Tax court dismisses appeal on property valuation, ruling single comparable sale insufficient to prove error.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/445 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 23 december 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats 1] , eiser en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht, verweerder (gemachtigde: P.E. Boersma). Inleiding 1.1. In de beschikking van 28 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats 1] (de woning), voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 916.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2. Eiser heeft tegen deze beschikking bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 27 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Tegen de uitspraak op bezwaar heeft eiser beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4.

De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn. Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Beoordeling door de rechtbank Feiten 2. De woning is vrijstaande woning met een gebruiksoppervlakte van 200 m². De woning heeft een garage (24 m²) en een dakkapel (2 m²) en is gelegen op een perceel van 866 m². Op het perceel bevindt zich een recht van overpad.

3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de waarde van € 916.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vijf verkopen in [plaats 1] en [plaats 2] , te weten: - [adres 2] in [plaats 1] , verkocht op 10 maart 2022 voor € 900.000,-; - [adres 3] in [plaats 1] , verkocht op 16 augustus 2021 voor € 910.000,-; - [adres 4] in [plaats 2] , verkocht op 24 oktober 2022 voor € 980.000,-; - [adres 5] in [plaats 1] , verkocht op 28 januari 2022 voor € 1.036.000,-; - [adres 6] in [plaats 1] , verkocht op 8 maart 2022 voor € 998.000,-.

Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen in de omgeving zijn, in dezelfde bouwperiode zijn gebouwd en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning door voor de woningwaarde onder de gemiddelde prijs per m² van de referentiewoningen te blijven.

Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Stijging WOZ-waarde 8. Eiser heeft gewezen op de stijging van de WOZ-waarde van zijn woning ten opzichte van het voorgaande jaar, en stelt dat die hoge stijging niet realistisch is. 8.1. Deze beroepsgrond slaagt niet. De taxateur heeft er in dat kader terecht op gewezen dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde niet wordt gekeken naar voorgaande jaren. Het systeem van de Wet WOZ brengt namelijk mee dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld, onafhankelijk van het jaar ervoor.

De WOZ-waardebepaling vindt ook niet plaats op basis van een vergelijking met WOZ-waardes van andere panden, maar op basis van een vergelijking met daadwerkelijk gerealiseerde marktprijzen. Om deze redenen is het bepalen van de WOZ-waarde gebaseerd op een vergelijking met WOZ-waardes uit een eerder jaar onjuist. Vergelijking met [adres 7] 9. Eiser voert aan dat in vergelijking met [adres 7] de waarde van zijn woning lager vastgesteld moet worden. Eiser wijst erop dat [adres 7] het best te vergelijken is met zijn woning qua inhoud, gebruiksoppervlakte, ligging, staat van onderhoud, en de garage en dakkapel.

De waarde van [adres 7] is vastgesteld op € 619.000,-. Omdat [adres 7] een betere ligging heeft dan de woning, stelt eiser voor dat de waarde van zijn woning ongeveer 5 procent onder de waarde van [adres 7] zou moeten liggen. 9.1. De heffingsambtenaar wijst er terecht op dat [adres 7] niet rondom de waardepeildatum verkocht is. Nu de WOZ-waarde moet worden vastgesteld op basis van een vergelijking met daadwerkelijk rondom de waardepeildatum gerealiseerde marktprijzen kan de WOZ waarde van de [adres 7] niet worden gebruikt voor de vaststelling van de WOZ waarde.

In zoverre eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel kan ook dat niet leiden tot een gegrond beroep. Voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel moet het gaan om een ongelijke waardering van (nagenoeg) identieke woningen. De bewijslast daarvoor rust op eiser. Daarbij moet het bovendien gaan om minimaal twee identieke woningen (de meerderheidsregel). Eiser doet slechts beroep op één woning, waardoor een beroep op het gelijkheidsbeginsel alleen al om die reden niet kan slagen. De heffingsambtenaar wijst er voor het overige op dat [adres 7] niet identiek is aan de woning van eiser.

De rechtbank kan de uitleg van de heffingsambtenaar volgen, de beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 10. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. Uitgesproken in het openbaar op 23 december 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Zie bijvoorbeeld de uitspraak van Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 30 januari 2024, ECLI:NL:GHARL:2024:776. Vgl. Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, r.o. 3.4 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5408, r.o. 4.6.