Court reduces property tax assessment value from 271k to 266k due to insufficient evidence supporting original valuation.

RECHTBANK MIDDEN-NEDERLAND Zittingsplaats Utrecht Bestuursrecht zaaknummer: UTR 21/4313 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 juli 2022 in de zaak tussen [eiser] , uit [woonplaats] , eiser en de heffingsambtenaar van de belastingsamenwerking gemeenten & hoogheemraadschap [gemeente] , verweerder (vertegenwoordiger: R. Janmaat). Procesverloop In de beschikking van 28 februari 2021 (de beschikking) heeft verweerder op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] in [woonplaats] (de woning) voor het jaar 2021 naar de waarde peildatum 1 januari 2020 vastgesteld op € 271.000,-.

Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2021 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente [gemeente] naar een heffingsmaatstaf van eveneens € 271.000,- (de aanslag). In de uitspraak op bezwaar van 11 oktober 2021 heeft verweerder het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard. Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift overgelegd. De zaak is behandeld op de zitting van 15 maart 2022 door middel van een Teams-beeldverbinding.

Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde. Namens verweerder is diens vertegenwoordiger verschenen, bijgestaan door [taxateur] , taxateur. Overwegingen 1. De woning is een in 1983 gebouwde maisonnette met een woonoppervlak van 84 m2 en een inhoud van 301 m3. Tot de woning behoort een fietsenberging.

2. In geschil is de vastgestelde waarde van de woning. Eiser stelt zich op het standpunt dat deze waarde te hoog is. Hij bepleit een lagere waarde, namelijk € 255.000,-. Verweerder heeft het standpunt van eiser gemotiveerd weersproken, Beoordelingskader 3. De waarde van een woning is de marktwaarde. Dat is de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".

4. Verweerder dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de woning van € 271.000,- niet te hoog is. Bij de beoordeling of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank mede in de beschouwing betrekken wat eiseres heeft aangevoerd ter betwisting van de (onderbouwing door verweerder van de) vastgestelde waarde. Alleen als de rechtbank tot de conclusie komt dat verweerder niet aan zijn bewijslast heeft voldaan, zal de rechtbank beoordelen of eiser aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 255.000,- niet te laag is.

5. Verweerder baseert zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning van € 271.000,- niet te hoog is op het bedrag van (eveneens) € 271.000,- waarvoor eiser de woning op 31 oktober 2019 heeft gekocht. Daarover overweegt de rechtbank het volgende.

6. In een geval als dit, waarin een woning rond de waarde peildatum is verkocht, moet in de regel ervan worden uitgegaan dat de marktwaarde van de woning overeenkomt met de voor de woning overeengekomen koopprijs. Als een partij zich in een geschil over de marktwaarde van de woning zich erop beroept dat de marktwaarde niet overeenkomt met de voor de woning overeengekomen koopprijs, moet zij omstandigheden stellen en bij betwisting aannemelijk maken waaruit volgt dat de koopsom niet de marktwaarde weergeeft .

7. Eiser voert ten eerste aan dat verweerder bij de bepaling van de waarde van de woning op basis van de voor de woning overeengekomen verkoopprijs, die verkoopprijs had moeten verminderen met het daarin begrepen bedrag voor het aandeel van de eigenaar van de woning in de onderhoudsreserve van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

8. De rechtbank kan eiser hierin volgen. Het in de verkoopprijs begrepen bedrag voor het aandeel van de eigenaar van de woning in de onderhoudsreserve van de VVE moet bij de bepaling van de waarde van de woning voor de Wet WOZ buiten aanmerking worden gelaten. Dat bedrag betreft immers niet de woning, maar een daarvan te onderscheiden vermogensrecht 9. Verweerder heeft op de zitting aangevoerd dat de correctie voor het in de verkoopprijs begrepen bedrag voor het aandeel van de eigenaar van de woning in de onderhoudsreserve van de VVE wegvalt tegen de zijns inziens nog aan te brengen correctie voor de ontwikkeling van de waarde van de woning tussen de verkoopdatum en de waarde peildatum. Deze stelling van verweerder faalt omdat hij het bestaan en de omvang van de tussentijdse waardeontwikkeling niet aannemelijk heeft gemaakt.

10. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat het in de verkoopprijs begrepen bedrag voor het aandeel van de eigenaar van de woning in de onderhoudsreserve van de VvE € 5.000,- bedraagt,. Eiser heeft dit bedrag niet weersproken. De rechtbank zal er daarom ook vanuit gaan.

11. Verder voert eiser aan dat er na de aankoop van de woning omvangrijke werkzaamheden aan de woning zijn uitgevoerd. In 2020 betonden deze werkzaamheden, naar eiser ter zitting heeft verklaard, uit het vervangen van in 1983 geplaatst glas, het plaatsen van een keukenblok en een kooktoestel en buitenschilderwerk. Verweerder had, aldus eiser, de waarde van de woning in verband met deze werkzaamheden moet verlagen. Dienaangaande overweegt de rechtbank het volgende. Als het al zo is, dat de in 2020 uitgevoerde werkzaamheden van invloed op de waarde van de woning zijn geweest, dan is die invloed geen reden om, zoals eiser bepleit, de door verweerder naar de waarde peildatum 1 januari 2020, dus vóór de aanvang van de werkzaamheden, vastgestelde waarde te verlagen.

12. Tot slot voert eiser aan dat hij achteraf gezien te veel heeft geboden bij de koop van de woning. De omstandigheid dat eiser te veel heeft geboden bij de koop van de woning, is -wat daar overigens van zij - geen reden om enkel op grond daarvan te concluderen dat de overeengekomen verkoopprijs niet de prijs is welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding. De beroepsgrond slaagt niet.

13. Gelet op wat onder 7 tot en met 10 is overwogen heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is.

14. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiser de door hem voorgestane waarde van € 255.000,- aannemelijk heeft gemaakt. Naar het oordeel van de rechtbank is eiser daarin niet geslaagd. Daarbij neemt de rechtbank het volgende in aanmerking . Eiser heeft voor de door hem bepleite nadere vaststelling van de waarde van de woning op € 255.000,- geen andere redenen aangevoerd dan die welke hij heeft aangevoerd ter betwisting van (de onderbouwing door verweerder van) de vastgestelde waarde. Van deze redenen heeft de rechtbank er slechts één steekhoudend bevonden (zie onder 7 tot en met 10). Die reden is onvoldoende om op grond daarvan te oordelen dat de waarde van de woning nader dient te worden vastgesteld op € 255.000,-.

15. Omdat geen van beide partijen geslaagd is in het van haar verlangde bewijs, stelt de rechtbank, alle feiten van het geval en in het bijzonder wat onder 7 tot en met 10 is overwogen in aanmerking nemend, de waarde van de woning op waarde peildatum nader vast op € 266.000,- 16. Verweerder heeft de rechtbank verzocht om in haar uitspraak in te gaan op de vraag of de in 2020 verrichte werkzaamheden, bij toepassing van artikel 18 Wet WOZ, de WOZ-waarde van de woning naar de toestand op 1 januari 2021 hebben verhoogd. De rechtbank overweegt naar aanleiding daarvan, - overigens, na wat zij onder 15 heeft geoordeeld, ten overvloede - het volgende.

Uit niets blijkt dat op de huidige Utrechtse woningmarkt, waar - naar verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld - nauwelijks meer naar een woning wordt gekeken voordat erop wordt geboden, de in 2020 uitgevoerde werkzaamheden invloed zouden hebben gehad op de prijs die de meestbiedende gegadigde bereid zou zijn om voor de woning te betalen. Verder is de schaarse in het geding gebrachte informatie over de in 2020 uitgevoerde werkzaamheden voor de rechtbank onvoldoende reden om aan te nemen dat die werkzaamheden naar hun aard op grond van artikel 18 Wet WOZ grond zouden kunnen zijn om de waarde van de woning niet naar de toestand op waarde peildatum 1 januari 2020, maar naar de toestand op 1 januari 2021 te bepalen.

17. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij tot slot dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 49,- aan hem vergoedt.

18. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. Beslissing De rechtbank: verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; wijzigt de beschikking aldus dat de waarde van de woning op waarde peildatum nader wordt vastgesteld op € 266.000,-; vermindert de aanslag dienovereenkomstig; bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; bepaalt dat aan eiser het door hem betaalde griffierecht van € 49,- door verweerder wordt vergoed. Deze uitspraak is gedaan door mr. G.J. van Leijenhorst, rechter, in aanwezigheid van I.

Zallali, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 21 juli 2022. griffier rechter De rechter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak kunt u binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. Deze uitspraak is verzonden op de stempeldatum die hierboven staat. Artikel 7 lid 2 van de Wet WOZ Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 Hoge Raad 14 oktober 2005, nr. 40299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 Hoge Raad 29 november 2000, nr.35797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610 Hoge Raad 13 augustus 2010, nr. 09/00181, ECLI:NL:HR:2010:BL7268.

Zie ook de uitspraak van Hof Den Haag 30 oktober 2019, ECLI:NL:GHDHA:2019:2863. Zie onder 3.