Court dismisses appeal against tax authority's property valuation due to insufficient comparable sales data.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 24/7 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 4 oktober 2024 in de zaak tussen [eiser] uit [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap [gemeente], de heffingsambtenaar. Inleiding 1.1 In deze zaak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZwaarde van de onroerende zaak aan [adres 1] in [woonplaats] (de woning). 1.2 In de beschikking van 28 februari 2023 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vastgesteld op € 619.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2022.

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook aanslagen onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij de WOZwaarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.3 Eiser heeft tegen het primaire besluit bezwaar gemaakt. In de uitspraak op bezwaar van 15 november 2023 (de bestreden uitspraak) heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser deels gegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning verlaagd naar € 605.000,-. 1.4 Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatiematrix ingediend. 1.5 Partijen hebben toestemming verleend om uitspraak te doen zonder zitting.

De rechtbank heeft bepaald dat een onderzoek ter zitting achterwege blijft en heeft daarop het onderzoek gesloten. Overwegingen Beoordelingskader 2. Eiser is eigenaar van de woning, een twee-onder-een-kap-woning uit 1982. De woning beschikt over een dakopbouw van 12 m², een aangebouwde berging van 24 m² en meerdere dakkappellen.

3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. De heffingsambtenaar handhaaft de in beroep vastgestelde waarde van € 605.000,-. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 585.000,-.

4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

5. Voor het bepalen van de WOZ-waarde van de woning, heeft de heffingsambtenaar de vergelijkingsmethode toegepast. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking van de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum (een jaar daarvoor of daarna) zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2022) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank de argumenten die eiser heeft aangevoerd, en waarmee de vastgestelde waarde wordt betwist, meewegen.

7. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft de heffingsambtenaar een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [plaats] , namelijk: [adres 2] , verkocht op 4 juni 2020 voor € 492.500,-; [adres 3] , verkocht op 12 december 2020 voor € 481.000,-; [adres 4] , verkocht op 14 mei 2021 voor € 585.000,-; [adres 5] , verkocht op 1 maart 2021 voor € 480.000,-. Het oordeel van de rechtbank 8. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de taxatiematrix aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Om tot dat oordeel te komen neemt de rechtbank in aanmerking dat de gebruikte referentieobjecten goed bruikbaar zijn. Bijvoorbeeld omdat allevier de objecten twee-onder-een-kap-woningen zijn, over vergelijkbare KOUDV-L factoren beschikken, in dezelfde omgeving zijn gelegen en niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht. Daarnaast ligt de m²-prijs lager van eisers woning dan de m²-prijs van de meeste referentiewoningen. Wat eiser in beroep aanvoert, maakt het oordeel van de rechtbank niet anders. Dat legt zij hieronder uit. Procentuele waardestijging 9.1 Eiser stelt dat de waarde van de woning in één jaar is gestegen met 30% en dat die waardestijging is opgehangen aan de verkoop van een object aan [adres 4] in [plaats] .

Het referentieobject aan [adres 4] zou niet op een normale wijze zijn verkocht, maar tegen een bedrag dat veel hoger lag dan de geplande waarde. De andere twee referentieobjecten zijn tegen veel lagere bedragen verkocht en zouden zijn geïndexeerd op basis van de verkoopprijs van het object aan [adres 4] . Daarnaast stelt eiser dat de gehanteerde prijsstijgingen door de heffingsambtenaar te hoog zijn ten opzichte van de prijsontwikkeling zoals aangegeven in het door hem overgelegde taxatierapport en dat de heffingsambtenaar niet heeft onderbouwd hoe gerekend wordt met deze prijsstijgingen. 9.2 De heffingsambtenaar stelt zich op het standpunt dat de vastgestelde WOZ-waarde van een woning voor een eerder belastingjaar geen zelfstandige betekenis toekomt bij de waardebepaling van een nieuw belastingjaar.

De waarde van een onroerende zaak wordt elk kalenderjaar opnieuw bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op de waardepeildatum voordoen. De heffingsambtenaar verwijst hierbij naar een uitspraak van het Gerechtshof Arnhem Leeuwarden. Over de verkoop van het object aan [adres 4] verklaart de heffingsambtenaar dat volgens de taxateur de woning onder normale omstandigheden is verkocht. De heffingsambtenaar voert verder aan dat het hem vrij staat om de waarde van de woning te onderbouwen met die referentiewoningen die hij het meest geschikt acht, waarbij hij bij het bepalen van de WOZ-waarde mag aansluiten bij die vergelijkingsobjecten waarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. 9.3 De rechtbank begrijpt dat eiser moeite heeft met de waardestijging.

De rechtbank overweegt echter dat de waarde van een woning, gelet op het systeem van de waardebepaling volgens de Wet WOZ, niet kan worden afgeleid uit een vergelijking met de WOZ-waarde op de vorige waardepeildatum of uit een percentage van een vorige WOZ-waarde. De WOZ-waarde moet worden vastgesteld aan de hand van een vergelijking met verkoopcijfers van referentiewoningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Een vergelijking met een eerder vastgestelde waarde, verhoogd of verlaagd met regionale of landelijke percentages, is onvoldoende nauwkeurig en kan daarom niet als maatstaf worden gebruikt.

Het stijgingspercentage kan dan ook geen reden zijn om de waardevaststelling onjuist te achten. 9.4 Ten aanzien van het object aan [adres 4] overweegt de rechtbank als volgt. In het belastingrecht is er sprake van een vrije bewijsleer. Dit betekent dat partijen in een geschil over de WOZ-waarde vrij zijn om, ter onderbouwing van de door hen voorgestane waarden, een bewijsmiddel te kiezen. De heffingsambtenaar mag dus zelf bepalen hoe hij de waarde onderbouwt. Niet gebleken is dat het object aan [adres 4] op een ongebruikelijke wijze is verkocht en daarom onbruikbaar is als referentieobject.

Ook is niet gebleken uit de taxatiematrix dat de andere referentiewoningen zijn geactualiseerd op basis van de verkoop van [adres 4] . De heffingsambtenaar heeft de woning met vier goed vergelijkbare woningen vergeleken in dezelfde omgeving. Daarmee heeft de heffingsambtenaar de waarde van de woning op de juiste manier onderbouwd. De beroepsgrond slaagt niet. Taxatierapport van Calcasa 10.1 Eiser verwijst naar een door hem overgelegd taxatierapport van Calcasa Desktop taxatie waarin staat dat de waardestijging over de genoemde periode in de omgeving [plaats] rond de 20% ligt, in tegenstelling tot de gehanteerde waardestijging van 30% door de heffingsambtenaar.

Eiser voert daarnaast aan dat, in tegenstelling tot wat de heffingsambtenaar stelt, het taxatierapport van Calcasa wel voldoet aan de ficties van de Wet WOZ omdat er een onafhankelijk taxateur betrokken wordt bij de opstelling ervan. 10.2 Naast het feit dat de heffingsambtenaar stelt dat het door eiser overgelegde taxatierapport niet geldig is omdat het opgesteld zou zijn door een computerprogramma, wijst de heffingsambtenaar erop dat de referentiepanden in het rapport verkocht zijn in 2018 en 2015. Dat valt niet rond de waardepeildatum en ook daarom zou het rapport onbruikbaar zijn. 10.3 De rechtbank oordeelt als volgt.

De door eiser ingebrachte waardebepaling van Calcasa kan niet tot aanpassing van de vastgestelde waarde leiden. Omdat de gebruikte referentiepanden niet rond de waardepeildatum zijn verkocht, zijn de verkopen niet goed vergelijkbaar. Daarnaast is de waardebepaling in het rapport weinig specifiek, zo ontbreekt bijvoorbeeld de waardering van de KOUDV-L factoren en hoe rekening is gehouden met deze of andere verschillen. Dat maakt dat deze waardebepaling minder geschikt is dan de taxatiematrix van de heffingsambtenaar. De rechtbank acht de waardebepaling van Calcasa dan ook onvoldoende overtuigend om te concluderen dat de heffingsambtenaar de Woz-waarde van de woning te hoog heeft vastgesteld.

De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie en gevolgen 11. Het beroep is ongegrond omdat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Er bestaat daarom geen aanleiding voor een veroordeling van de proceskosten of vergoeding van het betaalde griffierecht. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. E.M. van der Linde, rechter, in aanwezigheid van mr. E. Stumpel, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 4 oktober 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Op grond van artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht. ECLI:NL:GHARL:2013:6268. Zie het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 19 november 2002, ECLI:NL:GHLEE:2002:AF1499 en het arrest van Gerechtshof Leeuwarden van 10 februari 2006, ECLI:NL:GHLEE:2006:AV1715. Zie het arrest van Gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:2163.

Zie bv het arrest van het gerechtshof Den Haag van 6 oktober 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2112 en het arrest van het gerechtshof Amsterdam 20 juli 2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:2215.