Administrative court partially allows appeal against property tax assessment, reducing value due to failed burden of proof.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/5673 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 7 augustus 2023 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser (gemachtigde: J.L.G. van Herk), en de heffingsambtenaar van de gemeente Blaricum, verweerder (gemachtigde: T. Houkes en [A] ). Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiser tegen de uitspraak op bezwaar van verweerder van 10 november 2022. 1.1. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in [woonplaats] (de woning) op 1 januari 2021 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 2.068.000,- (de beschikking).

Met deze waardevaststelling is aan eiser ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Blaricum voor het jaar 2022 opgelegd (de aanslag). 1.2. Verweerder heeft het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Verweerder heeft daarbij de waarde van de woning gehandhaafd. 1.3. Verweerder heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft het beroep op 13 juli 2023 met behulp van een beeldverbinding op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de gemachtigde van eiser en de gemachtigden van verweerder. Feiten 2.

De woning is een in 1934 gebouwde vrijstaande woning. De woning heeft een gebruiksoppervlakte van 172 m2 en is gelegen op een kavel van 1.239 m2. De woning beschikt over een kelder van 16 m2, een garage, een berging, een overkapping, een tuinhuis, een dakkapel en een carport.

3. Eiser is eigenaar en gebruiker van de woning. Beoordeling door de rechtbank 4. De rechtbank beoordeelt de waarde van de woning op waardepeildatum. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van eiser.

5. De rechtbank is van oordeel dat beide partijen de waarde van de woning niet aannemelijk hebben gemaakt. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

6. Eiser bepleit een waarde tussen de € 1.700.000,- en € 1.800.000,-. Eiser is onder meer van mening dat verweerder de kwaliteit- en onderhoudstoestand van de referentiewoningen niet met stukken heeft onderbouwd of op andere wijze inzichtelijk heeft gemaakt. Verder heeft eiser er op gewezen dat de referentiewoning [adres 2] niet bruikbaar is omdat deze woning twee keer zo groot is als de woning van eiser, veel meer grond heeft en voor een veel hoger bedrag is verkocht. Eiser wijst op de verkopen van [adres 3] en [adres 4] . Deze woningen zijn volgens hem veel beter vergelijkbaar. Eiser verwijst naar een uitspraak van de Hoge Raad van 3 maart 2023 waaruit volgens hem volgt dat verweerder de keuze van zijn referenties nader moet onderbouwen als eiser andere referenties aandraagt.

7. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Verweerder heeft de waarde van de woning onderbouwd met een bij het verweerschrift overgelegde taxatiematrix van [A] . In deze matrix is de waarde van de woning bepaald op € 2.100.000,-.

8. De bewijslast dat de aan de woning toegekende waarde juist is ligt bij verweerder. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hierin niet geslaagd. Daarvoor is het volgende van belang.

9. Eiser heeft op de zitting terecht opgemerkt dat verweerder de KOUDV-factoren van de vergelijkingsobjecten in beroep niet inzichtelijk heeft gemaakt. Verweerder heeft geen foto’s of verkoopbrochures van de vergelijkingsobjecten overgelegd. Daardoor is de stelling van verweerder dat de referenties [adres 2] en [adres 5] qua onderhoud en voorzieningen bovengemiddeld zijn niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. De stelling van verweerder dat hij dit afleidt uit de verkoopadvertenties op Funda en dat gemachtigde van eiser hier ook toegang toe heeft, waardoor deze objectkenmerken voor eiser wel inzichtelijk en controleerbaar zijn, overtuigt de rechtbank niet.

In de eerste plaats heeft gemachtigde van eiser ontkend dat hij toegang heeft tot de (oude) verkoopadvertenties op Funda. Daarnaast is van belang dat de betreffende informatie geen openbaar toegankelijke informatie is, waardoor deze informatie voor de rechtbank niet toegankelijk is. De rechtbank kan de kwalificatie van verweerder van de objectkenmerken van de woning dus niet controleren, terwijl dat wel nodig is omdat eiser die kwalificatie betwist. De matrix kan reeds hierom niet dienen als onderbouwing van de waarde.

10. De rechtbank is verder met eiser van oordeel dat het door verweerder gebruikte referentieobject [adres 2] niet geschikt is om als onderbouwing van de waarde van de woning te dienen. Eiser wijst er terecht op dat dit object qua gebruiksoppervlakte en perceeloppervlakte te veel afwijkt van de woning van eiser. Bovendien is de woning voor een veel hoger bedrag verkocht (geïndexeerd naar de waardepeildatum: € 3.956.000) dan de door verweerder vastgestelde waarde van de woning van eiser. Ook de verschillen in objectkenmerken – zoals het souterrain, gastenverblijf en de aanbouw – maken naar het oordeel van de rechtbank dat de [adres 2] onvoldoende vergelijkbaar is met de woning van eiser. De stelling van eiser dat [adres 3] en [adres 4] beter vergelijkbaar zijn, volgt de rechtbank overigens ook niet. Deze enkele stelling is niet met enige bewijsmiddelen onderbouwd. Het beroep van eiser op de uitspraak van de Hoge Raad kan reeds daarom niet slagen.

11. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard en behoeven de overige gronden van eiser geen verdere bespreking.

12. Eiser heeft evenmin aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak de door hem bepleite waarde van € 1.700.000,- à € 1.800.000,- heeft. Eiser heeft namelijk onvoldoende inzichtelijk gemaakt hoe tot die waarde is gekomen.

13. Omdat geen van beide partijen erin is geslaagd het van haar gevraagde bewijs te leveren, stelt de rechtbank de waarde in goede justitie vast op € 1.980.000,-. Conclusie en gevolgen 14. Het beroep is gegrond. De uitspraak op bezwaar wordt vernietigd en de WOZ-waarde wordt verlaagd naar € 1.980.000,-. De daarop gebaseerde aanslag onroerendezaakbelasting zal overeenkomstig moeten worden verminderd.

14. De rechtbank ziet aanleiding om verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het bezwaar en het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. Deze kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vastgesteld op € 2.266,- (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen bij de hoorzitting met een waarde per punt van € 296,-, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1).

De rechtbank zal geen kostenvergoeding toekennen aan eiser voor het opstellen van het taxatierapport omdat de gemachtigde van eiser zich ter zitting uitdrukkelijk van dit rapport heeft gedistantieerd. Beslissing De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - verlaagt de WOZ-waarde van de woning tot € 1.980.000,-; - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser tot een bedrag van € 2.266,-; - draagt verweerder op om het betaalde griffierecht van € 50,- aan eiser te vergoeden.

Deze uitspraak is gedaan door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr.B.L. Kosterman-Meijer, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 7 augustus 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.

Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen. Zie ECLI:NL:HR:2023:332.