Court dismisses appeal on property tax valuation, rejecting equal treatment claim due to lack of identical comparable properties.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/5361 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 3 oktober 2025 in de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, (gemachtigde: mr. D.G. Barmentlo) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: I.K. Beek). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 22 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 471.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 22 september 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de zitting van 13 augustus 2025.

Eiser, de gemachtigde van eiser en de gemachtigde van de heffingsambtenaar hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1977 gebouwde rijwoning met een dakkapel van 2 m², een aangebouwde woonruimte van 6 m² en een blokhut van 8 m². De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 102 m² en een perceeloppervlakte van 171 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een lagere waarde van € 387.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 471.000,-.

Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die op de waardepeildatum zou zijn betaald door de meest biedende koper, als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden.

5. Eiser heeft zijn woning op 11 mei 2021 gekocht voor € 436.000,-. De prijs die hij heeft betaald, is de beste indicatie voor de marktwaarde van het huis op dat moment. Er hoeft dan immers niet te worden vergeleken met andere woningen. De prijs die eiser heeft betaald, is ook het beste aanknopingspunt voor de WOZ-waarde op de waardepeildatum die acht maanden later ligt. Dit zou alleen anders zijn als er iets bijzonders aan de hand zou zijn rondom de aankoop, waaruit blijkt dat eiser niet de marktwaarde heeft betaald. Dat is niet het geval.

6. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Het eigen aankoopcijfer 7. Eiser stelt dat de heffingsambtenaar ten onrechte is uitgegaan van het eigen aankoopcijfer. Eiser voert aan dat het verschil met de WOZ-waardes die zijn gehanteerd voor de [adres 2] en de [adres 3] te groot is, terwijl deze woningen zeer vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. Dit met name gelet op de gebruiks- en de grondoppervlakte, wat volgens eiser veruit de belangrijkste aspecten zijn voor het bepalen van de waarde van de woning. Gelet daarop is volgens eiser sprake van een uitzondering op het door de Hoge Raad geformuleerde uitgangspunt dat in beginsel bij het eigen aankoopcijfer de geïndexeerde waarde leidend is. 7.1 De heffingsambtenaar stelt dat het eigen aankoopcijfer leidend is.

De koop van de woning op 11 mei 2021 is volgens de heffingsambtenaar op marktconforme wijze tot stand gekomen. 7.2 De rechtbank overweegt dat volgens vaste rechtspraak van de Hoge Raad voor de bepaling van de waarde het eigen aankoopcijfers leidend is, als de woning voldoende dicht bij de waardepeildatum is gekocht. Dat kan anders zijn als eiser feiten en omstandigheden stelt en aannemelijk maakt op basis waarvan geconcludeerd moet worden dat die koopsom niet de waarde in het economische verkeer weergeeft. De stelplicht en bewijslast ligt daarvoor dus bij eiser.

Slechts als eiser aannemelijk maakt dat de aankoopprijs niet op marktconforme wijze tot stand is gekomen is er aanleiding om van dat uitgangspunt af te wijken. Het enkele feit dat de WOZ-waarde afwijkt van de WOZ-waardes van andere woningen in de straat maakt niet dat de marktprijs niet conform tot stand is gekomen. Eiser was immers als meestbiedende koper bereid om deze aankoopprijs te betalen waardoor dit terecht is aangemerkt als de waarde in het economische verkeer. Ook overigens is niet gebleken dat de aankoopprijs niet marktconform tot stand is gekomen. 7.3 Voor zover eiser een beroep doet op een schending van het gelijkheidsbeginsel slaagt ook dat betoog niet.

Een beroep op het gelijkheidsbeginsel kan alleen slagen als gesteld wordt en – bij betwisting – aannemelijk gemaakt wordt dat in de meerderheid van gelijke gevallen een juiste waardering achterwege is gebleven (de meerderheidsregel). Volgens vaste rechtspraak moet voor de toepassing van de meerderheidsregel de vergelijking worden beperkt tot woningen die identiek zijn in de zin dat de verschillen verwaarloosbaar zijn. Voor een succesvol beroep op het gelijkheidsbeginsel moet eiser tenminste twee identieke objecten aanvoeren die lager zijn gewaardeerd.

De bewijslast dat die objecten identiek zijn, ligt bij eiser. In dit geval heeft eiser niet aan die bewijslast voldaan. Eiser heeft in dat kader slechts aangevoerd dat de [adres 2] en de [adres 3] even groot zijn als zijn woning en daar bewijs voor aangeboden. De goede procesorde brengt echter mee dat bewijs zoveel mogelijk in schriftelijke stukken en tijdig voor de zitting wordt overgelegd. Het verweerschrift met daarin de onderbouwing van de waarde dateert al van 30 april 2024. Dit betekent dat (de gemachtigde van) eiser meer dan een jaar de tijd heeft gehad om daarop te reageren en eventueel bewijs van zijn stellingen aan te leveren.

Het pas ter zitting gedane bewijsaanbod wordt dan ook als tardief gepasseerd. Daar komt nog bij dat eiser ter zitting heeft aangegeven dat bij de [adres 2] de keuken op een andere plek zit dan bij zijn woning. De rechtbank is het met de heffingsambtenaar eens dat het gelet daarop niet gaat om een pand dat (nagenoeg) identiek is aan de woning van eiser. Nu sprake moet zijn van tenminste twee identieke panden kan het beroep op het gelijkheidsbeginsel ook daarom hoe dan ook niet slagen. Conclusie en gevolgen 8. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt.

Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.W.A. Schimmel, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 oktober 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Hoge Raad 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. Vgl. Hoge Raad 8 juli 2005, ECLI:NL:HR:2005:AT8945, r.o. 3.4 en Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden 28 juni 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:5408, r.o. 4.6. Vgl. Hoge Raad 1 oktober 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR3099.