Administrative court dismisses appeal against tax authority's property valuation based on comparable sales analysis.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/3736 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 10 december 2024 de zaak tussen [eiser] , uit [plaats] , eiser, en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], verweerder (gemachtigde: W. Vos). Procesverloop 1.1 In de beschikking van 30 april 2023 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [plaats] (de woning) voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 453.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2 Eiser is tegen de beschikking in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 10 juli 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 420.000,-. 1.3 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.4 De zaak is behandeld op de digitale zitting van 25 november 2024.

Eiser is niet verschenen, zonder bericht van verhindering. De gemachtigde van de heffingsambtenaar en [taxateur] (taxateur van de heffingsambtenaar) hebben deelgenomen aan de zitting. Overwegingen Feiten 2. De woning is een in 1904 gebouwde bovenwoning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 110 m2. Geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2022. Eiser bepleit in beroep een waarde van € 326.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 420.000,-. Beoordelingskader 4.

De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning.

Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

5. Op de heffingsambtenaar rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen in de gemeente [gemeente] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 7 juni 2021 voor € 576.000,-; - [adres 3] , verkocht op 1 juli 2022 voor € 610.046,-; - [adres 4] , verkocht op 3 maart 2023 voor € 550.000,-. Beoordeling van het geschil 7. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Daarbij betrekt de rechtbank dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat de referentiewoningen ook tussenwoningen zijn die in dezelfde straat liggen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Met de taxatiematrix maakt de heffingsambtenaar aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer de staat van onderhoud en de voorzieningen door voor de woningwaarde een waarde onder het gemiddelde van de gecorrigeerde eenheidsprijs te hanteren.

Met de taxatiematrix heeft de heffingsambtenaar de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Beroepsgronden Te weinig rekening gehouden met verouderde staat van de woning 9. Eiser voert aan dat er te weinig rekening gehouden is met de verouderde staat van de woning. De WOZ-waarde is in de uitspraak op bezwaar verlaagd met € 33.000,-, er is echter volgens verschillende makelaars een investering van € 100.000,- tot € 150.000,- nodig om de woning up-to-date te maken. 9.1 De heffingsambtenaar voert aan de WOZ-waarde van een woning wordt afgeleid van relevante woningtransacties.

Deze wordt niet bepaald door de hoogte van een bepaalde investering in te schatten en deze investering op een verkoopprijs van een vergelijkbare woning in mindering te brengen. Daarmee raakt volgens de heffingsambtenaar de relatie tot de markt (de economische waarde) te ver uit het zicht. De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. Het stijgingspercentage 10. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde 25,14% gestegen is tegenover een landelijke stijging van 17%. De WOZ-waarde van [adres 5] is verhoogd met slechts 14,07%. 10.1 De heffingsambtenaar voert aan dat in de WOZ waarderingspraktijk de waarde van voorafgaand jaar van een object geen rol speelt.

De waarde wordt vastgesteld aan de hand van zoveel mogelijk vergelijkbare, in dezelfde omgeving gelegen woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht. Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waarde vaststelling onjuist te achten. Datzelfde geldt voor de vergelijking van eiser met de WOZ-waarde van [adres 5] . Op de zitting heeft de heffingsambtenaar nog toegelicht dat [adres 5] een ander type woning is (twee-onder-een-kap met een garage in plaats van een rijwoning met een carport) en daarmee niet vergelijkbaar met de woning van eiser.

De rechtbank kan de heffingsambtenaar hierin volgen. De beroepsgrond slaagt niet. De referentiewoningen 11. Eiser voert aan dat er ten onrechte wordt vergeleken met enkele onvergelijkbare woningen van een ander type terwijl er twee vergelijkbare woningen aan de Jacob van Heemskerklaan zijn verkocht in 2022. 11.1 In beroep zijn de woningen die eiser heeft genoemd, [adres 3] en [adres 4] , alsnog meegenomen door de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde van de woning van eiser. De heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de verschillen in de staat van onderhoud en het voorzieningenniveau tussen de referentiewoningen en de woning van eiser door de staat van onderhoud van de woning op “matig” en het voorzieningenniveau op “eenvoudig” te kwalificeren.

De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond Deze uitspraak is gedaan door mr. J.R. van Es – de Vries, rechter, in aanwezigheid van P.W. Hogenbirk, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 10 december 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.