een lager kwaliteitsniveau gekwalificeerd met een ‘2’. Eiser heeft verder niet met bijvoorbeeld foto’s gemotiveerd betwist dat de kwalificatie ‘2’ te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. Achterstallige onderhoud 11. Volgens eiser is er onvoldoende rekening gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning, zoals het matige schilderwerk en de dakgoten welke vervangen dienen te worden. Hij verwijst hierbij naar de uitspraak van de rechtbank Amsterdam van 31 januari 2011 (LJN: BP7596, zaaknummer 10/3827). Om tot een reële waardevaststelling te komen is eiser van mening dat een aftrek voor achterstallig onderhoud van 5% gerechtvaardigd is.

12. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat gelet op de in de matrix aangehouden onderhoudstoestand ‘voldoende’, in combinatie met de verkoop – en verhuuradvertentie van de woning zelf, voldoende rekening is gehouden met de door gemachtigde gestelde (matige) onderhoudstoestand van de woning. Voor een verdere aanpassing bestaat geen aanleiding.

13. De rechtbank volgt eiser niet in zijn betoog dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het achterstallige onderhoud van de woning. Uit de matrix volgt dat de heffingsambtenaar bij de woning van eiser voor wat betreft de kwaliteit en onderhoudstoestand is uitgegaan van gemiddeld. Niet, althans onvoldoende, is gebleken dat deze kwalificatie gelet op de gehanteerde referentiewoningen te hoog is. De beroepsgrond slaagt niet. Waardestijgingen 14. Eiser voert op de zitting aan dat de WOZ-waarde van de woning zelf in de afgelopen jaren geleidelijk is gestegen. Echter, in het kalenderjaar 2023 met de waardepeildatum 1 januari 2022 – wat in geschil is in deze procedure – is de WOZ-waarde aanzienlijk meer gestegen ten opzichte van de voorgaande jaren en de daarna komende jaren. Eiser merkt op dat in het kalenderjaar 2023 de WOZ-waarde van € 598.000,- naar € 709.000,- is gestegen. Na het kalenderjaar 2023 is de WOZ-waarde weer aanzienlijk gedaald naar € 645.000,-.

14. De rechtbank overweegt hierover het volgende. Eiser heeft deze beroepsgrond voor het eerst op de zitting naar voren gebracht. De rechtbank acht dit te laat en in strijd met de goede procesorde. De heffingsambtenaar heeft door deze gang van zaken niet adequaat op de nieuwe beroepsgrond kunnen reageren. De rechtbank laat deze beroepsgrond dan ook buiten beschouwing bij de beoordeling van het beroep. Conclusie en gevolgen 16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld.

Het beroep is ongegrond. Er bestaat geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. ing. A. Rademaker, rechter, in aanwezigheid van mr. C. Deve, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 2 maart 2026. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.