Landlord loses deposit refund case; court rejects tenant's damage claim due to lack of proof.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Utrecht Zaaknummer: 11751642 \ UC EXPL 25-5211 Vonnis van 26 november 2025 in de zaak van [eiser] B.V., gevestigd in [vestigingsplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , gemachtigde: mr. M.R. de Kok, tegen [gedaagde] , wonende in [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , gemachtigde: mr. S. Buter. 1De procedure 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 22 mei 2025,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie van 30 juli 2025,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, - de aanvullende producties 4 en 5 van de zijde van [gedaagde] van 13 oktober 2025, - de nagezonden productie 8 van de zijde van [eiser] van 22 oktober 2025. 1.1.

Op 24 oktober 2025 heeft er een mondelinge behandeling plaatsgevonden. Hierbij waren namens [eiser] de heer [A] en haar gemachtigde mr. M.R. de Kok aanwezig. [gedaagde] was ook aanwezig met zijn gemachtigde, mr. S. Buter. Partijen hebben de vragen van de kantonrechter beantwoord en hebben op elkaar gereageerd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat er is besproken. 1.2 Ten slotte heeft de kantonrechter partijen laten weten dat het vonnis vandaag wordt uitgesproken. 2De kern van de zaak 2.1 [eiser] huurt sinds 2022 een woning aan het adres [adres] in [plaats] (hierna: de woning).

Bij aanvang van de huur heeft zij een waarborgsom betaald van € 4.000,00. [gedaagde] is in september 2023 eigenaar geworden van de woning. Op 1 oktober 2024 is de huurovereenkomst vervolgens geëindigd. [gedaagde] heeft hierna de waarborgsom niet aan [eiser] terugbetaald, omdat hij meent dat [eiser] € 11.231,83 aan schade heeft veroorzaakt aan de woning. Volgens [eiser] was de woning aan het begin van de huurovereenkomst al in slechte staat en heeft zij de schade niet veroorzaakt. [eiser] wil dat [gedaagde] de waarborgsom terugbetaalt, maar [gedaagde] vraagt betaling van een schadevergoeding van [eiser] en wil een deel van de schade met de waarborgsom verrekenen.

De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de waarborgsom aan [eiser] moet terugbetalen, omdat niet duidelijk is geworden dat de schade aan de woning door [eiser] is veroorzaakt. De vordering van [gedaagde] wijst de kantonrechter af.

3De beoordeling

In conventie en in reconventie 3.1 Omdat de vorderingen in conventie en in reconventie met elkaar samenhangen, zal de kantonrechter de vorderingen samen beoordelen. [gedaagde] moet aantonen dat [eiser] schade aan de woning heeft toegebracht 3.2 Het draait in deze procedure om de vraag of [eiser] tijdens de huurperiode schade heeft toegebracht aan de woning. Als dit zo is, heeft [gedaagde] namelijk een vordering tot betaling van schadevergoeding op [eiser] . In dat geval zou hij ook de waarborgsom met de schadevergoeding mogen verrekenen en hoeft hij [eiser] de waarborgsom niet (volledig) terug te betalen. 3.3 Partijen hebben discussie over de vraag of de schade aan de woning door [eiser] is veroorzaakt.

De stelplicht en bewijslast van het feit dat [eiser] deze schade heeft toegebracht, liggen bij [gedaagde] . Bij aanvang van de huurovereenkomst is tussen de voormalig eigenaar van de woning en [eiser] namelijk géén beschrijving van de woning opgemaakt. Daar zijn partijen het over eens. Voor die situatie staat in de wet dat de huurder wordt verondersteld de woning in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. Dit wettelijke bewijsvermoeden helpt [eiser] . Het is aan [gedaagde] om te stellen en bewijzen dat de staat bij aanvang een andere is geweest dan de staat bij opleveren. 3.4 [gedaagde] brengt hier tegenin dat in artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen bij de huurovereenkomst staat dat het gehuurde in goede staat is aanvaard door de huurder.[eiser] heeft de huurovereenkomst ondertekend. [gedaagde] vindt daarom dat [eiser] moet bewijzen dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst al beschadigd was.

De kantonrechter gaat hier niet in mee. Uit de wet volgt dat de verhuurder niet ten nadele van de huurder mag afwijken van het artikel waarin staat dat de huurder wordt geacht de woning in dezelfde staat te hebben opgeleverd als de woning bij aanvang was wanneer geen beschrijving van het gehuurde is opgemaakt. Bovendien lijkt artikel 2.1 van de Algemene Bepalingen niet van de wettelijke bepaling af te wijken. In dat artikel staat namelijk ook dat partijen bij aanvang van de huurovereenkomst een beschrijving opmaken van het gehuurde. Het komt niet vast te staan dat [eiser] schade heeft veroorzaakt aan de woning 3.5 De kantonrechter oordeelt dat niet is komen vast te staan dat de schade in de woning is veroorzaakt door [eiser] . [gedaagde] heeft hiervoor onvoldoende gesteld. [gedaagde] stelt dat hij de keukendeuren, het keukenblad en de rugwanden, twee binnendeuren en één dakraam heeft moeten vervangen omdat [eiser] deze beschadigd heeft.

Ook heeft [gedaagde] mensen moeten inhuren om de woning schoon te maken en opnieuw te sausen. In totaal zou dit hem € 11.213,83 gekost hebben. Ter onderbouwing van de schade heeft hij foto’s overgelegd waaruit zou blijken dat [eiser] de woning beschadigd heeft achtergelaten. [gedaagde] heeft echter onvoldoende onderbouwd gesteld dat de schade aan de woning niet aanwezig was bij aanvang van de huurovereenkomst met [eiser] , en dus door [eiser] is veroorzaakt. [gedaagde] heeft enkel aangevoerd dat [eiser] niet in de woning was gaan wonen als de woning schade had gehad bij aanvang van de huurovereenkomst.

Dit is onvoldoende onderbouwing van de stelling dat de schade er bij aanvang van de huurovereenkomst niet was, mede gelet op het feit dat [eiser] die stelling heeft betwist. 3.6 Alleen ten aanzien van de schade aan de keuken heeft [gedaagde] nog verder onderbouwd dat de schade door [eiser] veroorzaakt zou zijn. Ook deze onderbouwing is echter onvoldoende. [gedaagde] stelt dat de keuken is geplaatst op 28 april 2021 en dat de keuken dus nieuw was toen [eiser] de woning op 1 oktober 2022 betrok. Dit laat onverlet dat de schade kan zijn ontstaan vóórdat de woning aan [eiser] ter beschikking werd gesteld.

Er zit immers een periode van bijna anderhalf jaar tussen de plaatsing van de keuken en het moment waarop [eiser] de woning huurde. [gedaagde] moet de waarborgsom en de wettelijke rente aan [eiser] betalen 3.7 De kantonrechter oordeelt dat [gedaagde] de waarborgsom van € 4.000,00 aan [eiser] moet terugbetalen. Omdat niet is komen vast te staan dat [eiser] schade heeft veroorzaakt aan de woning, heeft [gedaagde] geen vordering op [eiser] om de waarborgsom mee te verrekenen. [gedaagde] heeft erkend dat hij in beginsel de waarborgsom moet terugbetalen en nu hij zelf geen vordering heeft op [eiser] , moet hij dat ook doen.

Dit betekent ook dat de vordering in reconventie van [gedaagde] wordt afgewezen. 3.8 Omdat [gedaagde] te laat is met terugbetalen, moet hij de wettelijke rente over de waarborgsom betalen. Deze zal de kantonrechter toewijzen, zoals gevorderd door [eiser] , vanaf 15 oktober 2024, de dag na die waarop [gedaagde] uiterlijk de waarborgsom had moeten terugbetalen. [gedaagde] moet de buitengerechtelijke incassokosten aan [eiser] betalen 3.9 [eiser] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten van € 525,00. Dat zijn kosten die [eiser] heeft gemaakt in een poging om haar vordering te innen zonder tussenkomst van de rechter. [eiser] heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht.

Daarom moet [gedaagde] daarvoor een vergoeding betalen. Voor die vergoeding gelden vaste tarieven, die afhangen van de hoogte van de vordering. Deze tarieven zijn bepaald in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Het bedrag dat [eiser] heeft gevorderd komt overeen met het tarief in het Besluit. Dat betekent dat [gedaagde] het bedrag van € 525,00 aan [eiser] moet betalen. Daarnaast wordt de wettelijke rente over de buitengerechtelijke kosten toegewezen vanaf de datum van de dagvaarding. [gedaagde] moet de proceskosten betalen 3.10 [gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) in conventie betalen.

De proceskosten van [eiser] in conventie worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 120,21 - griffierecht € 514,00 - salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten × € 271,00) - nakosten € 135,00 (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 1.311,21 3.11 [gedaagde] is ook in reconventie in het ongelijk gesteld. Omdat de vordering in conventie en in reconventie inhoudelijk met elkaar samenhangen zal de kantonrechter de proceskosten voor [eiser] in reconventie vaststellen op nihil. De beslissing zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard 3.12 De kantonrechter zal de beslissing uitvoerbaar bij voorraad verklaren, zoals is gevorderd door [eiser] .

Dat betekent dat de beslissing moet worden gevolgd, ook als één van partijen hoger beroep instelt tegen deze beslissing. De beslissing van de kantonrechter geldt in dat geval totdat het gerechtshof een andere beslissing neemt.

4De beslissing

De kantonrechter in conventie 4.1 veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 4.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 15 oktober 2024 tot de dag van volledige betaling, 4.2 veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 525,00 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 22 mei 2025 tot de dag van volledige betaling, 4.3 veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.311,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 4.4 verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in reconventie 4.5 wijst de vorderingen van [gedaagde] af, 4.6 veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, tot aan deze uitspraak aan de zijde van [eiser] begroot op nihil.

Dit vonnis is gewezen door mr. I.M.A. Lintel en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025. 62938 Artikel 7:261b lid 3 aanhef en onder a Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Artikel 7:224 lid 2 BW. Productie 2 bij dagvaarding. Artikel 7:242 lid 2 BW. Volgens artikel 7:261b lid 3 BW.