Court partially allows appeal, reducing property value and awarding costs against tax authority.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/965 uitspraak van de meervoudige kamer van 3 juli 2024 in de zaak tussen [eiseres] B.V., uit [plaats 1] , eiseres (gemachtigde: G. Gieben), en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , de heffingsambtenaar (gemachtigde: B. Olieman). Inleiding 1.1. In een beschikking van 19 februari 2022 heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van het object aan de [adres] te [plaats 2] (het object) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 646.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.

De heffingsambtenaar heeft bij deze beschikking aan eiseres als eigenaar van het object ook een aanslag onroerendezaakbelasting opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiseres heeft bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de WOZ-waarde van het object. 1.2. In een uitspraak op bezwaar van 7 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard en heeft de heffingsambtenaar de waarde gehandhaafd. 1.3. Eiseres heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.4.

De zaak is behandeld op de zitting van 10 april 2024. Eiseres is vertegenwoordigd door [A] namens haar gemachtigde, vergezeld door taxateur [taxateur] . De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Overwegingen 1. Het object is een uitvaartcentrum. De aula is gebouwd in 1959. In 1978 en 1999 is het object uitgebreid met opbaarruimten en zaalruimte. Het object heeft een oppervlakte van ongeveer 880 m² en ligt op een kavel van 1.105 m². Eiseres is eigenaar (niet gebruiker) van het object. Ingetrokken beroepsgrond 2.

Eiseres heeft op de zitting de beroepsgrond dat het object exclusief btw moet worden gewaardeerd, ingetrokken. De rechtbank zal deze grond daarom niet verder bespreken. Het geschil 3. In geschil is de WOZ-waarde op de waardepeildatum. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde vastgesteld op € 646.000,-. Eiseres bepleit een waarde van € 478.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde.

4. De rechtbank stelt vast dat de heffingsambtenaar het object heeft gewaardeerd op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Tussen partijen is niet in geschil dat deze methode een geschikte methode van waarderen is in de onderhavige situatie. Bij toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van een opstal gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, veroudering bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. De heffingsambtenaar heeft bij het bepalen van de restwaarde van het object gebruik gemaakt van de taxatiewijzer crematoria en de kengetallen die horen bij archetype L783010N (uitvaartcentrum 1966-1985).

5. Omdat eiseres de vastgestelde waarde heeft betwist, dient de heffingsambtenaar aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Bij de beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, dienen de beroepsgronden van eiseres en wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd in de overwegingen te worden betrokken. Indien de heffingsambtenaar niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of eiseres de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt.

Bewijslast restwaarde 6. Partijen verschillen van mening bij wie de bewijslast van de hoogte van de restwaarde ligt als beide partijen de taxatiewijzer als uitgangspunt van de waardering aanvaarden. De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat de bewijslast voor de onderbouwing van de hoogte van de restwaarde op de heffingsambtenaar rust. De rechtbank volgt daarmee de lijn in de rechtspraak van het gerechtshof ’s-Hertogenbosch. Restwaarde 7. Eiseres voert aan dat de heffingsambtenaar voor het bepalen van de restwaarde van het object gebruik geeft gemaakt van de kengetallen uit de taxatiewijzer crematoria.

Daar is eiseres het niet mee eens. Deze kengetallen zijn naar de mening van eiseres onvoldoende onderbouwd en bovendien te hoog.

8. De heffingsambtenaar is bij de onderbouwing van de restwaarde van het object uitgegaan van de gemiddelde percentages van de kengetallen uit de taxatiewijzer. De kengetallen vallen daarmee binnen de bandbreedtes van de percentages die zijn opgenomen in de taxatiewijzer.

9. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de enkele verwijzing naar de bandbreedtes uit de taxatiewijzer crematoria de restwaarde onvoldoende heeft onderbouwd. De bandbreedtes uit de taxatiewijzer missen een voldoende onderbouwing. Bij de taxatiewijzer crematoria zijn namelijk geen marktgegevens opgenomen over de restwaarde van crematoria. De heffingsambtenaar kon daarom niet zonder meer aansluiten bij de gemiddelde restwaarde zoals die uit de taxatiewijzer crematoria volgt. De heffingsambtenaar heeft ook niet onderbouwd waarom in dit geval het midden van de bandbreedte moet worden aangehouden. De beroepsgrond slaagt.

10. Dit betekent dat de heffingsambtenaar op basis van zijn waardering aan de hand van de gecorrigeerde vervangingswaarde niet aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van het object op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. De beroepsgrond dat de heffingsambtenaar functionele veroudering had moeten toepassen in verband met een correctie verandering bouwwijze wordt daarom niet verder besproken.

11. Eiseres heeft op de zitting erkend dat zij de door haar verdedigde restwaarde evenmin aannemelijk heeft gemaakt. Huurwaardekapitalisatiefactor 12. De heffingsambtenaar heeft in beroep de waarde van het object ook berekend met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij deze methode wordt de huurwaarde van een onroerende zaak vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van het object zelf of van vergelijkbare objecten. De rechtbank stelt vast dat niet in geschil is dat de huurwaardekapitalisatiemethode geschikt is om de waarde van de onroerende zaak mee te bepalen.

13. Op de zitting heeft de heffingsambtenaar toegelicht dat de huurwaarde van het object is gebaseerd op een geschatte huurwaarde, omdat eiseres geen informatie over de huurwaarde per waardepeildatum heeft aangeleverd. Naar het oordeel van de rechtbank mag de heffingsambtenaar een geschatte huurwaarde van een referentieobject als onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde hanteren, mits deze in lijn ligt met de huurwaardes van referentieobjecten waarvan gerealiseerde huurcijfers bestaan. De heffingsambtenaar heeft echter geen huurwaardes van soortgelijke onroerende zaken aangeleverd.

Dat betekent dat de heffingsambtenaar ook niet aan de hand van de huurwaardekapitalisatiefactor aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde op de waardepeildatum niet te hoog is vastgesteld. Dat eiseres geen informatie over de huurwaarde per waardepeildatum heeft aangeleverd doet daar niet aan af. Conclusie en gevolgen 14. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan beiden niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden stelt de rechtbank de waarde daarom schattenderwijs vast op € 630.000,-. De rechtbank bepaalt verder dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig vermindert.

Immateriële schadevergoeding 15. Eiseres heeft verzocht om een vergoeding van immateriële schade, omdat de procedure over haar belastingaanslag onredelijk lang heeft geduurd. De rechtbank toetst dit verzoek aan artikel 17, eerste lid, van de Grondwet en neemt daarbij artikel 6 van het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens en de daarvan afgeleide rechtspraak als uitgangspunt.

16. De redelijke termijn is overschreden als de bezwaar- en beroepsfase samen langer dan 2 jaar hebben geduurd. Daarbij is een termijn van 6 maanden voor de behandeling van het bezwaar en een termijn van 1,5 jaar voor de behandeling van het beroep redelijk.

17. Tussen het ontvangst van het bezwaarschrift op 3 maart 2022 en de uitspraak zit 2 jaar en 4 maanden. De redelijke termijn is dus met 4 maanden overschreden.

18. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het derde lid van dit artikel geldt voor de schadevergoeding vanwege een overschrijding van de redelijke termijn een wettelijk tarief van € 50,- per half jaar. Op grond van het overgangsrecht is die bepaling in deze zaak niet van toepassing, omdat de redelijke termijn voor 1 januari 2024 is aangevangen. De rechtbank hanteerde ditzelfde tarief echter al als forfaitair uitgangspunt en ziet geen reden om daar van af te wijken. Vanwege een overschrijding van 4 maanden heeft eiseres dus recht op € 50,- schadevergoeding.

19. De termijnoverschrijding is geheel te wijten aan de heffingsambtenaar. De zaak heeft in de bezwaarfase ruim 5 maanden te lang geduurd en de beroepsfase is binnen 1,5 jaar afgedaan. Dat leidt ertoe dat de heffingsambtenaar € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres moet betalen. Proceskostenvergoeding 20. Omdat het beroep gegrond is, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan eiseres vergoeden en krijgt eiseres ook een vergoeding van haar proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. De vergoeding is met toepassing van het Besluit proceskosten bestuursrecht als volgt berekend.

Voor de rechtsbijstand door een gemachtigde krijgt eiseres een vast bedrag per proceshandeling. In bezwaar heeft elke proceshandeling een waarde van € 310,-. In beroep heeft elke proceshandeling een waarde van € 875,-. Eiseres heeft zowel in bezwaar als in beroep gevraagd om vergoeding van de proceskosten. De gemachtigde heeft een bezwaarschrift ingediend, de hoorzitting bijgewoond, een beroepschrift ingediend en heeft aan de zitting van de rechtbank deelgenomen. Deze vergoeding bedraagt dan in totaal € 2.370,-. Overeenkomstig de richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven (Stcrt. 2018/28796) inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties stelt de rechtbank de vergoeding voor de door eiseres ingebrachte taxatiekaart vast op € 314,60 (2 uur voor een niet-inpandige woningtaxatie à € 130,- per uur, verhoogd met btw).

21. Eveneens overeenkomstig die richtlijn komen de kosten van de taxateur die aanwezig was bij het horen in beroep voor vergoeding in aanmerking. Hierbij wordt hetzelfde tarief in aanmerking genomen als voor de taxatiewerkzaamheden geldt. De rechtbank stelt deze kosten vast op € 471,90 (zittingsduur 1 uur en reistijd 2 uren à € 130,-, verhoogd met btw).

22. De vergoeding voor de proceskosten bedraagt in totaal € 3.156,50. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar van 7 februari 2023; - stelt de waarde van het object voor het belastingjaar 2022 vast op € 630.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021 en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats komt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot het betalen van € 50,- aan schadevergoeding aan eiseres; - veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 3.156,50 aan proceskosten aan eiseres; - bepaalt dat de heffingsambtenaar het betaalde griffierecht van € 365,- aan eiseres moet vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, voorzitter, en mr. J.A. Spee en mr. M.W.A. Schimmel, leden, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 juli 2024. griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. ECLI:NL:GHSHE:2024:616. Artikel IV, onder b, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.

Zie de uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481, r.o. 9 tot en met 12. Zie ook Gerechtshof Amsterdam 4 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:1524.