Court orders seller to return school building and refund purchase price in breach of contract case.

RECHTBANK Midden-Nederland Civiel recht handelskamer locatie Utrecht Zaaknummer: C/16/565785 / KG ZA 23-615 Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak in het kort geding van 1 december 2023 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [eiseres] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 1] , eiseres, advocaat: mr. M.F. Vermeer en R. den Boogert te Amsterdam, tegen de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [gedaagde] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 2] , gedaagde, advocaat: mr. M. de Wijs. Partijen zullen hierna [eiseres] en [gedaagde] genoemd worden. 1De procedure 1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding met als producties 1 t/m 11, - de akte houdende overlegging producties 1 t/m 4, 1.2. Op 1 december 2023 heeft mr. N.A.J. Purcell, voorzieningenrechter, bijgestaan door mr. M.A. van Dijk-Overmars, griffier, een mondelinge behandeling gehouden in bovengenoemde zaak. Hierbij was namens [eiseres] aanwezig [A] (bestuurder), bijgestaan door mrs. M.F. Vermeer en R. den Boogert. Namens [gedaagde] was de heer [B] (bestuurder) aanwezig, bijgestaan door mr. M. de Wijs. Namens beide partijen zijn pleitaantekeningen overgelegd.

Van deze zitting heeft de griffier aantekeningen gemaakt. 1.3. Na afloop van de zitting heeft de voorzieningenrechter met toepassing van artikel 29a van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering mondeling uitspraak gedaan. De beslissing en de motivering van de beslissing zijn hierna onder 3 en 4 weergegeven. Voor de duidelijkheid is in dit proces-verbaal onder 2 toegevoegd waar de zaak over gaat. 2Waar gaat de zaak over? 2.1. Begin 2022 heeft [gedaagde] aan [eiseres] een schoolgebouw in [plaats 1] verkocht. [eiseres] wilde het perceel herontwikkelen tot woningen en appartementen.

In de koopovereenkomst is opgenomen dat als [eiseres] niet uiterlijk 21 maart 2023 de voor de realisatie van het nieuwbouwplan benodigde vergunningen en de benodigde medewerking van de overheid onherroepelijk heeft verkregen, [gedaagde] moet meewerken aan de teruglevering van het schoolgebouw. Deze situatie heeft zich voorgedaan. Partijen zijn overeengekomen dat het perceel op 29 september 2023 aan [gedaagde] zou worden terug geleverd. Dat is niet gebeurd, omdat [gedaagde] liet weten dat zij de koopsom niet kon voldoen. [eiseres] vordert in dit kort geding dat [gedaagde] meewerkt aan het passeren van de leveringsakte van het schoolplein en de koopsom aan [eiseres] terugbetaalt. 3De beoordeling 3.1. [eiseres] krijg gelijk. [gedaagde] moet meewerken aan de (terug)levering van het schoolgebouw aan [eiseres] en de (terug)betaling van de koopsom.

Het spoedeisend belang 3.2. [eiseres] heeft een spoedeisend belang. De overeengekomen datum van (terug-) levering is inmiddels twee maanden verstreken. De teruglevering van het schoolgebouw 3.3. De gevorderde teruglevering van het schoolgebouw en de terugbetaling van de koopsom per 8 december 2023 zal worden toegewezen. [gedaagde] erkent dat zij het schoolgebouw aan [eiseres] moet terugnemen en de koopsom moet terugbetalen. Zij heeft alleen verweer gevoerd tegen de datum waarop de teruglevering plaats moet vinden. Hoewel zij erkent dat zij al sinds 29 september 2023 gehouden is aan levering mee te werken, stelt [gedaagde] dat het vanwege de drukte in de decembermaand praktisch niet mogelijk is om op 8 december 2023 een notaris te vinden die tijd heeft om de akte te passeren.

Dit verweer slaagt niet. Het is algemeen bekend dat december een drukke maand is in het notariaat, maar [gedaagde] laat na haar stelling enigszins te concretiseren, bijvoorbeeld door te laten zien dat de door partijen eerder al aangezochte notaris (mr. [C] ) die dag geen tijd heeft en dat andere notarissen die dag ook niet kunnen. Bovendien stelt [eiseres] dat zij wel een notaris kan vinden die op deze korte termijn de akte kan passeren. Het petitum is zo geformuleerd dat als de door partijen al aangezochte notaris, mr. [C] , of een andere door [gedaagde] aangewezen notaris niet op 8 december 2023 de akte kan passeren, [eiseres] een notaris mag aanwijzen.

De invulling van dit praktische punt zou zo op het bord van [eiseres] komen. Nu zij het vermeende probleem stelt te kunnen oplossen, kan de vordering worden toegewezen. Daarbij komt nog dat alleszins in de verwachting ligt dat [gedaagde] de veroordeling niet zal nakomen waarmee de discussie of er op 8 december a.s. een notaris beschikbaar is waarschijnlijk puur theoretisch is. De dwangsommen 3.4. De gevorderde dwangsommen zullen worden afgewezen. Een dwangsom is bedoeld als prikkel tot nakoming van een veroordeling. Het is vaste rechtspraak dat het opleggen van een dwangsom zinloos is als sprake is van prestatieonmacht (vaak, zoals hier, betalingsonmacht) bij de veroordeelde.

Op basis van de op dit moment door partijen aangeleverde informatie gaat de voorzieningenrechter er vanuit dat [gedaagde] op dit moment de koopsom niet kan terugbetalen en de veroordeling niet kan nakomen. In artikel 7 van de door partijen op 22 maart 2022 aangegane koopovereenkomst hebben partijen expliciet voorzien dat [gedaagde] na de levering van het schoolgebouw geen vermogen meer zou bezitten. Op 22 maart 2022 waren partijen het dus met elkaar eens dat [gedaagde] na de levering van het schoolgebouw geen vermogen meer zou bezitten. [eiseres] heeft aangevoerd dat [gedaagde] op dit moment wel vermogen heeft. [gedaagde] is eigenaar van een onroerende zaak in [plaats 2] .

Het gaat er echter om of [gedaagde] aan haar verplichting kan voldoen, te weten: het overboeken van ruim 2,5 miljoen euro op de kwaliteitsrekening van de notaris de dag voor teruglevering. [eiseres] legt op geen enkele wijze uit hoe het feit dat [gedaagde] een onroerende zaak in [plaats 2] heeft betekent dat zij ruim 2,5 miljoen euro op de kwaliteitsrekening van de notaris kan storten. Bij gebreke van die uitleg doet het feit dat [gedaagde] deze onroerende zaak bezit dus niet ter zake. 3.5. Bij de vraag of de veroordeelde kan voldoen, moet de rechter kijken naar de veroordeelde zelf en dat is hier [gedaagde] .

Het zou kunnen dat [onderneming] BV (de garant) wel voldoende vermogen heeft om aan de veroordeling van [gedaagde] te voldoen, althans als er enige druk wordt uitgeoefend (zoals door dwangsommen) wel in staat is om bijvoorbeeld een lening te regelen om te kunnen voldoen. Zij is echter geen partij in deze procedure. De voorzieningenrechter beperkt zich dus tot de vraag of [gedaagde] de koopsom kan betalen, en dat is dus niet het geval. De wettelijke handelsrente 3.6. De door [eiseres] gevorderde wettelijke handelsrente over de door [gedaagde] sinds 29 september 2023 verschuldigde koopsom zal worden toegewezen. [gedaagde] betwist niet dat zij sinds die datum wettelijke rente verschuldigd is en betwist niet dat verschuldigd is de wettelijke handelsrente als bedoeld in art. 6:119a BW.

Zij voert alleen als verweer dat [eiseres] geen spoedeisend belang heeft bij deze vordering. Het spoedeisend belang van de hoofdvordering kan echter in geval van een nauw verwante nevenvordering in beginsel deze nevenvordering meetrekken, mits de nevenvordering niet of onvoldoende wordt betwist. Nu [eiseres] een spoedeisend belang heeft bij de gevorderde teruglevering (de hoofdvordering) en de gevorderde wettelijke handelsrente (de nevenvordering) niet wordt betwist, wordt de wettelijke handelsrente als nauw verwante nevenvordering ‘meegetrokken’.

De buitengerechtelijke kosten 3.7. [gedaagde] moet € 1.500,00 aan buitengerechtelijke kosten aan [eiseres] betalen. De door [eiseres] gevorderde buitengerechtelijke kosten van € 14.526,81 worden door [gedaagde] niet betwist maar de voorzieningenrechter acht dit bedrag, gegeven de beperkte werkzaamheden tot het verkrijgen van voldoening buiten rechte, veel te hoog. Gelet op de feiten en omstandigheden is een bedrag van € 1.500,00 voor buitengerechtelijke kosten redelijk. De proceskosten 3.8. [gedaagde] is de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld.

Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van [eiseres] als volgt vastgesteld: - kosten van de dagvaarding € 129,14 - griffierecht € 676,00 - salaris advocaat € 697,00 Totaal € 1.502,14 4De beslissing De rechtbank 4.1. veroordeelt [gedaagde] tot nakoming van de tussen partijen gesloten koopovereenkomst met betrekking tot onroerende zaken kadastraal bekend gemeente [gemeente 2] , sectie [letter] , nummers [nummeraanduiding 1] en [nummeraanduiding 2] door: Uiterlijk op 8 december 2023 mee te werken aan de levering van de onroerende zaken door te verschijnen op het door de notaris te bepalen tijdstip op het kantoor van mr. [C] van notariskantoor [achternaam van C] , a1thans een andere door [gedaagde] aan te wijzen notaris en bij gebreke daarvan een door [eiseres] aan te wijzen notaris, en alsdan mee te werken aan het ondertekenen van de akte van levering onder gelijktijdige voldoening van de koopsom, te vermeerderen met de daarover verschuldigde belasting en andere door de notaris op te geven kosten, 4.2. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke handelsrente als bedoeld in art. 6:119a BW aan [eiseres] over het door [gedaagde] aan [eiseres] sinds 29 september 2023 verschuldigde bedrag van € 2.550.363,62, berekend tot aan de dag waarop algehele betaling heeft plaatsgevonden en [gedaagde] de koopovereenkomst volledig is nagekomen, 4.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling aan [eiseres] van € 1.500,00 aan buitengerechtelijke kosten, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis, 4.4. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van [eiseres] tot dit vonnis vastgesteld op € 1.502,14, te voldoen binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis, bij gebreke waarvan voormeld bedrag wordt vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na de betekening van dit vonnis, 4.5. veroordeelt [gedaagde] , onder de voorwaarde dat zij niet binnen veertien dagen na aanschrijving door [eiseres] volledig aan dit vonnis voldoet, in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 173,00 aan salaris gemachtigde, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na die aanschrijving tot de dag van betaling en de explootkosten van betekening van dit vonnis, als er vervolgens betekening heeft plaatsgevonden, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de vijftiende dag na betekening tot de dag van betaling, 4.6. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 4.7. wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. N.A.J. Purcell en in het openbaar uitgesproken op van 1 december 2023. MvD 5633 HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522 ( [.] ), NJ 2008/153 ( [..] )([achternaam 1] en [achternaam 2] / [achternaam 3]).