Administrative court dismisses appeal against high property tax assessment based on comparative valuation method.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/5178 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder (gemachtigde: P.E. Boersma). Procesverloop In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 1.082.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 4 oktober 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 5 oktober 2023. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, P.E. Boersma, vergezeld door [taxateur] (taxateur). Overwegingen Inleiding 1. De woning is een in 2006 gebouwde vrijstaande woning met een berging. Bij de woning behoort een perceel met een oppervlakte van 597 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde van € 963.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 1.082.000,-. Beoordelingskader 3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met 3 verkopen in [woonplaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 1 november 2019 voor € 1.220.000,-; - [adres 3] , verkocht op 30 oktober 2020 voor € 1.160.000,-; - [adres 4] , verkocht op 20 oktober 2020 voor € 1.035.000,-. Beoordeling van het geschil Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt? 6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling, ligging en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woning de laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft gebruiksoppervlakte.

Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De op de zaak betrekking hebbende stukken 8. Eiser stelt dat verweerder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden. In het bezwaarschrift heeft eiser aan verweerder verzocht om toe te zenden: “Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen.” 9. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen de gegevens verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Het taxatieverslag valt zonder meer onder de werkingssfeer van deze bepaling. Ook gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, moeten in afschrift worden verstrekt. Daarvoor is nodig dat degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens.

10. Eiser heeft van verweerder het taxatieverslag en de grondstaffel ontvangen. Informatie over “minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen” heeft verweerder echter niet verstrekt. In de uitspraak op bezwaar is daarover overwogen ”De gemeente heeft bij het taxeren met een veel groter aantal woningen vergeleken dankzij de modelmatige waardebepaling, maar op het taxatieverslag worden in de regel drie andere verkochte woningen vermeld.” 11. De rechtbank is van oordeel dat de gevraagde gegevens niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen.

De “minstens 6 referentiewoningen”, voor zover de drie woningen die op het taxatieverslag staan daar niet onder vallen, betreffen woningen die verweerder wellicht wel aan de vaststelling van de waarde ten grondslag had kunnen leggen, maar die daaraan niet ten grondslag zijn gelegd. Ook tegen de achtergrond dat binnen de modelmatige waardebepaling een selectie van geschikte referentiewoningen plaatsvindt, zijn de woningen die niet of minder geschikt zijn bevonden niet aan te merken als gegevens die aan de waardebepaling ten grondslag liggen. Staat van onderhoud referentiewoningen 12.

Eiser stelt aan de hand van de zwart-wit foto’s op de overgelegde Vastgoedkaarten dat verweerder de staat van onderhoud van de referentiewoningen ten onrechte als voldoende en goed heeft ingeschat. De staat van onderhoud zou uitstekend moeten zijn. De rechtbank volgt eiser niet. Verweerder kent de kwalificatie ‘uitstekend’ aan de staat van onderhoud toe als deze ‘zo goed als nieuw’ is. Eiser heeft geen eigen informatie verstrekt waaruit blijkt dat verweerders kwalificatie te laag is. Nog daargelaten dat de foto’s niet geschikt zijn om de staat van onderhoud precies te beoordelen, is de rechtbank van oordeel dat het niet aannemelijk is dat deze ‘zo goed als nieuw’ is omdat het woningen uit de periode 2006 tot 2013 betreft.

Ligging 13. Eiser stelt verder dat er onvoldoende rekening is gehouden met de verschillen in ligging van de woning en de referentiewoning. Volgens eiser grenst [adres 3] en [adres 4] aan het water. Deze woningen hebben uitzicht op het water. [adres 2] grenst aan een park. Volgens eiser is de woning gelegen nabij het park, maar grenst deze niet aan het park. De rechtbank is van oordeel dat eiser hiermee niet onderbouwd waarom dit liggingsaspect een waardedrukkend effect heeft ten opzichte van de referentiewoningen. Uit de taxatiematrix blijkt verder alle woningen grenzen aan het [naam] .

De beroepsgrond slaagt niet. Referentiewoningen met erfpacht 14. Eiser wijst erop dat op de iWOZ-vastgoedkaarten bij de referentiewoningen staat: “Eigendom belast met erfpacht”. Eiser stelt zich op het standpunt dat deze woningen niet als onderbouwing gebruikt kunnen worden. De rechtbank volgt het standpunt van eiser niet. De rechtbank overweegt dat de referentiewoningen en de woning van eiser in dezelfde buurt zijn gelegen en in dezelfde periode zijn gebouwd bij de ontwikkeling van [wijk] . Het is dan ook aannemelijk dat op de woning van eiser eenzelfde recht van erfpacht rust als dat van de referentiewoningen.

Omdat bij de bepaling van de waarde van de woning van eiser in verband met artikel 17, tweede lid van de Wet WOZ moet worden uitgegaan van de volle eigendomswaarde van de onroerende zaak, behoort geen rekening te worden gehouden met een recht van erfpacht. Verweerder heeft de referentiewoningen dan ook mogen gebruiken om de waarde van de woning van eiser vast te stellen. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie 15. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond.

Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2024. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak.

Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.

Arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.