Administrative court dismisses appeal against high WOZ property valuation based on comparable sales analysis.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/6622 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 27 mei 2025 in de zaak tussen [eiseres] , uit [plaats] , eiseres, (gemachtigde: D. van der Locht) en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: P.H.M. Verhoef). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 25 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 937.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiseres als eigenares van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiseres is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 17 november 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. 1.3 Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld en op 13 maart 2024 een aanvullend beroepschrift ingediend. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De rechtbank heeft partijen laten weten dat zij een zitting niet nodig vindt en heeft gevraagd of zij het daarmee eens zijn.

Omdat partijen daarna niet om een zitting hebben gevraagd, heeft de rechtbank het onderzoek gesloten en de zaak niet behandeld op een zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1890 gebouwde vrijstaande woning met een paardenstal, hooischuur en schuur. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 171 m2 en ligt op een kavel van 20.965 m². Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit in beroep een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 937.000,-.

Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning.

Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in Snelrewaard (gemeente [plaats] ), te weten: - [adres 2] , verkocht op 11 april 2022 voor € 860.000,-; - [adres 3] , verkocht op 9 april 2021 voor € 775.000,-; - [adres 4] , verkocht op 20 juli 2021 voor € 925.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting daarop aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook vrijstaande woningen zijn in de gemeente [gemeente] die niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning qua onder andere de staat van onderhoud, het voorzieningenniveau en de ligging, door voor de woning de laagste woningwaarde per m² te hanteren.

Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Artikel 40 van de Wet WOZ 9. Eiseres voert aan dat zij op basis van artikel 40 Wet WOZ de grondstaffel, de indexering van de verkoopcijfers, de objectonderdelen, de KOUDV- en liggingsfactoren heeft opgevraagd. De heffingsambtenaar heeft deze gegevens niet verstrekt volgens eiseres. Door het niet verstrekken van deze gegevens, is eiseres niet in de gelegenheid gesteld om de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren. Hierdoor is de waarde van de woning niet aannemelijk gemaakt.

Eiseres verwijst hierbij naar een uitspraak van het gerechtshof Den Haag en een uitspraak van de Hoge Raad. 9.1 De heffingsambtenaar licht toe dat de grondstaffel met de email van 18 april 2023 is verstrekt. Ten aanzien van de indexering van de verkoopcijfers merkt de heffingsambtenaar op dat de indexering is opgenomen in de taxatiematrix. Daarnaast is het indexeringspercentage slechts een hulpmiddel om de waarde als geheel inzichtelijk te maken. De indexeringspercentages die de gemeente hanteert zijn afkomstig van Vastgoedpro. Deze zijn gebaseerd op gegevens van het CBS.

Het is de heffingsambtenaar ambtshalve bekend dat gemachtigde van eiseres bekend is met de Woning Index Calculator van Vastgoedpro. Met betrekking tot de objectonderdelen merkt de heffingsambtenaar op dat het volgens vaste jurisprudentie bij de waardebepaling gaat om de waarde van de woning in zijn geheel en niet om de waarden van de verschillende onderdelen daarvan. Alleen de eindwaarde kan ter discussie staan. Ten aanzien van de KOUDV- en liggingsfactoren merkt de heffingsambtenaar nog op dat deze per email op 5 en 14 september 2024 zijn verstrekt.

De rechtbank kan de toelichting van de heffingsambtenaar volgen en voegt daaraan toe dat indexeringspercentages niet onder het bereik van de toezendplicht van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen. Van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ is dan ook geen sprake. De beroepsgrond slaagt niet. Nieuwe referentiewoningen in uitspraak op bezwaar 10. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen gebruikt om de waarde te onderbouwen. Doordat deze referentiewoningen pas in de uitspraak op bezwaar zijn genoemd, heeft eiseres geen gelegenheid gehad om deze in de bezwaarfase te controleren.

De enige mogelijkheid om de juistheid te controleren en de benodigde gegevens boven water te krijgen was om een beroepsprocedure te beginnen. 10.1 De heffingsambtenaar licht toe dat in de uitspraak op bezwaar verschillende extra referentiewoningen in een tabel staan vermeld ter aanvulling op het taxatieverslag. De overige referentiewoningen zijn door eiseres zelf genoemd in de bezwaarfase. De heffingsambtenaar geeft aan dat uit het woningwaarderapport dat eiseres heeft overlegd volgt dat eiseres zelf ook toegang heeft tot de verkoopcijfers. Tijdens de behandeling van het beroepschrift is bovendien geconstateerd dat deze extra referentiewoningen niet goed vergelijkbaar zijn.

Deze zijn dan ook bij de behandeling van het beroep buiten beschouwing gelaten. Daarnaast is deze grond niet de enige beroepsgrond van eiseres. Eiseres heeft meer beroepsgronden aangevoerd waaruit zou moeten blijken dat de WOZ-waarde te hoog is vastgesteld. Naar mening van de heffingsambtenaar kan er op grond van deze ene beroepsgrond geen sprake zijn van een veroordeling in de gemaakte kosten. 10.2 Voor zover eiseres een beroep doet op schending van het motiveringsbeginsel is de rechtbank van oordeel dat de uitspraak op bezwaar voldoende is gemotiveerd.

In de uitspraak op bezwaar staat het adres, het bouwjaar, het gebruiksoppervlak, de KOUDV-L factoren, de grootte van het perceel, de verkoopdatum en de verkoopprijs. Op basis van deze gegevens kan (de gemachtigde van) eiseres de (nieuwe) onderbouwing van de WOZ-waarde controleren. De rechtbank merkt op dat het de heffingsambtenaar vrij staat om de WOZ-waarde in iedere fase van de procedure anders te onderbouwen of toe te lichten. Dat betekent dat het de heffingsambtenaar ook vrij staat om in de uitspraak op bezwaar nieuwe referentiewoningen ter onderbouwing van de waarde te gebruiken.

De heffingsambtenaar is niet verplicht om eiseres voorafgaande aan de uitspraak op bezwaar in kennis te stellen van de nieuwe referentiewoning(en) en hem in de gelegenheid te stellen hierop nog in de bezwaarfase te reageren. Ten tijde van de uitspraak op bezwaar beschikte eiseres over de voor de waardering relevante gegevens en was eiseres dus in de gelegenheid om (voorafgaande aan het instellen van beroep) de onderbouwing van de WOZ-waarde te controleren en te bepalen of zij daartegen beroep wilde instellen. De beroepsgrond slaagt niet. De isolatie en het ontbreken van een spouwmuur 11.

Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de slecht geïsoleerde staat van de woning en met het ontbreken van een spouwmuur. Slecht geïsoleerde woningen hebben een lagere waarde. Een slecht geïsoleerde woning laat koude lucht toe, wat zorgt voor warmteverlies en hogere stookkosten. Potentiële kopers moeten extra kosten maken om de energieprestaties te verbeteren. De referentiewoningen beschikken wel over een spouwmuur. Doordat de heffingsambtenaar hier onvoldoende rekening mee houdt, is de WOZ-waarde te hoog vastgesteld. 11.1 De heffingsambtenaar licht toe dat naar zijn mening voldoende rekening is gehouden met de beperkte isolatie van de woning.

De waarde wordt namelijk onderbouwd met verkoopcijfers van soortgelijke woningen die ten tijde van de verkoop in een vergelijkbare staat verkeerden. Hierdoor is de invloed daarvan al verdisconteerd in de verkoopcijfers. Wanneer er verschillen zijn in de staat van de woning ten opzichte van de referentiewoningen worden hiervoor correcties toegepast. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen en is dan ook van oordeel dat de heffingsambtenaar, door voor de staat van onderhoud van de woning met factor 2 te rekenen, voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen.

Daarnaast ligt de waarde per m² van de woning ruim onder de gecorrigeerde waarde per m² van de referentiewoningen. De heffingsambtenaar maakt hiermee aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond slaagt niet. De grondoppervlakte 12. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar een verkeerde berekening heeft gemaakt met betrekking tot het grondoppervlak. In het taxatieverslag is te zien dat er rekening is gehouden met een stuk grond van 3.965 m². daarbij is ook nog extra grond van 17.000 m² genoemd. Hiervan is echter ongeveer 1.110 m² wateroppervlakte.

Een perceel dat gedeeltelijk onder water is gelegen en onderdeel uitmaakt van een openbare waterweg, valt volgens eiseres onder de vrijstelling en dient buiten de waardering gelaten te worden. Er mag dus geen waarde worden berekend die kan worden opgeteld bij de WOZ-waarde. Nu dit wel is gedaan, is de waarde van de woning te hoog vastgesteld. 12.1 De heffingsambtenaar licht toe dat nader onderzoek heeft uitgewezen dat er bij de waardebepaling inderdaad is uitgegaan van een verkeerde grondoppervlakte. Er is bij de waardebepaling ten onrechte 17.000 m² grond meegenomen.

Deze is in beroep buiten beschouwing gelaten. Gelet op de marktgegevens en rekening houdend met de aanpassing is de waarde van de woning echter niet te hoog vastgesteld. De rechtbank kan dit volgen. Bij de onderbouwing van de waarde in beroep is de 17.000 m² grond niet meegenomen. Ondanks dat hierdoor de prijs per m² van de woning hoger is vastgesteld dan in het taxatieverslag in de bezwaarfase, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld Dit gezien het aanzienlijke verschil in m²-prijs van de woning ten opzichte van de gecorrigeerde m²-prijzen van de referentiewoningen.

De beroepsgrond slaagt niet. Het bouwjaar van de woning 13. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het bouwjaar van de woning. De woning dateert uit 1890, terwijl de referentiewoningen [adres 4] en [adres 5] dateren uit 1970 en 1955. De referentiewoningen komen uit een totaal andere bouwperiode. Hierdoor zijn deze verkoopcijfers volgens eiseres niet bruikbaar ter onderbouwing van de waarde van de woning. 13.1 De heffingsambtenaar licht toe dat in beroep (deels) andere, beter vergelijkbare referentiewoningen zijn gebruikt.

Bij de waardebepaling van de woning is voldoende rekening gehouden met de verschillende bouwjaren van de referentiewoningen. Ook is er voldoende rekening gehouden met de verschillen in objectkenmerken. Rekening houdende met de onderlinge verschillen tussen de woning en de referentiewoningen is de heffingsambtenaar van mening dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank kan dit volgen. Door voor de woning een veel lagere prijs per m² te hanteren dan de gecorrigeerde m²-prijs van de referentiewoningen maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De beroepsgrond slaagt niet. De WOZ-waarde van de referentiewoningen 14. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar een WOZ-waarde noemt van de referentiewoningen. Bij de indexering mag echter niet uitgegaan worden van de WOZ-waarde. In de bezwaarfase is volgens eiseres een WOZ-waarde genoemd en geen geïndexeerd verkoopcijfer. De WOZ-waarde is niet hetzelfde als een geïndexeerd verkoopcijfer. 14.1 De heffingsambtenaar licht toe dat hij wel taxeert met geïndexeerde verkoopcijfers en verwijst naar de matrix. Voor wat betreft het taxatieverslag sluit de heffingsambtenaar aan bij het vastgestelde model taxatieverslag, zoals genoemd in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.

De uitspraak waar eiseres naar verwijst ziet op een andere situatie, de rechtbank kon in die zaak niet herleiden in beroep hoe de berekening/indexering heeft plaatsgevonden. Daarnaast geeft de heffingsambtenaar aan in de bezwaarfase niet verplicht te zijn om de WOZ-waarde te onderbouwen met geïndexeerde verkoopcijfers. Het vermelden van de transportdatum, verkoopprijs en WOZ-waarde zoals op het taxatieverslag staat vermeld is voldoende. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet. De ligging van de woning 15. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden heeft met de ligging van de woning.

De woning is gelegen in een andere kern dan de referentiewoningen. De verkoopcijfers zijn dan ook niet bruikbaar als onderbouwing van de waarde van de woning. Doordat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heef gehouden met de verschillen in ligging is de eindwaarde van de woning te hoog vastgesteld. 15.1 De heffingsambtenaar staat op het standpunt dat de referentiewoningen in de matrix goed bruikbaar zijn en dat uit deze onderbouwingen blijkt dat de eindwaarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Een minder goede ligging dient door te werken in een lagere grondwaarde van een woning ten opzichte van de referentiewoningen, voor zover deze een betere ligging hebben.

De referentiewoningen hebben objectief gezien een hogere grondwaarde. Er is volgens de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de onderlinge verschillen in objectkenmerken. De rechtbank kan dit volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 16. Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat de WOZ-waarde gehandhaafd blijft. Er is daarom geen aanleiding voor de vergoeding van de proceskosten of het griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. Y.N.M. Rijlaarsdam, rechter, in aanwezigheid van P.W.

Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 27 mei 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl.

Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). ECLI:NL:GHDHA:2022:2639. ECLI:NL:HR:2023:1052. ECLI:NL:GHAMS:2022:3789.

ECLI:NL:GHARL:2024:2837, overwegingen 4.14 en 4.15 en ECLI:NL:GHARL:2024:2945, overweging 4.7. ECLI:NL:RBMNE:2022:5129, overweging 16. ECLI:NL:GHARL:2024:2837, overweging 4.23 ECLI:NL:RBOBR:2023:5419.