Administrative court dismisses tax authority's valuation of property due to insufficient evidence and grants relief.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 23/5852 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 mei 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: W.H. Verdouw), en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] , verweerder (gemachtigde: B. Olieman). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de hoogte van de WOZ-waarde van de woning aan de [adres] in [woonplaats] (de woning). 1.1. De heffingsambtenaar heeft met de beschikking van 18 februari 2023 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de WOZ-waarde van de woning vastgesteld op € 386.000,-.

De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2022 en geldt voor het belastingjaar 2023. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd. De WOZ-waarde is daarvoor als heffingsmaatstaf gehanteerd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 17 oktober 2023 (de bestreden uitspraak) de waarde van de woning en de daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelastingen gehandhaafd. 1.3.

Eiser heeft beroep ingesteld tegen de bestreden uitspraak. 1.4. Het beroep is behandeld op de online zitting van 22 februari 2024. Partijen hebben zich op de zitting laten vertegenwoordigen door hun gemachtigde. Overwegingen De aanleiding voor deze procedure 2. Eiser is eigenaar van de woning, een geschakelde semibungalow uit 1985. De woning ligt op een perceel van 283 m².

3. Partijen verschillen van mening over de waarde van de woning per 1 januari 2022. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 340.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft in beroep de vastgestelde waarde.

4. De waarde die op grond van de Wet WOZ moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de onroerende zaak op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop zou zijn aangeboden. Omdat eiser stelt dat de WOZ-waarde te hoog is, moet de heffingsambtenaar aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De beoordeling van de zaak 5. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar er niet in is geslaagd om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

De heffingsambtenaar heeft namelijk onvoldoende gegevens verstrekt aan de rechtbank om te kunnen beoordelen of de waarde niet te hoog is. In beroep heeft de heffingsambtenaar geen taxatiematrix en/of taxatierapport ingebracht om de waarde te onderbouwen. De rechtbank heeft van de heffingsambtenaar in beroep een stuk ontvangen genaamd ‘bijlage 1 Matrix op basis van de door de gemeente voorgestane referentieverkopen’. Op basis van de toelichting van eiser op de zitting begrijpt de rechtbank dat dit een taxatiematrix is die eiser zelf heeft opgesteld aan de hand van een taxatiematrix van de heffingsambtenaar die eiser in bezwaar heeft ontvangen.

Kennelijk heeft de heffingsambtenaar in bezwaar wel een taxatiematrix opgesteld, maar de rechtbank kan deze niet beoordelen want zij heeft alleen de door eiser bewerkte versie van de taxatiematrix gekregen van de heffingsambtenaar. Verder bevat het taxatieverslag dat is verstrekt te weinig gegevens om daaruit te kunnen afleiden dat de WOZ-waarde niet te hoog is. In het taxatieverslag wordt de woning van eiser vergeleken met een drietal woningen waarvan de verkoopcijfers en verkoopdata worden genoemd, maar er is bijvoorbeeld niet inzichtelijk gemaakt of er waardebepalende verschillen zijn en zo ja, hoe rekening is gehouden met de verschillen.

6. Daarmee komt de rechtbank toe aan de vraag of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde van € 340.000,- niet te laag is. De rechtbank is van oordeel dat dit niet zo is. In de taxatiematrix die eiser in bezwaar heeft opgesteld onderbouwt hij een waarde van € 348.000,-, maar in beroep bepleit eiser een lagere waarde. Voor deze waarde heeft hij geen onderbouwing gegeven.

7. Omdat partijen de door hen voorgestane waarden onvoldoende aannemelijk hebben gemaakt, stelt de rechtbank zelf de waarde van de woning op de waardepeildatum schattenderwijs vast op € 350.000,- Proceskosten en griffierecht 8. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat eiser recht heeft op vergoeding van de proceskosten en het griffierecht. 8.1. Over de te vergoeden proceskosten overweegt de rechtbank het volgende. Op 1 januari 2024 is artikel 30a van de Wet WOZ in werking getreden. Op grond van het eerste en tweede lid worden de te vergoeden proceskosten vermenigvuldigd met de daar bepaalde factor.

Op grond van het overgangsrecht blijft deze wettelijke vermenigvuldigingsfactor echter buiten toepassing, omdat de aanslag en de uitspraak op bezwaar van voor 1 januari 2024 dateren. De rechtbank bepaalt de wegingsfactor voor de proceskosten overeenkomstig haar uitgangspunten. 8.2. In deze zaak gaat het over de WOZ-waarde van een woning. De gemachtigde heeft geen gebruik gemaakt van een gestandaardiseerde werkwijze. Dat betekent dat de rechtbank een wegingsfactor van 0,5 hanteert. Voor de rechtsbijstand in bezwaar beroep wordt € 310,- toegekend (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting), met een waarde per punt van € 310,- en een wegingsfactor 0,5).

In afwijking van het Besluit proceskosten bestuursrecht maar in lijn met de rechtspraak van de Hoge Raad hanteert de rechtbank voor de beroepsfase een waarde per punt van € 837,-. Voor de rechtsbijstand in bezwaar beroep wordt € 837,- toegekend (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor de aanwezigheid op de zitting, met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 0,5). Daarnaast wordt € 128,26 toegekend voor de kosten van het taxatierapport dat eiser heeft laten opstellen in bezwaar. De proceskostenvergoeding bedraagt in totaal € 1.275,26. 8.3.

De rechtbank wijst de heffingsambtenaar erop dat hij op grond van deze uitspraak te vergoeden bedragen voor proceskosten en griffierecht uitsluitend mag uitbetalen op een bankrekening die op naam staat van eiser. Dat volgt uit artikel 30a, vierde lid, van de Wet WOZ, waarvoor geen overgangsrecht geldt. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de bestreden uitspraak; - stelt de waarde van de woning voor het belastingjaar 2023 vast op € 350.000,- en bepaalt dat de heffingsambtenaar de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig vermindert; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de bestreden uitspraak; - veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 1.275,26; - draagt de heffingsambtenaar op het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. R.C. Stijnen, rechter, in aanwezigheid van mr. C.L. Fix, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 mei 2024. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Artikel IV, onder a, van de Wet herwaardering proceskostenvergoedingen WOZ en bpm.

Uitspraak van 4 september 2023, ECLI:NL:RBMNE:2023:4481, overwegingen 15-31.