Administrative court dismisses appeal against high WOZ property valuation based on comparable sales and market analysis.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/2943 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 19 december 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [plaats], de heffingsambtenaar (gemachtigde: mr. D. Koopmans) Procesverloop 1.1 In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 233.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 21 juni 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 7 november 2025.

De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Eiseres is niet verschenen, zonder bericht van verhindering. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1980 gebouwd appartement met een berging van 4 m² en een balkon van 5 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 56 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 233.000,-.

Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning.

Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 28 september 2021 voor € 262.505,-; - [adres 3] , verkocht op 11 juni 2021 voor € 241.500,-; - [adres 4] , verkocht op 21 oktober 2021 voor € 260.000,-; - [adres 5] , verkocht op 5 februari 2022 voor € 240.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn die in dezelfde wijk in [plaats] liggen, een vergelijkbaar bouwjaar en gebruiksoppervlakte hebben en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, door voor de woningwaarde een waarde ruim onder de m²-prijzen van de referentiewoningen te hanteren.

Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiseres in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit. Beroepsgronden De referentiewoningen 9. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar de waarde van de woning te hoog heeft ingeschat. Daarbij heeft de heffingsambtenaar de woning vergeleken met ongeschikte referentiewoningen. Zo is er een te groot verschil in gebruiksoppervlakte en is één van de woningen volledig gerenoveerd, in tegenstelling tot de woning. 9.1 De heffingsambtenaar licht toe dat de referentiewoning, waar eiseres haar bezwaren ten aanzien van de gebruiksoppervlakte over heeft geuit, in beroep niet is gebruikt.

De gebruikte referentiewoningen in beroep zijn vier rondom de waardepeildatum verkochte woningen met slechts een klein verschil in gebruiksoppervlakte, alle vier van hetzelfde type, met een vergelijkbaar bouwjaar en gelegen in dezelfde wijk. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De heffingsambtenaar mag zelf bepalen hoe hij de waarde van de woning in iedere fase van de procedure onderbouwt. De heffingsambtenaar is dus niet gehouden bij de herbeoordeling van de WOZ-waarde in beroep gebruik te maken van dezelfde gegevens die in een eerdere fase zijn gebruikt.

De beroepsgrond slaagt niet. De staat van onderhoud 10. Eiseres voert aan dat het haar niet duidelijk is hoe rekening is gehouden met de staat van onderhoud. De heffingsambtenaar of de taxateur is namelijk niet bij haar, of de referentiewoningen, langs geweest. 10.1 De heffingsambtenaar legt in zijn verweerschrift uit dat voor de waardering van onder andere de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau per referentiewoning gebruik wordt gemaakt van het door de gemeente uitgevoerde marktonderzoek, ook wel de Permanente Markt Analyse genoemd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van openbaar beschikbare informatie, waaronder makelaarsaanbiedingen inclusief foto’s en informatie van eigenaren zelf.

Voor zowel de woning als de referentiewoningen is een waardering van ‘voldoende’ gegeven aan de staat van onderhoud en ‘eenvoudig’ voor het voorzieningenniveau. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. Volgens vaste rechtspraak is de heffingsambtenaar ook niet gehouden om de woning voor de waardebepaling in het kader van de Wet WOZ inpandig op te nemen. Eiseres heeft ook geen objectieve, verifieerbare gegevens zoals foto’s ingediend waaruit zou moeten blijken dat de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau te hoog is ingeschat.

De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 11. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. V.E.H.G. Visser, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 19 december 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen Zie bijvoorbeeld ook:

ECLI:NL:RBMNE:2024:1317. ECLI:NL:GHAMS:2012:BY9877 (minjus.nl)