Court dismisses appeal against property tax valuation, upholding tax authority's use of comparable sales over owner's purchase price.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/8081 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 februari 2026 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: mr. R.W.B. van Middelaar) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: mr. W.G. Vos). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 29 februari 2024 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2024 vastgesteld op € 752.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2023.

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 31 oktober 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 12 januari 2026.

De gemachtigde van eiser, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 2018 gebouwde eindwoning met een aanbouw van 16 m², een aangebouwde garage van 18 m², een erker van 3 m², een dakkapel van 5 m² en een overkapping van 20 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 123 m2 en ligt op een perceel van 250 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2023. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 676.000,-.

De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 752.000,-. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning.

De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2023) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 7 november 2023 voor € 665.000,-; - [adres 3] , verkocht op 1 oktober 2021 voor € 789.012,-; - [adres 2] , verkocht op 6 januari 2021 voor € 630.000,-; - [adres 4] , verkocht op 21 april 2022 voor € 570.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen goed met een eindwoning vergelijkbare hoekwoningen en een tussenwoning zijn die in [plaats] liggen. De heffingsambtenaar heeft op de zitting toegelicht dat de eerste verkoop van [adres 2] puur ter indicatie is toegevoegd aan de taxatiematrix. De referentiewoning [adres 3] is toegevoegd omdat eiser deze als referentiewoning gebruikt in het taxatierapport. Voor de onderbouwing/herbeoordeling van de vastgestelde waarde is alleen uitgegaan van de referentiewoningen [adres 2] (tweede verkoop op 7 november 2023) en [adres 4] , welke niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht.

Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde een waarde binnen de bandbreedte van de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren. Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Daarnaast onderbouwd het eigen verkoopcijfer, geïndexeerd naar waardepeildatum ook de vastgestelde waarde.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Onvoldoende rekening gehouden met de marktsituatie en het eigen verkoopcijfer.

9. Eiser voert tijdens de zitting aan dat uitgegaan moet worden van het eigen aankoopcijfer. De woning is op 6 juli 2021 aangekocht voor € 680.000,-. Eiser wijst ter onderbouwing van het standpunt naar twee uitspraken van hof Den Bosch. Volgens eiser is de woning uniek omdat het – onder andere – een eigen oprit en een eigen garage heeft. Eiser heeft het eigen aankoopcijfer geïndexeerd op basis van de COROP-cijfers van regio Utrecht. Volgens eiser kan op basis hiervan de waarde niet hoger uitkomen dan € 707.000,-. Ten aanzien van de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen merkt eiser op dat [adres 3] het beste te vergelijken is qua bouwjaar, primaire en secundaire objectkenmerken.

Deze referentiewoning onderbouwt volgens eiser het standpunt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. 9.1 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vergelijkingsmethode moet worden toegepast. Er zijn namelijk voldoende vergelijkbare referentiewoningen beschikbaar die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en het eigen aankoopbedrag is te ver van de waardepeildatum verwijderd. Daarom hoeft volgens de heffingsambtenaar geen rekening gehouden te worden met dit eigen aankoopbedrag. Daarnaast zou het door eiser gehanteerde indexeringscijfer te algemeen zijn.

Ten aanzien van het eigen aankoopcijfer geeft de heffingsambtenaar (ten overvloede) aan dat de woning is aangekocht voor € 680.000,-. De koopovereenkomst is gesloten op 4 juli 2021. Uit de permanente marktanalyse is gebleken dat hier sprake was van stijgende marktprijzen in 2021 van 23,5%. Voor het jaar 2022 was er sprake van een daling van 1.1%. Als wordt doorgerekend komt de waarde op 1 januari 2022 uit op circa € 759.000,- en op 1 januari 2023 op circa € 751.000,-. Aangezien deze waarden zijn afgerond/afgekapt is de vastgestelde waarde van € 752.000,- met een afrondingsverschil van € 1.000, ook als er gekeken zou worden naar het eigen aankoopcijfer, niet te hoog vastgesteld. 9.2 De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn standpunt en is daarmee van oordeel dat de heffingsambtenaar geen rekening hoeft te houden met het eigen aankoopbedrag.

Volgens vaste rechtspraak is het eigen aankoopbedrag in beginsel maatgevend voor de bepaling van de WOZ-waarde, als dit aankoopbedrag kort voor of na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Uit de door eiser aangehaalde rechtspraak volgt inderdaad dat er geen harde termijn van een jaar geldt voor de bruikbaarheid van een eigen aankoopbedrag. Uit diezelfde rechtspraak volgt ook dat afhangt van de omstandigheden van het geval welke methode de voorkeur heeft. Hierbij is bijvoorbeeld de beschikbaarheid van kooptransacties van goede vergelijkingsobjecten kort voor of na de waardepeildatum van belang, de tijd die is gelegen tussen de koop en de waardepeildatum, de mate van markt(prijs)ontwikkelingen en welke indexcijfer is gebruikt voor de indexatie.

Gelet op het feit dat de heffingsambtenaar een meer nauwkeurig indexcijfer hanteert, specifiek met betrekking tot deze gemeente en het soort woning, dat er zo’n 1,5 jaar tussen het eigen aankoopbedrag en de waardepeildatum zit en dat er voldoende goed vergelijkbare verkooptransacties van dichtbij de waardepeildatum beschikbaar zijn, is de rechtbank van oordeel dat de vergelijkingsmethode hier de voorkeur heeft. De door de heffingsambtenaar in de taxatiematrix gehanteerde referentiewoningen zijn naar oordeel van de rechtbank prima vergelijkbaar en onderbouwen de vastgestelde waarde.

De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 10. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar op basis van de vergelijkingsmethode met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiser geen gelijk krijgt. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van P.W.

Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 februari 2026. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl.

Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. ECLI:NL:GHSHE:2022:3372 en ECLI:NL:GHSHE:2022:4043. ECLI:NL:HR:2000:AA8610. ECLI:NL:GHSHE:2022:4043 r.o. 4.6.