Administrative court dismisses appeal against tax authority's property valuation based on insufficient reference sales data.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/4938 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 1 maart 2024 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [plaats], verweerder (gemachtigde: P.E. Boersma). Procesverloop In de beschikking van 28 februari 2022 (het primaire besluit) heeft de heffingsambtenaar op grond van de Wet waardering onroerende zaken (wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak op het adres [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 283.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.

Bij deze beschikking heeft de heffingsambtenaar aan eiser als eigenaar van deze woning ook een aanslag onroerendzaakbelasting en een aanslag watersysteemheffing opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. Eiser is tegen het primaire besluit in bezwaar gegaan. In de uitspraak op bezwaar van 21 september 2022 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van eiser ongegrond verklaard en de WOZ-waarde van de woning gehandhaafd. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift met een taxatierapport ingediend.

De zaak is behandeld op de digitale zitting van 5 oktober 2023. De gemachtigde van eiser is verschenen. De heffingsambtenaar heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, P.E. Boersma, vergezeld door [taxateur] (taxateur). Overwegingen Inleiding 1. De woning is een in 1926 gebouwde benedenwoning met een berging. Bij de woning behoort een tuin met een oppervlakte van 30 m2.

2. In geschil is de WOZ-waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde van € 283.000,-. Verweerder handhaaft in beroep de vastgestelde waarde van € 225.000,-. Beoordelingskader 3. De WOZ-waarde van de woning is de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

4. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet te hoog is vastgesteld. Bij de beoordeling of dit het geval is, zal de rechtbank wat eiser ter betwisting van de vastgestelde waarde heeft aangevoerd, meewegen.

5. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overlegd, waarin de woning wordt vergeleken met vier verkopen in [woonplaats] , te weten: - [adres 2] , verkocht op 17 juni 2021 voor € 312.000,-; - [adres 3] , verkocht op 3 juli 2020 voor € 275.020,-; - [adres 4] , verkocht op 30 juli 2021 voor € 363.062,-; - [adres 5] , verkocht op 22 april 2020 voor € 265.000,-. Beoordeling van het geschil Heeft verweerder de waarde aannemelijk gemaakt? 6. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat uitstraling, ligging en type betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Uit de matrix volgt dat verweerder voor de woning de een na laagste eenheidsprijs hanteert. Met de taxatiematrix maakt verweerder verder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning, onder meer wat betreft de gebruiksoppervlakte, de grootte van de tuin en de kwaliteit van de voorzieningen.

Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

7. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De op de zaak betrekking hebbende stukken 8. Eiser stelt dat verweerder artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ heeft geschonden. In het bezwaarschrift heeft eiser aan verweerder verzocht om toe te zenden: “Minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen.” 9. Op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ moet de heffingsambtenaar aan degene die een WOZ-beschikking heeft gekregen de gegevens verstrekken die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. Het taxatieverslag valt zonder meer onder de werkingssfeer van deze bepaling. Ook gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, moeten in afschrift worden verstrekt. Daarvoor is nodig dat degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens.

10. Eiser heeft van verweerder het taxatieverslag en de grondstaffel ontvangen. Informatie over “minstens 6 referentiewoningen gekoppeld aan de waardering van de onderhavige woning die volgens u de waarde onderbouwen” heeft verweerder echter niet verstrekt. In de uitspraak op bezwaar is daarover overwogen ”De gemeente heeft bij het taxeren met een veel groter aantal woningen vergeleken dankzij de modelmatige waardebepaling, maar op het taxatieverslag worden in de regel drie andere verkochte woningen vermeld.” 11. De rechtbank is van oordeel dat de gevraagde gegevens niet onder de reikwijdte van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ vallen.

De “minstens 6 referentiewoningen”, voor zover de drie woningen die op het taxatieverslag staan daar niet onder vallen”, betreffen woningen die verweerder wellicht wel aan de vaststelling van de waarde ten grondslag had kunnen leggen, maar die daaraan niet ten grondslag zijn gelegd. Ook tegen de achtergrond dat binnen de modelmatige waardebepaling een selectie van geschikte referentiewoningen plaatsvindt, zijn de woningen die niet of minder geschikt zijn bevonden niet aan te merken als gegevens die aan de waardebepaling ten grondslag liggen.

De door eiser aangedragen referentiewoningen 12. Volgens eiser is onvoldoende rekening gehouden met de door hem aangedragen woningen [adres 6] en [adres 7] . Deze woningen heeft verweerder niet als referentiewoningen meegenomen. Verweerder heeft op de zitting toegelicht dat hij deze woningen niet in de onderbouwing heeft meegenomen omdat het bovenwoningen zijn. Deze woningen zijn minder geschikt dan de benedenwoningen die verweerder heeft gebruikt. De rechtbank kan het standpunt van verweerder volgen. De benedenwoningen hebben ook allen een tuin in tegenstelling tot de woningen die eiser heeft aangedragen.

Het standpunt van eiser dat de ligging van de bovenwoningen beter zou zijn, deelt de rechtbank niet, omdat verweerder ook twee referentiewoningen heeft gehanteerd die in dezelfde straat zijn gelegen. De beroepsgrond slaagt niet. Conclusie 13. De rechtbank is dan ook van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J.

Catsburg, rechter, in aanwezigheid van A. Kasi, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 1 maart 2024. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl.

Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Arrest van de Hoge Raad van 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052.