Administrative court dismisses appeal against property tax assessment, upholding tax authority's valuation method.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/5729 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2023 in de zaak tussen [eiser], uit [woonplaats], eiser (gemachtigde: G. Gieben), en de heffingsambtenaar van de gemeente Hilversum, verweerder (gemachtigde: T. Medemblik). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 18 november 2022. 1.1. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 564.000,- (de beschikking).

Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Hilversum voor het jaar 2021 opgelegd (de aanslag). 1.2. Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: [A] als waarnemer van de gemachtigde van eiser, en de gemachtigde van verweerder.

Feiten 2. De woning is een in 1883 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 169 m2 en is gelegen op een kavel van 385 m2. De woning beschikt over een dakkapel.

3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Beoordeling door de rechtbank 4. In geschil is de waarde van de woning. Eiser bepleit een waarde van € 512.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 564.000,-.

5. Op verweerder rust de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde van de woning op de waardepeildatum (1 januari 2021) niet hoger is vastgesteld dan de waarde in het economisch verkeer. Dat is de prijs die bij verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor die woning zou zijn betaald. De waarde wordt bepaald door middel van de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde van de woning wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet verweerder inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden.

6. Om de waarde van de woning te onderbouwen heeft verweerder een taxatiematrix overgelegd, waarin de woning wordt vergeleken met drie verkopen, te weten:- [adres 2], verkocht op 10 februari 2020 voor € 537.500,-; - [adres 3], verkocht op 3 augustus 2020 voor € 817.500,-; - [adres 4], verkocht op 2 oktober 2020 voor € 860.000,-;

7. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met de taxatiematrix en de toelichting die daarop ter zitting is gegeven aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Daartoe neemt de rechtbank in aanmerking dat de in de taxatiematrix genoemde referentiewoningen goed bruikbaar zijn, omdat zij in dezelfde buurt liggen, niet te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en wat betreft bouwjaar en uitstraling voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning wat betreft onder meer gebruiksoppervlakte. Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt.

8. Wat eiser in beroep aanvoert, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel.

9. Eiser heeft het gebruiksoppervlakte van de referentie [adres 2] op de zitting betwist. Verweerder heeft verklaard dat hij zich niet heeft kunnen voorbereiden op dit standpunt van eiser omdat het voor het eerst op de zitting naar voren is gebracht, maar dat hij vermoedt dat het verschil tussen de door verweerder gebruikte oppervlakte en de oppervlakte die op de iWOZ-kaart staat, verklaard kan worden door de verschillende manieren van rekenen. In de verkoopadvertenties wordt namelijk vaak het oppervlakte van bijgebouwen of dakkapellen door de makelaar meegenomen in het gebruiksoppervlakte, terwijl verweerder dat niet doet. De rechtbank kan deze uitleg volgen. Verweerder is uitgegaan van een gebruiksoppervlakte van 172 m2 en twee dakkapellen van ieder 6 m2 terwijl de iWOZ-kaart 185 m2 noemt. Het ligt dan ook voor de hand dat die twee dakkapellen zijn meegerekend op de iWOZ-kaart.

10. De rechtbank is verder van oordeel dat het standpunt van eiser dat [adres 3] is gerenoveerd, niet betekent dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Wat daar verder ook van zij, op de zitting is komen vast te staan dat verweerder de grondwaarde van de woning van eiser per abuis (veel) te laag heeft gewaardeerd. De referenties hebben, conform de toepasselijke grondstaffel, een veel hogere grondprijs. De rechtbank stelt vast dat dit een kennelijke fout is van verweerder, die in het voordeel is van eiser. Hieruit volgt dat de waarde van de woning zeker niet te hoog is vastgesteld.

11. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Conclusie en gevolgen 12. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 augustus 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.