Court dismisses appeal against property tax valuation, ruling asbest risk was priced into the owner's own purchase price.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 22/3670 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 16 februari 2023 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] (gemachtigde: D. de Winter). Inleiding In de beschikking van 28 februari 2022 heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) vastgesteld op € 598.000,- naar de waardepeildatum van 1 januari 2021.

Verweerder heeft bij deze beschikking aan eiser als eigenaar van de woning ook een aanslag onroerendezaakbelastingen opgelegd, waarbij deze waarde als heffingsmaatstaf is gehanteerd. In de uitspraak op bezwaar van 21 juni 2022 heeft verweerder het bezwaar van eiser ongegrond verklaard. Eiser heeft hiertegen beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. De zaak is behandeld op de zitting van 16 februari 2023 door middel van een Teams beeldverbinding. Eiser is verschenen. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, bijgestaan door [taxateur] , taxateur.

Na afloop van de behandeling van de zaak ter zitting heeft de rechtbank onmiddellijk uitspraak gedaan. De motivering van die uitspraak vermeldt de rechtbank hierna onder de beslissing. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Beoordeling door de rechtbank De rechtbank geeft hiervoor de volgende motivering. De woning is een in 1967 gebouwde twee-onder-een-kapwoning met een woonoppervlakte van 150 m2 en een kaveloppervlakte van 410 m2. In geschil is de waarde van de woning per 1 januari 2021. Eiser bepleit een lagere waarde, namelijk € 578.000,- Eiser voert in beroep aan dat verweerder bij het bepalen van de waarde van de woning onvoldoende rekening heeft gehouden met de waardedrukkende invloed die uitgaat van het aanwezige asbest.

In de woning van eiser is immers de gevaarlijkste vorm van asbest gevonden. De kosten hiervan kunnen volgens eiser niet worden afgedaan als marginale kosten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe overweegt de rechtbank dat de waarde die moet worden vastgesteld, de waarde is in het economisch verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meestbiedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. In dit geval is eiser de meestbiedende koper geweest en heeft hij de woning in december 2020 gekocht voor € 607.000,-.

De omstandigheid dat er in de woning meer asbest is gevonden dan eiser had verwacht, is een risico dat voor zijn rekening komt. Uit de akte van levering blijkt namelijk dat in de woning asbest aanwezig zou kunnen zijn gelet op het bouwjaar. Eiser heeft ondanks dit risico deze koopsom betaald. Verweerder stelt daarom terecht dat het risico op de aanwezigheid van asbest reeds verdisconteerd zit in de prijs van aankoop. De rechtbank overweegt verder dat eiser kort voor de waardepeildatum, namelijk op 9 december 2020, de woning heeft gekocht. In beginsel is de prijs die partijen rond de waardepeildatum zijn overeengekomen doorslaggevend voor de waardebepaling van de woning.

De eigen koopprijs van de woning is immers een veel nauwkeurigere indicatie van de marktwaarde dan de verkoopcijfers van andere verkochte woningen. Verweerder heeft daarom ook mogen uitgaan van de eigen verkoopprijs van de woning. Het overgelegde taxatierapport leidt niet tot een ander oordeel. Het taxatierapport is gemaakt voor het vaststellen van de marktwaarde ten behoeve van (hypothecaire) financiering. De taxateur heeft de woning getaxeerd op € 590.000,-. Met kennis van dit taxatierapport heeft eiser de woning gekocht voor € 607.000,-. Daaruit volgt dat de getaxeerde prijs van de woning niet de waarde in het economisch verkeer weergeeft.

De rechtbank ziet dan ook geen aanleiding om af te wijken van de eigen aankoopprijs. De rechtbank concludeert dat verweerder terecht is uitgegaan van de eigen aankoopprijs van eiser. De (lager) vastgestelde waarde van € 598.000,- is dan ook niet te hoog. Gelet hierop komt de rechtbank niet meer toe aan de beoordeling van de vergelijkingsobjecten. Conclusie en gevolgen 9. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat eiser geen gelijk krijgt. Eiser krijgt daarom het griffierecht niet terug.

10. Partijen zijn gewezen op de mogelijkheid om tegen de mondelinge uitspraak in hoger beroep te gaan op de hieronder omschreven wijze. Deze uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 16 februari 2023 door mr. J.J. Catsburg, rechter, in aanwezigheid van mr. S. Sari, griffier. griffier rechter Een afschrift van dit proces-verbaal is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop dit proces-verbaal is verzonden. Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.