Administrative court dismisses property tax appeal and claims for excessive delay and costs.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummers: UTR 24/1279, UTR 24/1336 t/m UTR 24/1344, UTR 24/1346, UTR 24/1348 t/m UTR 24/1350, UTR 24/1352, UTR 24/1630, UTR 24/1633 t/m UTR 24/1640. uitspraak van de enkelvoudige kamer van 17 maart 2025 in de zaak tussen [eiseres] B.V., (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels MRE), en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: K. Vos). Inleiding 1.1. In de beschikking van 31 maart 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden van diverse onroerende zaken in [plaats] voor het belastingjaar 2023 naar de waardepeildatum 1 januari 2022 als volgt vastgesteld:

Zaaknummer Woning/niet-woning Object Vastgestelde waarde UTR 24/1279 Woning [adres 1] [plaats] € 257.000,- UTR 24/1336 Woning [adres 2] [plaats] € 257.000,- UTR 24/1337 Woning [adres 3] [plaats] € 299.000,- UTR 24/1338 Woning [adres 4] [plaats] € 220.000,- UTR 24/1339 Woning [adres 5] [plaats] € 244.000,- UTR 24/1340 Woning [adres 6] [plaats] € 234.000,- UTR 24/1341 Woning [adres 7] [plaats] € 218.000,- UTR 24/1342 Woning [adres 8] [plaats] € 213.000,- UTR 24/1343 Woning [adres 9] [plaats] € 215.000,- UTR 24/1344 Woning [adres 10] [plaats] € 223.000,- UTR 24/1346 Woning [adres 11] [plaats] € 220.000,- UTR 24/1348 Woning [adres 12] [plaats] € 218.000,- UTR 24/1349 Woning [adres 13] [plaats] € 231.000,- UTR 24/1350 Woning [adres 14] [plaats] € 213.000,- UTR 24/1352 Woning [adres 15] [plaats] € 215.000,- UTR 24/1630 Woning [adres 16] [plaats] € 215.000,- UTR 24/1633 Woning [adres 17] [plaats] € 220.000,- UTR 24/1634 Woning [adres 18] [plaats] € 218.000,- UTR 24/1635 Woning [adres 19] [plaats] € 218.000.- UTR 24/1636 Woning [adres 20] [plaats] € 213.000,- UTR 24/1637 Woning [adres 21] [plaats] € 215.000,- UTR 24/1638 Woning [adres 22] [plaats] € 223.000,- UTR 24/1639 Woning [adres 23] [plaats] € 220.000,- UTR 24/1640 Woning [adres 24] [plaats] € 231.000,- (Gezamenlijk: de woningen) 1.2.

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van de woningen ook een aanslag onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarden als heffingsmaatstaf zijn gehanteerd. 1.3. In de uitspraak op bezwaar van 4 januari 2024 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de objecten gehandhaafd. 1.4. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met taxatiematrices ingediend. 1.5. De zaak is behandeld op de digitale zitting van 3 februari 2025.

De gemachtigde van eiseres, de gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Beoordeling van de rechtbank Inleiding 2. Het door gemachtigde van eiseres opgestelde beroepschrift, de ‘pinpointbrief’ en de andere brieven staan vol met algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en inconsistente, fragmentarische en niet of nauwelijks onderbouwde op de onroerende zaak betrekking hebbende stellingen. In elke zaak van deze gemachtigde worden min of meer dezelfde brieven gestuurd.

De rechtbank heeft de gemachtigde van eiseres er al eerder op gewezen dat zij daar niets mee kan.

3. Pas op de zitting wordt door de gemachtigde van eiseres concreet gemaakt waarom eiseres het niet eens is met de uitspraak op bezwaar. Nadat de heffingsambtenaar in de beroepsfase de WOZ-waarde nader heeft onderbouwd met het verweerschrift (ontvangen door de rechtbank op 28 juni 2024 en doorgezonden op 11 juli 2024) heeft de gemachtigde van eiseres echter ruimschoots de kans gehad om daar tijdig op te reageren. Met dit procedeergedrag ontneemt de gemachtigde de heffingsambtenaar en de rechtbank de kans om zich adequaat voor te bereiden op (een reactie op) standpunten die pas op de zitting concreet aan een onroerende zaak worden gerelateerd.

De rechtbank staat dit procedeergedrag niet toe wegens strijd met de goede procesorde. De rechtbank laat daarom de gronden die de gemachtigde op de zitting heeft aangevoerd en die niet een nadere onderbouwing zijn van gronden uit zijn beroepschrift of pinpointbrief buiten beschouwing. De rechtbank behandelt dus alleen de gronden die de gemachtigde eerder op schrift heeft gesteld en zijn geconcretiseerd op zitting. Beoordelingskader 4. De WOZ-waarde van de woningen is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald.

De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woningen wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woningen. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woningen op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiseres ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. De woningen zijn appartementen, in 1980 gebouwd en in 2017 gerenoveerd. De woningen verschillen enkel in gebruikersoppervlakte en hebben allemaal een balkon van 5 m².

7. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiseres bepleit een lagere waarde. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde.

8. Om de waarde van de woningen te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woningen worden vergeleken met vier verkopen in een appartementencomplex in [plaats] , te weten: - [adres 25] in [plaats] , verkocht op 26 maart 2021 voor € 300.500,-; - [adres 26] in [plaats] , verkocht op 19 november 2021 voor € 380.000,-; - [adres 27] in [plaats] , verkocht op 2 augustus 2021 voor € 345.000-.; - [adres 28] in [plaats] , verkocht op 2 juli 2022 voor € 325.000,-. Beoordeling van het geschil 9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woningen niet te hoog is vastgesteld.

Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook appartementen zijn, die in dezelfde plaats zijn gelegen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat bouwjaar en uitstraling betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woningen van eiseres. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woningen qua bouwjaar, staat van onderhoud, en kwaliteit van de voorzieningen.

Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woningen van eiseres en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

10. Wat eiseres in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Lagere prijs per m² 11. Eiseres heeft ter zitting verzocht om voor de WOZ-waardes van alle woningen uit te gaan van een de laagst vindbare prijs per vierkante meter van de [straat] in dit dossier van € 2.807,-. Eiseres heeft dit niet eerder aangevoerd. Gelet hierop betrekt de rechtbank deze beroepsgrond niet in de beoordeling. Balkons 12. Op zitting voert eiseres aan dat de heffingsambtenaar de balkons geen waarde toe moet kennen. Eiseres heeft dit niet eerder aangevoerd.

Gelet hierop betrekt de rechtbank deze beroepsgrond niet in de beoordeling. Parkeerplaatsen 13. Eiseres voert op zitting aan dat de waarde van de parkeerplaatsen op basis van eerder gemaakte afspraken niet op € 12.500,-, maar op € 15.000,- moet worden gesteld. Eiseres heeft dit niet eerder aangevoerd. Gelet hierop betrekt de rechtbank deze beroepsgrond niet in de beoordeling. Proceskosten van de heffingsambtenaar 14. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank verzocht om de gemachtigde van eiser in de proceskosten van de heffingsambtenaar te veroordelen.

Deze kosten bedragen 2x € 75,- per bezwaardossier, per object, voor het inhuren van een extern persoon die specifiek zaken van deze gemachtigde behandelt. Haar uurvergoeding bedraagt € 75,-. Daarbij wijst de heffingsambtenaar op uitspraken van de rechtbank Rotterdam en het gerechtshof Den Haag over het procedeergedrag van gemachtigde. Artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht maakt het mogelijk om een partij in de proceskosten van de andere partij te veroordelen. Dit artikel biedt geen basis voor een veroordeling van een gemachtigde in de proceskosten van een partij.

De rechtbank wijst dit verzoek af. Het verzoek om vergoeding van de immateriële schade 15. Eiseres heeft verzocht om vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst het verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

16. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep als uitgangspunt redelijk.

17. Het bezwaarschrift is door de heffingsambtenaar ontvangen op 4 april 2023. Sinds de ontvangst van het bezwaarschrift zijn dus nog geen twee jaar verstreken. Dit leidt tot de conclusie dat de redelijke termijn niet is overschreden en dat het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Conclusie en gevolgen 18. Gelet op wat de rechtbank hiervoor heeft overwogen, maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat de waarde van het object niet te hoog is vastgesteld. Daarom is het beroep ongegrond.

19. Dat betekent dat de uitspraak op bezwaar in stand blijft en eiseres geen gelijk krijgt. Bij deze uitkomst is geen ruimte voor een veroordeling in de proceskosten of een vergoeding van het griffierecht. Ook wijst de rechtbank het verzoek om schadevergoeding af. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep ongegrond; - wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Vermeer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2025. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. In haar uitspraak van 24 januari 2024, ECLI:NL:RBMNE:2024:221 is de rechtbank ingegaan op het procedeergedrag van de gemachtigde van eiseres.