Court orders eviction of mentally ill tenant's property via administrator due to severe neighbor disturbance.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Almere Zaaknummer: 11346181 \ MV EXPL 24-134 Vonnis in kort geding van 19 november 2024 in de zaak van STICHTING DE ALLIANTIE, gevestigd te Hilversum, eisende partij, hierna te noemen: De Alliantie, gemachtigde: mr. H. Sevim, tegen [gedaagde sub 1] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats] , in haar hoedanigheid van bewindvoerder over het vermogen van [gedaagde sub 2] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, gemachtigde: mr. F.T. Zoutberg. Partijen zullen hierna De Alliantie en [gedaagde sub 1] worden genoemd. De onderbewindgestelde wordt hierna [gedaagde sub 2] genoemd.

1De kern van de zaak

De Alliantie verhuurt aan [gedaagde sub 2] een woning. [gedaagde sub 1] is de bewindvoerder van [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] stopt niet met het veroorzaken van overlast voor omwonenden. De Alliantie vordert daarom in dit kort geding ontruiming van de woning met veroordeling van [gedaagde sub 1] (als bewindvoerder van [gedaagde sub 2] ) in de proceskosten. De kantonrechter wijst deze vorderingen toe en zal dit onder punt 4 toelichten. 2De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding met 42 producties; de aanvullende producties (43 tot en met 46) van De Alliantie. 2.2.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 5 november 2024. Namens De Alliantie zijn verschenen mevrouw [A] en de heer [B] , (voormalig) medewerkers Zorg en woonoverlast, bijgestaan door mr. H. Sevim. Namens [gedaagde sub 1] is verschenen mr. F.T. Zoutberg. [gedaagde sub 1] heeft op de zitting een pleitnotitie overgelegd. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat is besproken op de zitting. 2.3. Aan het einde van de mondelinge behandeling is bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

3De achtergrond van het geschil

Inleiding 3.1. De Alliantie verhuurt sinds 9 augustus 2011 aan [gedaagde sub 2] een driekamerappartement aan de [adres] te [woonplaats] (hierna: de woning of het gehuurde). [gedaagde sub 2] staat sinds 4 juni 2009 onder bewind. Zijn huidige bewindvoerder is [gedaagde sub 1] . 3.2. Sinds 2020 ontvangt De Alliantie veel (overlast)meldingen over [gedaagde sub 2] . [gedaagde sub 2] heeft op 20 december 2022 een “allonge huurovereenkomst ondertekend in het kader van een laatste kans / gedragsaanwijzing.” Daarin staat onder meer: “ Sinds januari 2020 ontvangt de Alliantie diverse meldingen waaronder, doch niet uitsluitend, over huurder:

 Overlast door aanloop van veel bezoek  Bezoek valt overige bewoners lastig  Alcohol- en middelengebruik door huurder en bezoekers  Onderverhuur/in gebruik geven van het gehuurde aan derden/daklozen  Geluidsoverlast van muziek, schreeuwen en gooien met spullen  Verwaarlozing van het gehuurde  Zorgmijdend gedrag jegens medewerkers van de Alliantie en haar ketenpartners.” 3.3. Bij brief van 20 februari 2023 heeft De Alliantie aan [gedaagde sub 2] en zijn bewindvoerder nog een (aller)laatste kans gegeven: “ (…) Laatste kans Hoewel u zich niet aan de voorwaarden in de gedragsaanwijzing hebt gehouden, heeft de Alliantie besloten een pas op de plaats te maken.

Zij begreep vanuit de hulpverlenende instanties namelijk dat zij samen met u pogingen ondernemen om uw huurgedrag te verbeteren. De Alliantie is daarom bereid af te wachten of u uw huurgedrag zult verbeteren. Namens de Alliantie spreek ik de hoop uit dat u deze kans aangrijpt. U moet deze brief beschouwen als een allerlaatste waarschuwing. Veroorzaakt u opnieuw overlast en/of houdt u zich niet aan de in de gedragsaanwijzing geformuleerde voorwaarden (de artikelen 3.1 tot en met 3.11) dan zal ik namens de Alliantie rechtsmaatregelen treffen tegen u, gericht op ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

Ik behoud mij daarbij het recht voor de ontruiming door middel van een kort geding af te dwingen. Aan een dergelijke procedure zijn kosten verbonden en ik zal dan vorderen dat u wordt veroordeeld die kosten aan de Alliantie te betalen. (…)” 3.4. De overlast is niet gestopt. Vorderingen 3.5. De Alliantie vordert kort gezegd (1) ontruiming van de woning en (2) veroordeling van [gedaagde sub 1] in de proceskosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 3.6. [gedaagde sub 1] voert verweer. 3.7. De kantonrechter zal hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, ingaan op de (verdere) stellingen van partijen.

4De beoordeling

Spoedeisend belang 4.1. Allereerst moet worden beoordeeld of er sprake is van een spoedeisend belang van De Alliantie. De kantonrechter is van oordeel dat hiervan, gelet op de aard van de vordering tot ontruiming en de gestelde voortdurende overlast, voldoende is gebleken. Ontruiming in kort geding 4.2. Toewijzing van de ontruiming in kort geding heeft het verstrekkende (en in de praktijk vaak onomkeerbare) gevolg dat de huurder zijn woning verliest. Daarom is voor toewijzing in kort geding vereist dat het in hoge mate waarschijnlijk moet zijn dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en de ontruiming eveneens zal toewijzen in een bodemprocedure.

In deze kortgedingprocedure moet de kantonrechter thans echter uitgaan van de voorshands vaststaande feiten, zonder nader onderzoek hiernaar. 4.3. De Alliantie stelt dat [gedaagde sub 2] ernstig is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichting om zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde te gedragen zoals het een goed huurder betaamt. Zo veroorzaakt [gedaagde sub 2] al sinds 2020 overlast, brengt hij schade toe aan het gehuurde, geeft hij het gehuurde zonder toestemming in gebruik aan derden en veroorzaken ook zijn bezoekers overlast. 4.4.

Op grond van artikel 7:213 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en de algemene voorwaarden is [gedaagde sub 2] verplicht zich ten aanzien van het gebruik van het gehuurde als een goed huurder te gedragen. [gedaagde sub 1] betwist dat de algemene bepalingen van toepassing zijn, maar dit kan haar niet baten: immers, ook op grond van de wet moet [gedaagde sub 2] zich als een goed huurder gedragen. Dit betekent niet alleen dat [gedaagde sub 2] voor de woning zelf goed heeft te zorgen, maar ook dat hij zich zodanig gedraagt dat aan derden die zich in de omgeving van het gehuurde bevinden, onder wie zijn buren, geen overlast wordt bezorgd.

Een dergelijke tekortkoming van de huurder kan op zichzelf tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning leiden. 4.5. Ter onderbouwing heeft De Alliantie de afgelopen jaren een omvangrijk dossier opgebouwd en in deze procedure onder meer de volgende stukken overgelegd: het overlastdossier, waarin overlastklachten zijn geregistreerd vanaf 9 november 2021 (bijgewerkt tot 30 mei 2024); vele overlastmeldingen van omwonenden; vele (sommatie)brieven van De Alliantie aan (de bewindvoerder van) [gedaagde sub 2] ; meldingen van de wijkagent; een ondertekende allonge huurovereenkomst in het kader van een laatste kans / gedragsaanwijzing”; meerdere (verslagen van) rondetafelgesprekken, waarbij ook onder meer medewerkers van de gemeente, politie en GGD aanwezig waren; een ambtelijke waarschuwing van de gemeente vanwege de overlast; beeld- en geluidopnames, onder meer van de puinhoop in het gehuurde; foto’s van schade aan het gehuurde en van de staat van de woning; een proces-verbaal van aangifte; e-mails van GGZ;

Op grond van de inhoud van de overgelegde stukken – zeker in onderling verband bezien – stelt de kantonrechter vast dat [gedaagde sub 2] structureel en gedurende een langere periode niet als een goed huurder heeft gedragen. Hierdoor is hij ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als (goed) huurder. 4.6. [gedaagde sub 1] voert – onder verwijzing naar het arrest van het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch van 24 maart 2020 – nog aan dat artikel 7:219 BW, dat ziet op aansprakelijkheid van de huurder voor derden, geen betrekking heeft op door derden veroorzaakte overlast omdat sprake moet zijn van schade aan het gehuurde.

Het beroep op dit arrest kan [gedaagde sub 1] echter – wat hier verder ook van zij – niet baten. Anders dan het geval was in dat arrest, kunnen hier namelijk de gedragingen van de bezoekers van [gedaagde sub 2] worden aangemerkt als door [gedaagde sub 2] zelf veroorzaakte overlast; hij heeft namelijk niet (voldoende) ingegrepen en toezicht gehouden op het gehuurde. [gedaagde sub 2] was op de hoogte van het feit dat zijn bezoekers met hun gedragingen overlast veroorzaakten en heeft desondanks niet de redelijkerwijs van hem te vergen maatregelen getroffen, ondanks meerdere verzoeken van De Alliantie hiertoe.

Ook om deze reden is [gedaagde sub 2] ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen als (goed) huurder. 4.7. Op grond van artikel 6:265 BW rechtvaardigt iedere tekortkoming ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Van die uitzondering is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake, ook wanneer [gedaagde sub 2] woonbelang en persoonlijke omstandigheden in aanmerking worden genomen. Daarbij weegt ten nadele van [gedaagde sub 2] mee het structurele karakter van de overlast gedurende een langere periode en het feit dat deze overlast niet is gestopt, ondanks gedragsaanwijzingen, herhaaldelijke sommaties en meerdere gegeven (laatste) kansen. [gedaagde sub 1] heeft op de zitting ook erkend dat De Alliantie, ondanks haar vele inspanningen de afgelopen jaren, niet heeft kunnen voorkomen dat [gedaagde sub 2] steeds terugvalt in zijn problematisch gedrag. 4.8.

De kantonrechter begrijpt dat de situatie mogelijk wordt veroorzaakt door de persoonlijke (psychische) problemen van [gedaagde sub 2] en dat ontruiming ingrijpende gevolgen voor hem heeft. Daar staat echter tegenover dat sprake is van ernstige tekortkomingen en van zwaarwegende belangen van De Alliantie en haar andere huurders/omwonenden. De Alliantie dient immers zoveel mogelijk te zorgen voor rustig huurgenot van haar huurders. Het belang van De Alliantie en haar (andere) huurders/omwonenden moet in dit geval zwaarder te wegen dan het belang van [gedaagde sub 2] bij woningbehoud, hoe betreurenswaardig zijn persoonlijke omstandigheden ook zijn.

Er lijkt ook voor [gedaagde sub 2] zelf een groter belang te zijn bij hulp bij zijn psychische problematiek en bij het vinden van bij zijn problematiek passende woonruimte dan bij het behouden van zijn huidige woning met de daarmee gepaard gaande overlast. Gelet op het voorgaande is de ontruiming gerechtvaardigd, ondanks de gevolgen daarvan voor [gedaagde sub 2] . 4.9. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de gevorderde ontruiming – vooruitlopend op de bodemprocedure – toewijsbaar is. De kantonrechter is namelijk voorshands van oordeel dat het hoogstwaarschijnlijk is dat een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

Van De Alliantie kan niet worden gevergd dat de uitkomst van een (lange) bodemprocedure wordt afgewacht. De Alliantie heeft er belang bij dat haar andere huurders niet (nog) langer overlast hoeven te ondervinden van [gedaagde sub 2] en zijn bezoekers. De kantonrechter ziet daarom onvoldoende aanleiding om de (meer) subsidiaire verzoeken van [gedaagde sub 1] om de ontruiming voorwaardelijk toe te wijzen of om een langere ontruimingstermijn, te honoreren. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op de gebruikelijke veertien dagen. Proceskosten 4.10. [gedaagde sub 1] moet als de in het ongelijk gestelde partij – in hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde sub 2] – de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.

De proceskosten van De Alliantie worden begroot op: - dagvaarding € 136,72 - griffierecht € 130,00 - salaris gemachtigde € 543,00 - nakosten € 135,00 + totaal € 944,72 4.11. Ook de gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5De beslissing

De kantonrechter, rechtdoende in kort geding, 5.1. veroordeelt [gedaagde sub 1] – in hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde sub 2] – om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten met alle daarin aanwezige personen en zaken, voor zover die aan De Alliantie toebehoren en niet aan [gedaagde sub 1] / [gedaagde sub 2] , en om het gehuurde met afgifte van de sleutels geheel ter vrije beschikking van De Alliantie te stellen; 5.2. veroordeelt [gedaagde sub 1] – in hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde sub 2] – in de proceskosten van € 944,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe.Als [gedaagde sub 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet zij ook de kosten van betekening betalen; 5.3. veroordeelt [gedaagde sub 1] – in hoedanigheid van bewindvoerder van [gedaagde sub 2] – in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan; 5.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 5.5. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.P.P. Hoekstra en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024. 1298 Productie 13 bij dagvaarding. Productie 17 bij dagvaarding. ECLI:NL:GHSHE:2020:1063 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHSHE:2020:1063), r.o. 6.7.2. Zie ook HR 22 juni 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AZ8743 (https://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:HR:2007:AZ8743)).