Administrative court dismisses appeal against property tax assessment based on updated comparable sales analysis.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/5678 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 22 maart 2023 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de gemeente [gemeente] (gemachtigde: T. Houkes). Procesverloop 1.1. In de beschikking van 25 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres 1] in [woonplaats] (de woning) voor het belastingjaar 2022 vastgesteld op € 929.000,- naar de waardepeildatum 1 januari 2021.

Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. 1.2. In de uitspraak op bezwaar van 28 oktober 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. 1.3. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 1.4. Verweerder heeft een verweerschrift, een taxatierapport en een taxatiematrix ingediend. 1.5. De rechtbank heeft het beroep op 22 maart 2023 op zitting behandeld. Eiser is, zonder bericht van verhindering, niet verschenen.

Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door [A] , taxateur. 1.6. Na afloop van de zitting heeft de rechtbank direct mondeling uitspraak gedaan. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Overwegingen 2. De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering.

3. De woning is een in 1975 gebouwde eindwoning met een inpandige garage en een dakkapel. De woning heeft een oppervlakte van 270 m² en een inpandige garage 53 m². Het grondoppervlakte bij de woning is 486 m². Verweerder heeft de waarde van de woning vastgesteld op € 929.000,-.

4. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 801.000,-. Verweerder handhaaft de vastgestelde waarde en heeft om die te onderbouwen een taxatierapport en een taxatiematrix overgelegd.

5. Verweerder heeft in beroep de drie vergelijkingsobjecten die in de bezwaarprocedure zijn gehanteerd, vervangen door drie nieuwe vergelijkingsobjecten: [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] , allen in [woonplaats] . Het is vaste jurisprudentie dat verweerder in iedere fase van de procedure nieuwe en/of ander vergelijkingsobjecten aan mag dragen ter onderbouwing van de vastgestelde waarde. Uitsluitend de door de heffingsambtenaar in beroep aangedragen vergelijkingsobjecten liggen aan de rechtbank voor ter beoordeling van de vraag of de heffingsambtenaar met deze vergelijkingsobjecten aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde niet te hoog is. Eiser is niet ter zitting verschenen en heeft geen aanvullende beroepsgronden ingediend tegen de nieuwe vergelijkingsobjecten.

6. Verweerder heeft de bewijslast om aannemelijk te maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is van oordeel dat verweerder met het verweerschrift, het taxatierapport, de taxatiematrix en de toelichting op zitting aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Uit de taxatiematrix blijkt dat de waarde van de woning is bepaald met behulp van een methode van vergelijking met referentiewoningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. Met de taxatiematrix maakt verweerder aannemelijk dat bij de waardebepaling in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning.

Met de taxatiematrix heeft verweerder de waardeverhouding tussen de woning en de referentiewoningen inzichtelijk gemaakt. Conclusie en gevolgen 7. Gelet op het voorgaande heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Deze uitspraak is gedaan door mr. J.G. Nicholson, rechter, in aanwezigheid van mr. J.M.T. Bouwman, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 22 maart 2023. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:

Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.